Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить квартиру в России без гражданства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.
Покупка недвижимости в России. Права иностранцев
При этом для иностранцев действуют ограничения на покупку земельных участков в определенных регионах. «К ним относятся земли на приграничных территориях, морских портов, сельхозназначения; лесные угодья, заповедники; территории оборонных объектов. Также иностранный гражданин не сможет купить недвижимость в городах, где установлен специальный режим (закрытый город)», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
По данным экспертов, чаще всего иностранные граждане покупают недвижимость в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Сочи. Среди покупателей лидируют граждане Белоруссии, Казахстана, Украины, Узбекистана. Европейские страны, США и Великобритания идут в отрыве и часто покупают элитную недвижимость в столице, а также квартиры в старом фонде Петербурга.
Что дает наличие недвижимости в России иностранцу
При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.
Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.
Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.
Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.
Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.
Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.
Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.
Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).
Согласно Конституции РФ иностранцы и лица без гражданства в отношении покупки недвижимости имеют такие же права и обязанности, как и россияне. Они могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости и землей, кроме участков, расположенных в границах морских портов и некоторых регионах, список которых приведен в Указе Президента.
Единственное требование для иностранцев, которые решили приобрести недвижимость в РФ, – законное пребывание на территории страны. Подтвердить его можно одним из четырех документов:
- действующей визой;
- миграционной картой;
- РВП (разрешением на временное проживание);
- ВНЖ (видом на жительство).
Налоги на квартиру для иностранного гражданина
Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.
Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.
А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.
Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).
В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.
Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.
Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан на территории РФ» претендовать на статус собственника жилого или коммерческого объекта недвижимости могут следующие категории граждан:
- временно проживающие на территории Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что они получили разрешение на временное проживание);
- постоянно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица получили вид на жительство);
- временно пребывающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица прибыли на территорию страны на основании визы или в порядке, не требующем получения визы, и получившие миграционную карту, но не имеющее вида на жительство или разрешения на временное проживание).
Последовательность действий по оформлению покупки соответствует общей схеме сделки купли-продажи:
- Выбор объекта из тех, которые официально могут купить подданные иностранных государств с учетом требуемых параметров – региона, площади, иных значимых характеристик.
- Согласование условий сделки с продавцом и проверка документов продавца и бумаг на недвижимость.
- Составление предварительного договора, внесение аванса или задатка.
- Подготовка документов для сделки и назначение даты подписания.
- Подписание соглашения.
- Передача бумаг на перерегистрацию собственника на основании заключенного договора.
- Получение документа, подтверждающего факт перехода права собственника к другому лицу.
Приобретение земельного участка
В принципе, иностранные граждане наравне с россиянами могут приобретать земельные участки, арендовать их или напротив, сдавать в аренду свою недвижимость. Однако в соответствии со статьёй 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами. Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях.
Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Владение и пользование землями сельскохозяйственного назначения допускается лишь на правах аренды.
Весьма ответственным и сложным моментом является расчёт по совершенной сделке.
Как правило, такой расчёт производится посредством банковской ячейки. Если применяется этот способ расчета, покупатель должен с особым вниманием проверить договор аренды банковской ячейки и сосредоточить своё пристальное внимание на условии, при котором продавец может достать деньги из банковской ячейки. Этим условием, как правило, является зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи недвижимости. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право покупателя на недвижимость. Кроме этого, необходимо заказать в банке, в котором производится закладка купюр в ячейку, проверку этих купюр на подлинность.
Впрочем, более продвинутые партнёры по сделке купли-продажи недвижимости, могут использовать для расчётов банковский аккредитив.
На территории Российской Федерации все расчёты производятся в рублях. Однако, стороны сделки могут в договоре купли-продажи зафиксировать курс рубля к курсу любой валюты, которую они посчитают наиболее стабильной.
При расчёте следует помнить об осторожности. Зачастую возле сделок с недвижимостью «крутятся» разные мошенники.
Они могут, например, взять с покупателя аванс за продаваемую якобы квартиру, и скрыться с ним. Такие афёры иногда проводятся с квартирами, которые сами аферисты арендуют, но выдают за свою собственность.
Не лишнее для покупателя будет заглянуть и в ЖЭК или аналогичную организацию, которая обслуживает дом, в котором расположена квартира, чтобы убедиться в том, что продавец действительно является продавцом квартиры, а сама она свободна от обременений.
В случае если объектом сделки является земельный участок, целесообразно наведаться в местную Администрацию, чтобы узнать статус земельного участка и получить информацию о его владельцах.
