Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Зачем регистрировать право собственности
Многие владельцы недвижимости не спешат оформлять регистрацию прав на собственность, мотивируя такое решение желанием сэкономить средства на уплате налога. Однако, отсутствие записи в ЕГРН приведет к ограничению прав в отношении недвижимого имущества. Так, отсутствие регистрации может привести к таким последствиям:
- владелец не сможет продать, подарить, передать по наследству собственность;
- соседи могут пожаловаться на незаконную постройку, и дом могут снести;
- органы местной власти выпишут штраф;
- на незарегистрированном участке не разрешат ничего строить.
Считают ли Свидетельство о праве на наследство документом о госрегистрации права собственности
Большинство наследников не видят разницы между Свидетельством о праве на наследство и подобным документом о госрегистрации права собственности. Однако, по каждой из этих официальных бумаг наступают различные правовые последствия.
Свидетельством о праве на наследство считают документ, который выдают в нотариальной местной конторе. Это делают при открытии конкретного наследственного дела и после получения полной информации об одном или нескольких наследниках.
Свидетельством о госрегистрации прав на собственность считают документ, который выдают в Росреестре. Такую бумагу получают новые собственники унаследованной земли, дома или квартиры. В подобном документе указывают кадастр, госномер или иную подобную информацию об имуществе.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Мне нужно зарегистрировать недвижимость. Какие мои действия?
Чтобы оформить право собственности, обратитесь к государственному регистратору или нотариусу, который сформирует два экземпляра заявления. На этих экземплярах вы и нотариус должны поставить свои подписи. После этого один экземпляр заявления остается у вас, а другой нотариус подает вместе с другими документами для государственной регистрации прав.
После проставления подписей, нотариус регистрирует заявление в базе данных. С этого момента заявление считается принятым.
Документы, которые необходимо подать для регистрации прав:
- заявление
- паспорт
- идентификационный код
- договор купли-продажи, дарения и пр.
- документ, подтверждающий оплату административного сбора
Вышеуказанные документы представляют в оригиналах. После этого нотариус делает электронные копии необходимых документов.
Рассмотрев заявление и документы, нотариус и регистратор принимают решение удовлетворить ваше заявление или отказать в регистрации прав.
Если заявление удовлетворяют, регистратор вносит соответствующие сведения в электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это единая информационная система, которая обрабатывает, хранит и предоставляет сведения о зарегистрированных имущественных правах на недвижимость. Поэтому и право собственности считается зарегистрированным, если решение опубликовано в Госреестре.
Пакет документов для регистрации собственности на новострой
Для регистрации прав собственности на строительный объект потребуется достаточно увесистый пакет документов. В частности, в любом случае потребуется:
- заявление установленного образца
- копия паспорта и идентификационного кода гражданина — от физлица
- подтвержадющие полномочия (кроме руководителя) лица — от юрлица
Далее начинаются различия и варианты. Если речь идет о новом строительстве, то в пакет документов нужно включить:
- Документ, подтверждающий права на земельный участок, где возведен объект
- Документ, подтверждающий принятие объекта в эксплуатацию.
- Техпаспорт на объект недвижимого имущества
- Справку о присвоении объекту адреса (ее также требуется получать на этапе ввода объекта в эксплуатацию)
Рассмотри особые случаи регистрации права собственности на новострои.
Инвестобъекты
В случае проведения государственной регистрации права собственности на вновьсозданную недвижимость, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц заявление подается:
1. инвестором – в случае сдачи объекта до 2013 года.
2. заказчиком строительства – сдача объекта недвижимости осуществляется после 2013 года.
Для таких случаев существует два отдельных требования к предоставляемым документам:
Если недвижимость построена до 2013 года подается следующий пакет документов:
1. документ, подтверждающий приобретение объекта:
- инвестдоговор, договор о долевом участии и т.п.
- выданная управляющим ФФС справка о праве доверителя на приобретение объекта недвижимости — случае участия в фонде финансирования.
- договор купли-продажи облигаций и в случае наличия документ, согласно которому произошло закрепление объекта за владельцем облигаций (договор резервирования, бронирования и т.д.) – при приобретении беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости.
- договор купли-продажи имущественных прав — в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости
2. справку о том, что лицо участвовало в инвестировании, выданную заказчиком строительства
3. технический паспорт на объект инвестирования
4. заверенные заказчиком строительства копии:
- документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции без изменения внешних размеров);
- документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение права собственности на объект недвижимости до его реконструкции – при реконструкции
- акт о вводе в эксплуатацию;
- документа, подтверждающего присвоение адреса (кроме реконструкции).
Право собственности на квартиру
Основаниями для официального оформления права на данный вид недвижимости выступают:
1. Возникновение права, когда речь идёт о вводе жилого объекта в состав дома. Иными словами, когда квартира или комната являются частью многоквартирного дома.
