Когда квартирантов нельзя выселить даже через суд: юридические тонкости

Когда квартирантов невозможно выселить даже через суд?

Нередки случаи, когда при появлении в собственности нескольких видов жилья, владелец недвижимости не желает, чтобы она простаивала и пылилась, поэтому сдает квартиру либо дом в аренду, дабы получить дополнительный доход. Разумеется, что заработать на этом можно, но бывает, когда сдача жилья в аренду приносит арендодателю лишь дополнительные расходы.

Почему так происходит? Собственник пускает в свою квартиру неизвестных ему людей, надеясь лишь на их благочестие и оценивая их порядочность по внешнему виду. Несмотря на это, за проблемы, которые могут принести квартиранты, перед соседями и управляющей компанией придется отвечать владельцу жилья.

Случаи и люди бывают разные, порой арендаторы портят имущество, находящееся в арендуемом доме. Или же мирное заключение договора оканчивается его расторжением с последующими скандалами и выселением. При этом гарантий, что бывшие квартиранты возместят ущерб материально, нет.

Проблема заключается в том, что собственник по рукам и ногам связывает себя договором, поэтому обязан придерживаться всех пунктов, указанных в нем (в том числе недопустимо выселение жильцов по собственному решению). Иногда сложившуюся ситуацию сложно разрешить даже в суде. Почему же так происходит?

Продление договора

Этот пункт является одним из самых главных, ведь именно в нем указывается время, когда обязательства между сторонами прекращаются, и арендатор может попросить жильцов покинуть квартиру, дом. Существует всего два вида договоров по найму помещения, классифицирующиеся по срокам аренды – это краткосрочные, позволяющие арендовать недвижимость сроком до 12 месяцев, и долгосрочные (от 1 до 5 лет). Законодательство РФ не предполагает сдачу жилья на неопределенный срок, поэтому, если дата не прописывается в договоре, он условно считается заключенным на 5 лет.

Первый вариант (если квартира арендуется на срок от 1 до 12 месяцев) считается для владельца недвижимости наиболее безопасным. Это обусловлено особыми правилами расторжения контракта, распространяющимися на долгосрочные договоры.

  1. Каждый домовладелец, сдающий квартиру в аренду на срок от 1 до 5 лет, должен за 3 месяца до окончания договорного срока предупредить арендаторов о том, что договор продлеваться дальше не будет, и он не собирается сдавать эту недвижимость кому-либо еще в течение последующих 12 месяцев.
  2. Если домовладелец не напомнил о сроках выезда, а квартирант не отказывается от договора и живет в доме дальше, то он автоматически продлевается на тот же срок, который был прописан при заключении предыдущей сделки. Условия при этом остаются неизменными.

Из-за этого собственнику не удастся выселить квартиросъемщиков в течение того же срока аренды, а досрочное расторжение договора можно будет осуществить лишь в некоторых, исключительных случаях, к числу которых можно отнести следующую ситуацию. Если владелец сказал арендатору, что не собирается продлевать с ним договор и сдавать жилье другому нанимателю на протяжении последующих 12 месяцев, а сам все-таки через время предложил снимать его другому квартиросъемщику. В таком случае бывший квартирант может оспорить такой договор, перезаключить его на законных основаниях и даже попросить выплатить компенсацию.

Расторжение договора раньше срока

Выселить арендаторов раньше оговоренного срока можно лишь после окончательного расторжения договора. При этом на словах дело не решается, возможно это только при обращении в суд. При этом собственнику жилья необходимо доказать, что:

  1. Квартиросъемщики не платят арендную плату своевременно или не вносят ее вообще, что повторяется неоднократно (актуально для краткосрочного договора), или не возвращают долг на протяжении больше полугода (в случае с долгосрочным наймом жилья).
  2. Квартирант портит недвижимость, разрушает имущество, использует жилье не по назначению, постоянно нарушает интересы соседей.
Читать еще:  Болит желудок: причины, симптомы, первая помощь при болях, лечение лекарствами, травами и народными средствами, к какому врачу обращаться. Что можно и что нельзя есть, когда болит желудок: диета. Как понять — болит ли желудок, сердце или поджелудочная железа?

В других случаях выселить нежеланного наемщика не получится, пока суд не вынесет одобрительный вердикт, квартиранты могут продолжать жить в арендуемой квартире, доме. Хотя есть и исключения из правил, например, в договоре специально были прописаны пункты, предусматривающие выселение арендаторов по определенным причинам. При нарушении этих правил арендодатель может спокойно выселять квартиросъемщика, написав письменное уведомление.

Именно поэтому стоит внимательно относиться к составлению договора и прописывать пункты о досрочном расторжении договора. При этом стоит учитывать тот факт, что разорвать договор невозможно, если сменился владелец или наниматель жилья (в последнем случае арендаторами становятся все лица, проживающие по солидарному согласию в квартире, указанные в договоре).

