Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение в объекте недвижимости на отдельные помещения.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По целевому назначению все помещения делятся на две категории: жилые и нежилые. Особенностью нежилых помещений является их использование для любых целей, не связанных с проживанием граждан: оказание услуг, производство товаров, а также иная аналогичная деятельность. Раздел недвижимого имущества, имеющего статус “нежилое”, осуществляется намного проще, чем аналогичная процедура в МКД.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Перепланировка при разделе в МКД
Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений. Также разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты возможно, если по его итогам будут подтверждаться признаки изолированности и обособленности.
Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).
Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.
Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам. Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в данной ситуации также осуществляется в подтверждением признаков обособленности и изолированности.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?
Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.
Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения
В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.
Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.
Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.
Требования для раздела
Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.
Обратите внимание на следующие моменты:
- изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
- обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.
Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.
Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости
Как составить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи, читайте тут.
Как составить заявление о снятии обременения с недвижимости, читайте по ссылке:
Для раздела могут быть использованы существующие элементы конструкции, а также дополнительные материалы. Работы проводятся согласно заранее составленной проектной документации. Ее составляет исключительно экспертная компания, которая имеет допуск СРО.
Допуск СРО – это свидетельство, которое выдается саморегулируемой организацией, дающее разрешение компании выполнять определенные виды работ по отношению к конкретному объекту.
Для принятия к учету новых объектов, которые появились из одного, необходимо в точности описать их характеристики. Для этого кадастровый инженер обязан составить кадастровый план. Его оформление происходит с применением нескольких существующих правил.
К ним относятся:
- инженер обязан запросить информацию о ранее существующем объекте (данные запрашиваются в территориальном подразделении единого государственного реестра недвижимости);
- инженер в обязательном порядке обязан провести полное исследование созданных объектов (при этом следует сравнить заявленные характеристики в проектной документации фактическим данным, при их несовпадении выносится отказ в регистрации);
- инженер самостоятельно отражает расположение каждого нового объекта на специальной схеме (при этом определяются точные границы, указываемые в бумаге красной линией);
- инженер текстом и в графической форме обязан отразить конкретные параметры каждого нового помещения (схемы, планы, составленные им, прилагаются к техническому плану, кадастровому паспорту помещения).
На каждый отдельный новый объект создается свой технический план. Кадастровому инженеру придется потрудиться, чтобы сравнить старые данные, информацию, предоставленную в планировочных бумагах, и фактические показатели. Однако только от точности его работы зависит дальнейшее внесение в реестр разделенного помещения.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр.
После регистрации новых объектов недвижимости собственник получит:
- документ об аннулировании сведений о предшествующем помещении, которое владелец разделил;
- бумаги о постановке на учет в ЕГРН новых объектов недвижимости — на каждое помещение по экземпляру;
- свидетельство о регистрации прав собственности на каждый объект недвижимости;
- выписку ЕГРН на каждое новое помещение.
Если собственник не получил разрешение на проведение перепланировочных работ, то специалист единого государственного реестра вынесет отрицательное решение о возможности постановки на учет имущества. Придется устранить переделку или добиваться получения регистрации прав в суде.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.
После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.
Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Требования для раздела
Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.
Обратите внимание на следующие моменты:
- изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
- обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.
Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.
Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.
Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:
- технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
- гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
- бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.
Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Порядок проведения процедуры делят на:
- добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
- принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.
При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.
Как оформить образование помещений в 2021 году
Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.
Решение собственника о разделе нежилого помещения образец.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:
Как разделить недвижимость при разводе, если есть дети
Обычно при разделе недвижимости доли супругов признаются равными, однако суд часто отходит от принципа равенства долей в пользу несовершеннолетних, если в семье есть дети. В таких случаях суд ставит в приоритет интересы детей, а, значит, того из родителей, с кем они остаются после развода. Но, кроме наличия детей, суд обязательно примет во внимание другие факторы:
- материальное положение второго супруга;
- наличие или отсутствие у обоих супругов альтернативного жилья;
- состояние здоровья как сторон процесса, так и несовершеннолетних, находящихся у них на иждивении;
- другие, имеющие отношения к делу обстоятельства.
Например, супруги Н. прожили вместе десять лет, за это время они успели приобрести трехкомнатную квартиру и родить ребенка. За два года до развода муж получил в наследство однокомнатную квартиру.
Инициатором развода стал муж, вместе с иском о расторжении брака он подал иск о разделе совместно нажитого имущества, в котором ходатайствовал о разделе трехкомнатной квартиры поровну.
Суд, рассмотрев все обстоятельства дела и принимая но внимание тот факт, что ребенок остается жить с матерью, а также унаследованную мужем однокомнатную квартиру, вынес определение, что две трети трехкомнатной квартиры получает супруга, истцу же достается одна треть от общего жилого помещения.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в . Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:
Пример.
Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.
Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.
Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)
Решение:
- Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
- В графической части выделяется часть под аренду.
- Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
- По результату получают зарегистрированный договор аренды.
В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.
Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?
Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.
Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку
Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.
Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.
Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.
Что такое раздел помещений
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).
Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ
Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.
Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.
При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.
Раздел нежилых помещений в Москве и Московской области – процедура, которая направлена на деление единого объекта на несколько. Достигается это за счет его раздела или же выделения отдельных частей. При этом для каждой из них назначается новый кадастровый номер. Кроме этого выдается документ о праве собственности на вновь сформированный объект.
Проведение раздела в Москве является обязательным в целом ряде ситуаций. Это может быть аренда нежилого объекта, его продажа или же субаренда. В такой ситуации благодаря разделу можно не только урегулировать основные аспекты предстоящей сделки, но и оптимизировать процесс ее подготовки.
Рекомендовано разделение нежилых строений и перед осуществлением ипотечных операций. Связано это с невозможностью участия в таких сделках части нежилого объекта, благодаря чему появляется возможность передачи в аренду отдельных частей помещения.
При этом каждая такая часть будет выступать в роли отдельной структурной единицы недвижимости.
В ситуациях, когда нежилой объект охватывает несколько этажей сразу, законодательством предусмотрена возможность передачи их в аренду по отдельности. Сама аренда при этом может быть, как краткосрочная, так и долгосрочная.
Что до ипотечных операций, то в них подобная нежилая недвижимость участия принимать не может. Исключением является получение каждым этажом раздельного свидетельства на право собственности и личного кадастрового номера.
Если с жилым сектором и разделом в натуре имеется ряд условностей и ограничений, то по нежилому фонду государство никоим образом не ограничивает процедуру раздела недвижимости.
Поделить входящие в него объекты можно на нужное количество частей, без каких-либо ограничений.
В последующем, владелец имеет полное право на проведение любых операций со своей долей, учитывая при этом личные имущественные интересы и собственные пожелания.