Сделка может считаться завершенной, после регистрации договора купли-продажи в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и получением денег продавцом. И в этом плане, приобретение недвижимости иностранным гражданином, ничем не отличается от таковой, совершаемой гражданами России.
Как оформляется сделка?
Для совершения акта купли-продажи надо иметь документы, утверждающие личность в которых должен быть апостиль или штамп. При этом надо позаботиться о том, чтобы документация была полностью русифицирована.
В этих целях заказывается перевод, который удостоверяется нотариальным образом. Апостиль обычно выдается по месту выдачи личного транспорта. Это заверение законно распространяется на резидентов стран-участниц Гаагской конференции. Если квартиру желает приобрести гражданин СНГ, то тогда достаточно паспорт и его перевод, заверенный нотариусом без предоставления апостиля. Иные документы сверяются при стандартной консульской легализации.
Иностранному гражданину лучше действовать не самостоятельно, а при помощи российского доверенного, который должен обладать полным спектром юридических знаний по вопросам жилищного законодательства.
Есть масса компаний, которые предлагают подобные услуги удаленно или при личной встрече и дальнейшем заключении правоустанавливающего договора на оказание услуг. Иностранцам, находящимся в браке, требуется еще и заверенное согласие от супруга или супруги на совершение правовой сделки.
Договор купли-продажи составляется исключительно на русском языке. Покупатель может выступать на сделке с личным переводчиком, который может доходчиво объяснить нюансы вопроса. Если возникают судебные споры, касающиеся проблемы оформления или неправомерности сделки, то тогда судебный спор рассматривается в Российской Федерации по территориальному месту нахождения недвижимого имущества.
Перед сделкой рекомендовано проверить все правоустанавливающие документы и установить их юридическую чистоту. Квартира должна быть не под обременением в виде долгов или ареста, в ней не должны быть прописаны несовершеннолетние лица.
Первое, что нужно сделать иностранному гражданину, желающему купить недвижимость, выяснить, где лучше купить квартиру в России. Важно учитывать те факторы, которые становятся определяющими для конкретного человека или семьи.
Важно! Подбором подходящего варианта можно заняться самостоятельно, изучив тематические сайты, но гораздо удобнее обратиться в риэлтерское агентство, которое учтёт пожелания клиента и возьмёт на себя юридическое сопровождение сделки.
После того, как выбран объект покупки, начинается процедура подготовки к сделке. На данном этапе стороны обговаривают нюансы будущего договора и заключают предварительное соглашение. Покупателю следует быть готовым внести часть стоимости квартиры в качестве задатка и подтверждения серьёзности своих намерений относительно квадратных метров.
Последний и самый важный этап – подписание договора и приобретение права собственности на жильё. Пожалуй, это два самых ответственных момента, которым стоит уделить максимум внимания, ведь гражданство другой страны накладывает отпечаток и на текст договора, и на процедуру вступления в права владения квартирой.
Сложно ли иностранцу покупать квартиру в России?
Приобретения жилья нерезидентами России – это достаточно распространенная практика. На первый взгляд может показаться, что покупка квартиры может стать слишком сложной задачей, но на практике оказывается, что все можно сделать быстро и без проблем.
Процедура оформления покупки недвижимого имущества иностранным гражданином имеет весьма понятную схему. В первую очередь иностранцу нужно узнать, можно ли купить квартиру в том районе, где он присмотрел жилье. Дело в том, что не все части города могут быть открытыми для иностранного инвестирования, поэтому информацию всегда нужно уточнять.
Когда станет понятно, что жилье действительно можно купить, иностранному гостю России нужно перевести свой паспорт на русский язык. Это необходимо для правильного оформления документов.
Процесс его заверения происходит всегда у российского нотариуса, чтобы тот полностью проверил всю поданную документацию. Дополнительно придется показать визу и справку о наличии регистрации.
Нужно понимать, что покупка квартиры может осуществляться только тем иностранцам, кто имеет законное право на пребывание на территории РФ. Всем остальным гостям страны придется воздержаться от покупки квартиры.
Где можно оформить договор на английском языке
Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.
Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.
Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.
Ограничения при покупке недвижимости для иностранцев
Конституция Российской Федерации – статья 62, пункт 3 – уравнивает российских и иностранных граждан в праве приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории России. Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости касаются некоторых видов земельных участков в приграничных территориях и закрытых административно-территориальных образованиях. Они перечислены в ФЗ-261 от 8.11.2007, Указе президента от 9.01.2011 и Постановлении правительства №508 от 5.07.2001. Это нужно учитывать при покупке коттеджей и квартир в таунхаусах с собственными придомовыми участками. Квартиры продаются без ограничений.
