Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЦБ ухудшил прогноз по темпу прироста ипотеки в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:
- Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
- Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.
Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:
- Длительность и сложность процедуры.
Условия предоставления в 2022 году, как получить
Ссуда выдается на следующих условиях:
-
процентная ставка по кредиту – не более 6 % в год, с учетом субсидирования;
-
максимальная сумма кредита для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области составляет 12 млн руб. Для населения остальных регионов – 6 млн руб.;
-
первоначальный взнос – по договору с банком, не менее 15 % от суммы кредита;
-
срок кредитования – от 3 до 30 лет;
-
период субсидирования – на протяжении всего срока действия кредитного договора.
Если предварительно одобрили ипотеку, будут ли изменения
Однако выдача ипотечных кредитов по обновленной программе начнется только после того, как Правительство России примет соответствующее постановление. Скорее всего, банки снизят ставки по уже одобренным заявкам, где договоры еще не подписаны.
Напомним, что сейчас банки выдают льготную ипотеку по ставке не более 9%. Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление от 30 апреля 2022 года № 806 о продлении действия программы «Льготная ипотека» до конца 2022 года. Такое решение позволит повысить доступность жилья для российских семей и поддержать строительную отрасль.
Остальные параметры программы остаются прежними.
Получить льготную ипотеку можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Как изменилась ипотека в 2022 году
Для стабилизации экономики в период турбулентности Банк России поднял ключевую ставку 28 февраля до 20%. Коммерческие банки среагировали и подняли ипотечные ставки до соответствующего уровня.
Рынок ипотечного кредитования парализовало. Естественно, по взвинченным ставкам ипотеку в 2022 году брать никто не хочет и не может. Когда как до кризиса она обеспечивала до 70% сделок по покупке недвижимости.
11 апреля Банк России снизил ключевую ставку до 17%, так как перестало страшно трясти российскую экономику и укрепился рубль.
ВТБ, Промсвязьбанк, «Дом.рф» и ряд других банков снизили ставки по ипотеке на 1-5%. Поступить так же намереваются Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Открытие и Росбанк. К примеру, в Сбербанке и ВТБ на 21 апреля 2022 года минимальные ставки без льготных программ — 16,9%.
Льготная ипотека начала работать по всей России в апреле 2020 года как антипандемийное средство поддержать на плаву застройщиков. Преимущество этой программы в том, что она действовала без ограничений для любого совершеннолетнего покупателя. Главное условие для получения — российское гражданство.
Главное ограничение программы — по ней можно купить квартиру либо в новостройке, либо в строящемся доме, а вторичку приобрести никак нельзя.
Программа действует до 1 июля 2022 года (ее несколько раз продлевали). До 1 апреля 2022 года ставка по ипотеке составляла 7 %. Однако теперь ставку повысили до 12 %.
Зато увеличили сумму. Если раньше сумма кредита с такой ставкой была ограничена всего 3 млн рублей, что делало сложным купить жилье, например, в Москве или Санкт-Петербурге, то теперь жители Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области могут взять заем до 12 млн рублей, а в остальных регионах — до 6 млн рублей.
Льготная ипотека под 7%
Если в апреле 2022 года ставка по льготной ипотеке составляла 12%, ситуация в июне изменилась. Теперь льготную ипотеку выдают под 7%. Все граждане РФ вправе подать заявку на ипотеку с господдержкой, но у каждого банка свои критерии оценивания. У заемщика не должно быть просроченных кредитов. Если были долги, в ипотеке под 7% банк откажет. Менеджеры также проверят кредитный рейтинг, запросят справку с работы или выписку с банковского счета о движении денег.
Из условий кредита по льготной ипотеке выделим следующее.
-
Недвижимость в новостройке или строящемся доме.
-
Первоначальный взнос — 15%.
-
Сумма займа для жителей регионов — до 6 млн руб., жителей СПб., Москвы — до 12 млн руб.
