Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить муниципалитет о начале строительства жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Уведомление о начале строительства садового или дачного дома
Постановка на государственный кадастровый учет и регистрацию прав в отношении садовых домов и жилых домов, созданных на земельных участках СНТ и ДНП –возможна без направления уведомления о планируемом строительстве или реконструкции таких объектов, а также уведомлений об их окончании. Обоснование этого утверждения закон о «Дачной амнистии», который в очередной раз был продлен с 1 марта 2019 года сроком действия до 1 марта 2021 года
Для оформления прав на дома находящиеся на территориях СНТ или ДНП необходимо:
- Необходимо предоставить технический план объекта недвижимости.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том случае если в ЕГРН (единый государственный реестр прав) не зарегистрировано право собственности на земельный участок.
Срок действия и продление
Согласно обновленной статье 51 Градостроительного кодекса, срок подготовки ответа на Уведомление не должен превышать 7 рабочих дней. Однако, нужно учитывать возможность отказа в выдаче уведомления о соответствии по тем или иным причинам (об этом дальше). Тогда срок получения разрешения увеличится до устранения причин отказа.
Та же статья устанавливает срок действия Уведомления о начале строительства — 10 лет, как и на разрешение о строительстве. Уведомление действует и после передачи прав на земельный участок и объекты капитального строительства другим лицам. Оно прекращается, если прекращаются по каким-либо причинам права на земельный участок или права на аренду такового. Если в течение 10 лет вы не зарегистрируете дом- придется продлевать Уведомление.
Законом не установлена процедура продления Уведомления. Поэтому, если срок подходит к концу- нужно просто подать новое. Естественно, если за это время чего нового еще не придумают.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К форме уведомления прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Дачная амнистия: какие объекты недвижимости не нуждаются в уведомлении
Упрощённый порядок, подразумевающий отсутствие обязательности для подачи уведомления на проведение строительства и реконструкции объектов недвижимости распространяется на:
- Объекты ИЖС.
- Гаражи, построенные на участках земли, которые граждане получили для целей, не подразумевающих коммерческие виды деятельности.
- Жилые и садовые дома, хозяйственные постройки в виде бань, сараев, теплиц, находящихся на земельных наделах.
Подтверждением тому выступают:
- ч.1. 2 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ,
- п.2 и 3 ст.3, ч.7, 9 и 11 ст. 54 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ.
- ч.15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Уведомление или разрешение на строительство: в чем разница
С августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ. Ранее для постройки жилого дома нужно было получить в администрации разрешение на строительство, а затем ещё и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После принятия нового закона «разрешительный» порядок заменили «уведомительным».
Теперь разрешение на строительство получать не нужно — достаточно уведомить местные власти о своих планах. А по завершению стройки необходимо подать подать в администрацию уведомление об окончании строительства (вместе с техническим планом объекта).
Также в законодательство были внесены изменения и в отношении садовых домов. Если раньше для их строительства не нужно было получать разрешение, то теперь требуется соблюдать уведомительный порядок, как и в случае с ИЖС.
Можно ли строить на территории СНТ?
Садовые некоммерческие товарищества, следовательно, и участки, расположенные в них, бывают двух видов:
- садоводческие;
- огороднические.
Территории, которые были выделены для огорода, категорически нельзя использовать для капитального строительства. На таких участках нельзя построить какой-либо объект, предназначенный для жилья, причем как временного, так и долгосрочного.
Что касаемо садовых участков товариществ, то на них можно строить при соблюдении следующих условий:
- территория расположена в пределах границы населенного пункта;
- в местном градостроительном регламенте содержатся положения, разрешающие возводить объекты капитального и временного строительства на садовых территориях.
Перевод садового дома в статус жилого
При желании гражданин может изменить статус своего дома, построенного на участке в СНТ, из садового в полноценный жилой. Для этого ему предварительно потребуется подать заявление о смене вида разрешенного использования территории на ИЖС, после чего оформить реконструкцию строения.
Несмотря на то, что фактически технически дом не будет никак изменен, процедура все равно оформляется как реконструкция. При этом никто и ничто не запрещает гражданину действительно провести какие-либо работы:
- увеличить площадь помещения, добавив пристройки;
- надстроить мансарду;
- изменить планировку и т.д.