Право на покупку недвижимости в России имеют только те иностранцы, которые находятся на территории страны законно. Правовой статус иностранного гражданина на территории РФ регулирует ФЗ-115. Это может быть временное пребывание, временное проживание либо вид на жительство.
Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?
Добрый вечер, Галина.
По сути Ваших вопросов могу сообщить следующую информацию:
- 1. Бояться совершенно нечего, если все будет грамотно оформлено (поясню ниже). Однако, такая сделка может принести немало проблем, если не будут соблюдены все условия.
- 2. В соответствии со ст. 4 Конституцией Украины должно быть единое гражданство. По правилам, при получении гражданства другой стороны, Украинский паспорт необходимо сдать и уведомить Украинское государство о получении гражданства в другой стране. Однако, это правило часто нарушается, так как ответственность в нашем законодательстве толком не прописана, так как нет прямого запрета.
- 3. Ответ на вопрос «может ли быть загранпаспорт без украинского паспорта», могу пояснить Вам следующее. В Украине нет такого понятия «загранпаспорт», данный документ называется «Паспорт гражданина Украины для выезда за границу». Соответственно, если Ваш продавец больше не является гражданином Украины, тогда его «Паспорт гражданина для выезда за границу» теряет свою правовую силу.
Предлагаю Вам ознакомиться со следующим нормативным актом:
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров «Про затвердження зразка бланка, технічного опису та Порядку оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсним та знищення паспорта громадянина України для виїзду за кордон»:
84. Особа, стосовно якої громадянство України припинено відповідно до Закону України“Про громадянство України”, або її законний представник зобов’язані у порядку, встановленому законодавством про громадянство України, повернути паспорт для виїзду за кордон територіальному органу/територіальному підрозділу ДМС, що його оформив, а якщо така особа проживає за кордоном, — закордонній дипломатичній установі.
Паспорт для виїзду за кордон, отриманий закордонною дипломатичною установою, надсилається до територіального органу/територіального підрозділу ДМС, що здійснив його оформлення, для знищення в порядку, встановленому у пунктах 92-95 цього Порядку.
- 4. «И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом?» — мое мнение – не может. В сделке должен фигурировать его действующий паспорт, а именно – паспорт гражданина Канады, так как это единственный документ, который имеет юридическую силу и может участвовать в гражданско-правовых сделках. Как я указала выше в п.2 своего ответа, «загранпаспорт» так же необходимо сдать и он теряет юридическую силу.
- 5. Нерезиденты Украины имеют те же права, что и Граждане Украины, кроме принятия участия в выборах и еще есть там перечень, но он Вашего вопроса не касается. Продавать недвижимость нерезидент Украины может практически на тех же условиях, только разница вот в налогах. В соответсвии с Налоговым Кодексом Украины, процент от продажи недвижимости нерезидентном Украины составляет 18%. Данный налог должен оплачивать продавец. Рекомендую внимательно оформлять сделку и проконтролировать, чтоб чётко была прописана обязанность продавца выплатить этот налог.
- 6. Как грамотно все оформить. О чем я писала в п.1? Во-первых, Вам не следует соглашаться на проведении сделки у нотариуса, который предлагает вам продавец. Это касается любых сделок, которые подлежат нотариальному оформлению. К слову, если Вы заключили предварительный договор, то этот договор должен оформляться в той же форме, что и основной. Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению (а он должен), то и предварительный договор к основному следует заключать в той же форме, иначе он является недействительным. Если Вы заключили данный договор в установленной форме, то нотариус уже выбран. Надеюсь, что независимый.
Далее, необходимо проверить правоустанавливающие документы. В правоустанавливающих документах должны быть внесены изменения, что имущество принадлежит гражданину Канады. Если иначе, то могут быть большие проблемы, так как по сути, данное имущество принадлежит непонятному человеку, который вообще не числится в Украине. Изменения относительно информации о собственнике квартиры вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Следующий этап. Нотариус должен идентифицировать человека. Опять вопрос в документах. Документы, которые связаны с Украиной все являются недействительными при получении нового гражданства. Даже учитывая тот факт, что, у нас нет как такой ответственности, если у человека два паспорта, о чем я писала выше, украинский паспорт все равно теряет свою силу и не может участвовать в гражданско-правовых сделках. Так же предлагаю обратить Ваше внимание на норму Закона, которая так же разъяснит Ваш вопрос, относительно того, может ли «Загранпаспорт» участвовать в гражданско-правовой сделке купили-продажи недвижимости.
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.