Другие льготные ипотеки в России
Сегодня ипотечный кредит на льготных условиях россияне могут получить и по другим программам.
- «Семейная ипотека» – предназначена для семей с детьми, родившимися в период с 2018 по 2022 год и с детьми-инвалидами, родившимися не позднее 31 декабря 2022 года. Можно получить кредит на покупку готового или строящегося жилья у застройщика – как квартиры, так и жилого дома с земельным участком, а также земельного участка для ИЖС и строительство частного дома на нем. В программе могут участвовать и кровные родители, и усыновители.
- «Молодая семья» – рассчитана на молодые семьи, в которых одному из супругов меньше 35 лет. Кредит могут получить только те, кто не имеет собственного жилья либо проживает в квартире или доме, где на каждого человека приходится меньше 18 квадратных метров. Требований к наличию детей эта программа не предъявляет.
- «Сельская ипотека» – предусмотрена для тех, кто планирует приобрести жилье в сельской местности. При этом оно должно находиться в селе, поселке или городском поселении с числом жителей не более 30 тысяч человек, которое при этом не входит в городской округ. По данной программе можно получить кредит на покупку жилья на первичном рынке, квартиру в строящемся доме или участок под последующее жилищное строительство. Кроме того, можно получить ипотеку на завершение строительных работ, в этом случае строительство необходимо закончить не позднее, чем через два года от первоначального платежа.
- «Дальневосточная ипотека» – предназначена для жителей любого региона России, планирующего переезд на Дальний Восток. Получить кредит на жилье с минимальной процентной ставкой могут супруги не старше 35 лет, родители-одиночки не старше 35 лет с малолетним ребенком, а также владельцы дальневосточных гектаров любого возраста и россияне, приехавшие на Дальний Восток по региональным программам трудоустройства. Ипотека выдается на готовое или строящееся жилье на первичном рынке. При этом купленное на льготных условиях жилье на Дальнем Востоке должно стать основным домом, в котором заемщику и его семье необходимо зарегистрироваться в течение 270 дней после покупки.
Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»
Базовый прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает отсутствие введения длительных жестких карантинных и иных значимых ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19, а также сохранение санкционного давления на текущем уровне. В 2022 году мы ожидаем замедления темпов роста экономики до 2,5–2,8 против 4,3 % в 2021-м. Благодаря сохранению жесткой ДКП уровень инфляции снизится до 5–6 % к концу 2022 года. Пик цикла ужесточения ДКП придется на I–II кварталы 2022-го (мы ожидаем повышения ключевой ставки на 0,5–1 п. п.), с 2-го полугодия 2022-го, в случае если инфляция покажет устойчивое снижение до уровня ниже 6 %, начнется цикл постепенного понижения ключевой ставки, и на конец года она составит около 7,75–8 %. В результате среднегодовая ключевая ставка составит порядка 8–9 %, что более чем на 2 п. п. превышает прошлогодний уровень. Вероятность реализации базового прогноза мы оцениваем в 60–70 %.
Негативный прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает увеличение санкционного давления и/или введение существенных ограничительных мер на фоне ухудшения эпидемиологической обстановки. Негативный сценарий предусматривает сохранение инфляции по итогам 2022-го на уровне более 6 %, которое повлечет за собой продолжение цикла повышения ключевой ставки в течение всего года, в результате среднегодовая ключевая ставка превысит 9 %. В рамках указанного сценария ожидается существенное снижение среднегодовой цены на нефть (до 65 долларов за баррель) и околонулевой темп прироста ВВП. Вероятность реализации негативного прогноза мы оцениваем в 30–40 %. Ключевые финансовые показатели банковского сектора при реализации негативного сценария приведены в таблицах 2-3.