2. Возникновение права на комнату, когда она выходит из состава квартиры и выступает как самостоятельный недвижимый объект.
3. Приватизация имущества, находящегося в собственности муниципалитета.
4. Заключение договоров и сделок.
5. Решение суда по переходу права собственности.
Регистрация права собственности на квартиру подразумевает подачу следующих документов:
1. Заявление.
2. Паспорт заявителей и представителей в случае, если процедура осуществляется от имени доверителей.
3. Документ, подтверждающий право собственности.
4. Квитанция об оплате пошлины.
5. Технический паспорт в случае перепланировки.
6. Устав и иные документы учредительного характера, если право оформляет юридическое лицо.
7. Другие, необходимые по закону документы.
Все жильцы обладают правом общей собственности в жилом доме на:
1. Инвентарь.
2. Шахты лифтов, лестничные пролёты, коридоры, чердаки и т.п.
3. Землю, на которой «стоит» дом.
4. Помещения, не относящиеся к праву индивидуальной собственности и предназначающиеся для всех жильцов.
В судебном порядке возможно признание права на долю квартиры.
Если вы не можете самостоятельно провести подобную процедуру, сомневаетесь в своих знаниях в данном вопросе, не уверены, что собрали полный пакет документов, обращайтесь в «KALUGIN STALNAYA». Команда наших экспертов оперативно разрешить все вопросы и поможет как можно скорее стать законным владельцем своего имущества.
В такой ситуации не стоит сидеть сложа руки и отказываться от защиты права собственности через суд. Утерянные документы подлежат восстановлению через регистрационные органы, либо путём обращения к властным органам и местным архивам.
Кроме того, закон предоставляет возможность подавать ходатайство об истребовании необходимых документов и сведений для рассмотрения дела.
При признании права собственности на жилой дом или иное имущество, не забывайте о показаниях свидетелей, которые докажут, что вы являетесь владельцем имущества и регулярно его используете.
Порядок признания в суде:
1. Подготовка документов.
2. Подача искового заявления.
3. Оплата государственного сбора.
4. Участие в судебном заседании.
5. Получение решения.
6. Регистрация права.
Оформление покупки квартиры в новостройке
Отношения с застройщиком, у которого покупатель собирается приобрести квартиру, изначально выливаются в заключение инвестиционного договора, который дает право не на саму недвижимость, а на право ее покупки — имущественное право. Заключая этот договор, покупатель может произвести всевозможные проверки добросовестности и честности застройщика.
По окончанию стройки, оформив акт приема-передачи квартиры, технический паспорт помещения, собрав все положенные документы, покупатель отправляется к нотариусу или государственному регистратору в центре предоставления административных услуг по месту нахождения недвижимости. В течение пяти дней документы могут находиться на рассмотрении, после чего выдается выписка из Государственного реестра о получении права на недвижимость.
При возникновении спорных вопросов при регистрации (это может произойти в результате несовершенства законодательства в этом вопросе) можно оспорить действия регистратора. Для этого следует обращаться в органы Министерства юстиции по месту жительства, или подать в суд.
Покупка квартиры в рассрочку
Рассрочка — весьма популярный в Украине способ оплаты недвижимости. Покупатель имеет право не сразу заплатить всю стоимость жилья, а вносить ее частями, в строго оговоренные сроки. Право собственности перейдет к нему после полной оплаты.
Такой договор с рассрочкой платежа следует изучить особенно тщательно, так как чаще всего выплата частями влечет за собой:
- большой первоначальный взнос;
- регулярный платеж больше, чем аналогичный при ипотеке;
- небольшой срок выплаты;
- увеличение цены метра квадратного — при оформлении рассрочки фиксируются оплаченные метры, а остальные могут значительно вырасти в цене.
Однако оформление рассрочки имеет и свои преимущества:
- быстрое оформление;
- не придется доказывать свою платежеспособность;
- отсутствие процентов;
- возможность при возникновении проблем вернуть все взносы.
Итак, получить наследство без документов стандартным образом довольно сложно. Поэтому гражданин, которому отказал нотариус, нужно обратиться в суд и подать исковое заявление. Это необходимо для того, чтобы признать право собственности в порядке наследования.
В этом случае решение, которое вынесет суд, будет считаться правоустанавливающим документом. И на его основании наследник сможет зарегистрировать право собственности. Но при этом следует учитывать массу нюансов.
Процедура обращения в суд состоит из следующих этапов:
- Нужно получить от нотариуса соответствующий отказ.
- Подготовить иск и доказательную базу с адвокатом.
- Оплатить госпошлину.
- Обратиться адвокату в суд.
- Дождаться заседания.
- При необходимости оспорить решение суда.
Если суд удовлетворил иск, можно регистрировать право собственности (но это зависит от компетенции адвоката).