Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 способа легально сдавать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Способы оплаты налога при аренде
Если вы не зарегистрированы, как индивидуальный предприниматель, то вам необходимо декларировать (отображать в декларации) доход единожды в году согласно форме 3-НДФЛ и оплачивать сумму налогу, составляющую 13% от всего годового дохода аренды. Декларация должна быть сдана до 30 апреля.
Если нанимателем вашей квартиры является юридическое лицо, то оно самостоятельно должно уплачивать НДФЛ с дохода арендодателя (арендной платы), это регламентировано в п.2 ст. 226 НК РФ и ст. 228 НК РФ. Перекладывание исчисления налога на арендодателя – физическое лицо, представляется невозможным, в любом случае платить НДФЛ будет организация, не зависимо от договора.
Также у арендодателя есть два варианта уплаты налога, кроме обычной подачи декларации 3-НДФЛ. Он также может перейти на «упрощенку», оформив ИП и уплачивать сумму в размере 6% от дохода. А также может воспользоваться упрощённой системой налогообложения (УСН), если оформить патент на основе индивидуального предпринимательства.
Каждый из способов будет выгоден далеко не во всех ситуациях или регионах России, необходимо рассчитать его индивидуально и сравнить налог по каждому способу. Для наглядности рассчитаем какой необходимо будет уплатить по квартире налог в Свердловской и Нижегородской областях, за одну и ту же квартиру.
В первом случае будет квартира метражом в – 37 м кв., стоимость в месяц 24 тыс. рублей.
Во втором, квартира – 90 м кв., месячная стоимость 70 тыс. рублей.
1) Без ИП:
| 24000*12*0,13=37440 |
| 70000*12*0,13=109200 |
Налог для индивидуального предпринимателя
Для того чтобы сдавать квартиру в аренду и платить налог, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) не обязательно. Однако в некоторых случаях оформление ИП при сдаче жилого помещения в аренду может быть выгодно.
Индивидуальный предприниматель при сдаче квартиры в наем может воспользоваться следующими видами налогообложения:
- УСН (Упрощенная система налогообложения) со ставкой 6%. Налог рассчитывается с общей суммы дохода;
- УСН со ставкой 15%. Налог рассчитывается с доходов за сдачу в аренду жилого помещения после вычета расходов (на покупку мебели, ремонт и т. п.);
- патент. В каждом регионе его цена разная. Она составляет примерно 6% от суммы годового дохода от сдачи квартиры. Заявку на патент можно сделать через сайт ФНС (Федеральной налоговой службы) либо лично через инспектора налоговой службы по месту жительства. Патент возможно приобрести на срок от одного месяца до одного года включительно.
Если патент приобретается на срок от одного до шести месяцев, то его необходимо оплатить до окончания срока действия. Если на период от шести до двенадцати месяцев, то платить за него надо уже двумя частями: одна треть в течение девяноста календарных дней после начала действия патента, две трети не позднее его срока действия.
Налог для самозанятых граждан
Еще один метод легально сдать в аренду квартиру — это оформить себя в качестве самозанятого. Для самозанятых граждан налоговая ставка составляет:
- 4% — при сдаче в аренду квартиры физическим лицам;
- 6% — при сдаче в аренду квартиры индивидуальным предпринимателям и организациям.
Так как это экспериментальный проект, оформить себя в качестве самозанятого получится исключительно в Республике Татарстан, в Москве, а также в Московской и Калужской областях. Этот социальный эксперимент проводится до 31 декабря 2028 года включительно.
Оформить себя в качестве самозанятого и платить на основании этого налог на доход от сдачи квартиры могут граждане России, Белоруссии, Киргизии, Казахстана и Армении. При желании, индивидуальный предприниматель может также зарегистрировать себя в качестве самозанятого. Существенный плюс данного режима заключается в том, что отсутствует необходимость платить страховые взносы, а также нет обязанности представлять декларацию о доходах в ИФНС (инспекция федеральной налоговой службы).
Есть несколько способов зарегистрироваться в качестве самозанятого:
- зарегистрироваться в мобильном приложении «Мой налог»;
- зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика на официальном сайте ИФНС;
- зарегистрироваться лично в уполномоченных банках.
Если проект пройдет удачно, то в будущем правительство введет данный режим во все регионы страны. А пока остается только наблюдать и ждать, к чему это приведет в будущем.
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.
| Что | Сколько |
| Плата за месяц аренды | 130 000 р. |
| Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев) | 1 560 000 р. |
| Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год) | 40 872 р. |
| Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. | 1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р. |
| В год за выход из “серой” зоны | 40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р. |
Что будет, если не платить налог на сдачу квартиры в аренду
Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма налога с аренды квартиры за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.
Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.
На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.
Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.
Оплата налога арендодателем по УСН
Для граждан РФ, осуществляющих сдачу жилой собственности в аренду, налогообложение по УСН доступно (Налоговый кодекс, ст.346.11 п.1) в статусе индивидуального предпринимателя (Гражданский кодекс, ст.23 п.1). Т.е. арендодателю необходимо оформить статус ИП с внесением в ЕГРИП (закон за №129-ФЗ, гл.VII.1).
Воспользовавшись УСН предприниматель должен выплачивать шестипроцентный налог на доходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.1). Допускается еще один способ налогообложения – выплаты 15% ставки от прибыли, т.е. дохода минус расходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.2). Однако в арендном бизнесе суммы расходов обычно невысоки, поэтому рациональнее платить 6% с дохода.
В сравнении со ставкой НДФЛ (13%) получение предпринимательского статуса и выплата 6% УСН воспринимается, как очевидно выгодная. Но у физлица в статусе ИП есть особые обязательства: ведение книги расходов-доходов; взносы по ПФР; взносы по ФОМС; ежеквартальные авансовые платежи по налогу (полное погашение до 30 апреля года, следующего за отчетным).
Учитывая эти особенности ИП доступность УСН для физлица в предпринимательском статусе не всегда оказывается выгодным. Требуется просчитывать каждый конкретный случай отдельно. Отметим, что размер МРОТ с 2018-го года более не влияет на ПФР и ФОМС-взносы от предпринимателей – эту суммы стандартны и указаны в Налоговом кодексе (ст.430 п.1 и 2).
Пример: собственник в 2019-м сдает «двушку» в Уфе за 19 500 руб. в месяц и пусть этот тариф будет постоянным весь год. Какой налог арендодателю более выгоден – НДФЛ или УСН? Его доход при беспрерывной аренде жилья арендатором полный год составит 234 000 руб., а значит заплатить НДФЛ потребуется в размере 30 420 руб.
Теперь рассмотрим этот же налогооблагаемый доход по аренде, но для ИП. Кстати, госпошлина по регистрации ИП равна восьмистам рублям (Налоговый кодекс, ст.333.33 п.1 пп.6).
С оформленным статусом предпринимателя арендодатель должен выплатить 6% налог «упрощенки» (для рассматриваемого дохода – 14 040 руб.) и произвести два платежа – ФОМС 6 884 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп.2) и ПФР 29 354 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп. 1). Соответственно, общая сумма выплат госбюджету составит 50 278 руб.
Поскольку годовой доход ИП (по примеру) менее 300 000 руб., выплачивать дополнительный 1% от «сверхдохода» не потребуется (Налоговый кодекс, ст.430. п.1 пп.1).
По произведенным в примере расчетам арендодателю «двушки» выгоднее платить НДФЛ, чем предпринимательский УСН – разница в налоговых суммах составляет 19 858 руб.
Покупка патента арендодателем с ИП-статусом
Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м2 составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).
Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.
Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.
Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.
Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.