Что делать после завершения строительства?
После завершения строительства нужно составить уведомление о его окончании в течение месяца со дня возведения объекта. В документе должны быть указаны сведения о застройщике, участке, объекте и об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать уведомление можно с помощью сайта госуслуг, МФЦ, или лично обратиться в уполномоченный орган.
К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план объекта ИЖС.
В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проверит документы и произведет осмотр готового дома на соответствие заявленным параметрам.
По итогам проверки вы получите уведомление о соответствии/несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае, если объект будет признан соответствующим требованиям законодательства, то уполномоченный орган направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав вместе с прилагаемыми документами, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления. В случае ненаправления уполномоченным органом в установленный срок заявления и документов в орган регистрации прав вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа.
Бланк уведомления и образец заполнения формы
Уведомление о начале строительства подается по унифицированной форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр (приложение № 1).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Форма уведомления о планируемом строительстве должна содержать следующие сведения (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):
- Ф. И. О. застройщика, его паспортные данные, сведения о месте жительства — для физлица;
- название и местонахождение застройщика, ОГРН и ИНН — для юрлица (российского);
- кадастровый номер земельного участка, адрес или описание его местоположения;
- сведения о правах на данный земельный участок у самого застройщика и иных лиц;
- сведения о разрешенном использовании земельного участка и объекта ИСЖ;
- сведения о планируемых параметрах строящегося/реконструируемого объекта;
- информация о том, что объект ИСЖ не предназначен для раздела на самостоятельные объекты (например, на квартиры и т. д.);
- почтовый или электронный адрес застройщика для связи с ним;
- выбранный застройщиком способ уведомления (см. далее).
Если какие-то из этих сведений не указаны в уведомлении о начале строительства индивидуального жилого дома, то местная администрация вернет такое уведомление в течение 3 дней с момента получения без рассмотрения с указанием причин возврата. Приложенные документы также возвращаются (ч. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).
уведомления о планируемом строительстве — 2020 можно у нас: Уведомление о начале строительства — образец.
Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны
Подать уведомление можно тремя способами:
- через МФЦ (многофункциональный центр);
- заказным письмом;
- через Госуслуги (на момент написания статьи функция доступна для жителей Москвы и МО, подробнее).
- документ, подтверждающий право собственности на землю;
- паспорт;
- заполненный бланк (подробнее о бланке далее).
Также можно (но не обязательно) предоставить еще два документа, которые повысят вероятность положительного исхода:
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), срок его действия — 3 года;
- выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки) вашего района.
Оба документа можно получить у архитектора района, их вам предоставят бесплатно в течение 30 дней после запроса.
Уведомительный порядок вместо разрешения на строительство
С августа 2018 года, согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве индивидуального жилого дома собственник, арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве. Под уведомительный порядок попадает строительство следующих видов объектов недвижимости: — Индивидуальный жилой дом; — Садовый дом.
Уведомлять не требуется о строительстве вспомогательных построек: — Баня; — Гараж; — Сарай.
Обратите внимание!
Строительство можно осуществлять только на отмежеванном земельном участке
Что представляет собой данная категория земель?
Это земельные массивы из категории земель сельскохозяйственного назначения, оформленные юридическим лицом – садовым некоммерческим товариществом (СНТ) в аренду у администрации, или – в собственность. Используются на основании совместного долевого владения.
В эту категорию входят так же земли, использующиеся компаниями и индивидуальными предпринимателями для ведения сельскохозяйственных работ, связанных с садоводством.
Их правообладателями могут быть:
- собственники;
- арендаторы;
- владельцы паёв.
Такими землями могут быть только земли сельскохозяйственного назначения, допускающие использования под садоводство, с соответствующими характеристиками:
- наделённые высоким качеством плодородия;
- расположенные в экологически благополучном месте;
- расположенные в массиве с благоприятным для садоводства ландшафтом.
Важно! К таким землям относятся также дороги и иные места совместного пользования дачников.
Регулируется Федеральным законом от 15.04.98 г. № 66-ФЗ, а также – законами о некоммерческих обществах: от 12.01.96 г. № 7-ФЗ, и № 99-ФЗ от 04.05.2011 г.