Продление проживания через суд

Если домовладелец подает иск в суд на арендатора недвижимости из-за того, что наниматель портить помещение и имущество, находящееся в нем, то суд все равно может встать на сторону ответчика, предоставив ему несколько дней, недель или месяцев на исправление ситуации. Таким образом отсрочить выселение можно даже на 12 месяцев. Единственный нюанс, воспользоваться такой возможностью могут только квартиросъемщики, заключившие долгосрочный договор найма.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что наиболее удобным вариантом сдачи жилья станет краткосрочный договор без пролонгации. После истечения срока, если все в порядке и стороны хотят сотрудничать дальше, можно заключить новый договор сроком до 1 года и т.д.

Выселение квартирантов — когда это нельзя сделать даже через суд

Сталкивались ли вы с недобросовестными квартирантами? Я – да. К сожалению, пришлось обращаться в суд и выселять жильцов из собственной квартиры, а все потому, что я пожалела молодую семью и прописала в жилище их ребенка. Разумеется, временно, но суду этого было достаточно и добро на их выдворение, мне не дали. В дальнейшем, мой юрист направил апелляционную жалобу и лишь в этом случае, после длительного разбирательства, мне удалось избавиться от проблемных жильцов.

В заметке мне бы хотелось поделиться личным опытом и помочь советом людям, которые попали в подобную ситуацию. Кроме того, возможно, эта статья послужит предостережением тем, кто планирует сдать квартиру и предлагает квартирантам регистрации. Уважаемые собственники, будьте крайне осторожны в данном вопросе, поскольку есть случаи, когда квартирантов нельзя выселить даже через суд.

Юридические тонкости в вопросе выселения квартирантов

К сожалению, конфликты между жильцами и владельцами помещения могут возникнуть на ровном месте, и результатом станет решение собственника о прекращении аренды. С одной стороны — это его право, а с другой, хозяин не имеет права выселить квартиранта, когда ему захочется. Важно, чтобы владелец жилья знал, что передавая жилое помещение во временное пользование другим лицам, он несет за них ответственность перед соседями и правоохранительными органами.

Недостатком такой договоренность, как найм жилья, является то, что арендаторы не могут дать владельцу никаких гарантий, кроме своего личного заверения, в том, что все имущество будет в полной сохранности, что все платежи будут вноситься своевременно и владелец получит причитающиеся ему деньги в полном объеме. Отсутствует гарантия и того, что даже после выселения, собственник квартиры получит хоть что-то. С учетом этих моментов и следует действовать при возникновении сложностей и проблем, связанных с арендой помещения.

Читать еще:  Лаверон — инструкция по применению. Лаверон для женщин и мужчин

По какой причине и на каком основании может произойти выселение арендаторов?

Даже если стороны пришли к решению о необходимости освобождения помещения, важно знать, что отсутствие договора аренды может стать причиной серьезной задержки в этом вопросе. Дело в том, что владельцы квартир часто стараются избежать составления соглашения, чтобы не платить налоги и не вникать во все бюрократические сложности. В итоге получается, что фактически, владелец не сдавал квартиру внаем, а значит и никаких претензий иметь к квартирантам не может.

В свою очередь, временные жильцы, не вправе проживать в помещении, потому что, отсутствует соглашение. В качестве причины выселения, можно назвать следующие:

  • проживающие лица регулярно задерживают выплату, особенно, если задолженность сформировалась уже за 2-3 месяца, а для длительного срока аренды – до полугода;
  • имеются подтверждения того, что жилец регулярно нарушает договоренности, достигнутые с владельцем жилища. Важно, чтобы эти моменты были оговорены в документе изначально;
  • квартиранты используют жилище не по прямому назначению. Особенно, когда на действия гражданина начинают жаловаться соседи;
  • арендатор нанес вред имуществу собственника жилья или осуществляет неправильный уход за квартирой.

Если квартиранты добровольно отказываются покидать жилое помещение, то владельцу квартиры придется обращаться в судебный орган. Крайне важно, чтобы во время разбирательства были предоставлены все документы, подтверждающие факт нарушения со стороны квартирантов. Лишь в этом случае судья примет решение в пользу владельца квартиры. Кроме того, собственник обязан в письменном виде составить претензию на имя квартиранта, с требованием покинуть помещение.

Вправе ли хозяин жилья выселить арендаторов в любое время?

Если у владельца помещения нет соглашения аренды, то он вправе выселить жильцов в любое удобное для него время. Когда в наличии договор, то обязательно должны иметься объективные причины для таких действий и для обращения в судебный орган. Кроме того, собственник жилья обязан обосновать свои претензии документально и привести необходимые доказательства.

Разговаривая о выселении, обязательно стоит затронуть тему детей, потому что, с малолетними детьми, выселить квартирантов, шансов практически нет. Судья, в подавляющем количестве случаев идет навстречу таким семьям и дает время на поиски другого жилья.

Отдельно стоит отметить, что, несмотря на то, что в выселение в зимнее время года не является противозаконной деятельностью, владелец имущества обязан предоставить веские причины, чтобы его заявление было одобрено судом, поскольку такой шаг может стать причиной нарушения здоровья гражданина.

Существуют определенные условия, при которых даже через суд выселение невозможно. Речь идет о сроке действия соглашения об аренде. Если срок в нем не прописан, то судья будет ориентироваться на максимальный период проживания.

Заключение

В конце статьи сделаю несколько коротких выводов по теме:

  1. Выселение квартиранта – это законное пожелание любого собственника жилья, однако, при принятии такого решения, есть определенные правила, которых гражданин обязан придерживаться.
  2. Для выдворения квартирантов, должны иметься законные основания и причины, подтвержденные документально.
  3. Есть определенные ситуации, когда выселить граждан нельзя даже по суду. К примеру, если причин нет, а срок действия соглашения не завершен.

Когда квартирантов нельзя выселить даже через суд

Разумеется, многие из тех, у кого в собственности оказалось лишнее свободное жилье, стремятся на нем заработать с помощью аренды.

Однако на деле часто оказывается, что получать доход с аренды жилья не так-то просто, как это кажется поначалу.

Собственник пускает в свою квартиру посторонних людей, а потому отвечает за них перед соседями, управляющей организацией и т.д.

Сохранность квартиры при этом – особый вопрос, т.к. не кто иной, как собственник несет риск повреждения и утраты своего имущества, и нет никаких гарантий, что получится возместить причиненные убытки за счет квартирантов.

Читать еще:  Как определить, куда доставят посылку с Алиэкспресс в России с бесплатной доставкой?

Поэтому мирное заключение договора найма квартиры нередко заканчивается скандалом и принудительным выселением.

Но проблема в том, что собственник не всесилен: он связан договором, а потому обязан его соблюдать и не может выселить жильцов, когда ему угодно.

И порой даже через суд это сделать невозможно. Почему так происходит и как этого избежать?

1. Продление договора.

Это крайне важный пункт: он обозначает время, когда обязательства прекращаются и собственник имеет полное право потребовать от жильцов освободить квартиру.

Договор найма жилого помещения по срокам может быть двух видов:

— краткосрочный (на срок до 1 года), — долгосрочный (сроком от 1 до 5 лет).

Заключение договора найма жилья на неопределенный срок законом не предусмотрено, поэтому если срок в договоре не обозначен, применяться будет максимальный 5-летний срок.

Первый вариант (когда договор заключается не более, чем на год) намного безопаснее для собственника. Дело в том, что для долгосрочного договора аренды (от года) предусмотрены особые правила его прекращения:

— не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник жилья должен предупредить квартирантов о том, что он не намерен продлять дальше договор и сдавать квартиру кому-либо в течение ближайшего года, — если хозяин промолчал, а наниматель не отказался от договора и продолжает проживать в квартире, договор считается продленным автоматически на тех же условиях и на тот же срок.

Поэтому собственник уже не сможет выселить такого квартиранта в течение еще одного срока договора: досрочное расторжение договора возможно только в определенных случаях,

— если хозяин сообщил нанимателю, что он не намерен продлять договор и сдавать квартиру кому-либо, а сам в течение года сдаст жилье, то наниматель вправе оспорить такой договор, потребовать перезаключить его с ним и взыскать убытки.

При краткосрочном найме жилья (до года) автоматическая пролонгация возможна только, если она прямо предусмотрена договором. Поэтому необходимо проследить, чтобы такого пункта в договоре не было.

2. Досрочное расторжение договора.

Выселить квартирантов досрочно можно только при условии расторжения договора. А возможно это только в судебном порядке, если доказать, что:

— наниматели не вносят арендную плату за квартиру в установленный договором срок более двух раз (если договор сроком до года) или задолжали плату за полгода (если договор долгосрочный), — наниматель разрушает, портит жилье, использует его не по назначению, систематически нарушает интересы соседей.

Без решения суда выселить квартирантов в рамках действующего договора найма жилья невозможно.

Исключение допускается только в том случае, если в договоре предусмотрены основания, по которым наймодатель может досрочно расторгнуть договор без суда, по одному лишь письменному уведомлению жильцов.

Поэтому следует тщательно прописать все случаи, когда наймодатель может досрочно отказаться от договора.

Кроме того, закон прямо запрещает расторгать договор найма жилья, если сменился собственник или наниматель (в последнем случае нанимателями становятся солидарно проживающие в квартире лица, которые были указаны в договоре).

3. Суд может продлить проживание жильцов.

Если собственник обратился в суд с требованием расторгнуть договор найма из-за того, что наниматель разрушает жилое помещение или нарушает интересы соседей, суд может дать ему срок для «исправления» и отсрочить выселение до года. Правда, действует это правило только для долгосрочного договора найма.

Таким образом, сдавая квартиру в аренду, лучше заключать договор сроком до года, без пролонгации, а по истечении срока заключать новый договор, если жильцы показали себя с хорошей стороны.

Источники:

http://vodakanazer.ru/novosti/obschestvo/kogda-kvartirantov-nevozmozhno-vyselit-dazhe-cherez-sud.html
http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/nelzya-vyiselit.html
http://zen.yandex.ru/media/id/5a174ed5168a918159c137da/5b7d80aa9dd01100aa7000dd

Ссылка на основную публикацию
Статьи на тему:

Adblock
detector