Доля просрочки размывается за счет агрессивного роста кредитования и реструктуризаций
Мы ожидаем, что по итогам 2021 года доля просроченной задолженности как в корпоративном кредитном портфеле, так и в розничном снизится преимущественно за счет опережающего роста объемов кредитования, по ссудам крупному бизнесу доля снизится на 1,3 п. п., до 6 %, в т. ч. в результате уступки ряда крупных проблемных кредитов. В 2022-м мы ожидаем плавного роста просрочки на фоне замедления кредитования, вызревания ссуд, выданных в 2020–2021 годах, и обесценения части реструктурированных кредитов (преимущественно корпоративных).
Так, увеличение объема реструктурированных ссуд крупному бизнесу остается заметным, поскольку даже на фоне высоких темпов роста кредитного портфеля доля реструктурированных кредитов увеличивается и, по нашим оценкам, составит на конец 2021-го порядка 18 против 16 % годом ранее (в абсолютном выражении свыше 6,1 трлн рублей, из них около 2,2 трлн приходится на пролонгированные кредиты). По кредитам МСБ темп прироста пролонгаций, наоборот, заметно замедлился по сравнению с 2021-м, и их доля снизится на конец года примерно на 1 п. п., до 14 %. По нашим оценкам, потенциальный объем дорезервирования по реструктурированным ссудам ЮЛ составляет порядка 1 трлн рублей. Однако указанное увеличение резервов будет растянуто на два-три года. Объем просроченной задолженности по кредитам крупному бизнесу будет расти постепенно в течение нескольких лет, поскольку часть указанных ссуд банки будут продолжать реструктурировать, а отдельные крупные кредиты будут переуступлены третьим сторонам в рамках расчистки баланса от проблемных активов.
Объем реструктурированных ссуд заметными темпами продолжает расти и по розничным кредитам (без учета ипотеки): за шесть месяцев 2021 года их объем увеличился на 30 % и составил 600 млрд рублей. Мы ожидаем, что по итогам года доля реструктурированных розничных ссуд (без учета ипотеки) достигнет 5,4 %, прибавив 1,1 п. п. за 2021-й. Помимо увеличения доли реструктурированных ссуд индикаторами ухудшения кредитного качества розничных кредитов являются стабильно высокая доля кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и постепенное увеличение сроков кредитования, которое компенсирует низкие темпы роста доходов населения.
Нужна ли льгота, если можно без
Комбинированная гибридная ипотека предполагает покупку недвижимости сразу по двум программам, разделяя часть заемных средств под разные условия (ставки), поясняет начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин. По его словам, такой вариант может быть интересен в первую очередь тем, кто принял решение приобрести дорогую недвижимость, сумма кредита по которой больше лимитов по льготной ипотеке. Это либо квартиры с большим метражом, либо в домах высокого класса.
Как правило, продолжает эксперт, потребителями таких ипотечных продуктов становятся граждане с подтвержденными доходами выше средних, чтобы суммы были одобрены банками. Ранее им бы приходилось делать более высокий первоначальный взнос, так как льготные программы имели лимиты. Многие могли отказываться от таких покупок из-за более высоких ставок по обычной рыночной ипотеке, несмотря на относительно высокие доходы. Сейчас же у них появляется удобный инструмент.
На данный момент ставки по ипотеке высоки относительно уровней 2021 года. Но по мере замедления инфляции они неизбежно будут сокращаться вместе с ключевой ставкой Банка России, уверен Карпунин. И если при обычном кредите с течением времени заемщик мог спокойно рефинансировать ипотеку по более низкой ставке (если они бы упали) в другом банке, то в случае с комбинированным вариантом, полагает эксперт, на первых порах с этим могут быть проблемы из-за отсутствия практики работы с такими займами в банках.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку
В основном к залогу банк выдвигает такие требования:
- жилье не должно быть в аварийном состоянии, старше 50-60 лет и должно находиться в черте города либо не далее 250 км от него, в сейсмически безопасной зоне;
- материал стен — кирпич, монолит, железобетон;
- не принимаются в залог строения с саманными, каркасно-камышитовыми стенами;
- предпочтительно, чтобы квартира не находилась на первых и последних этажах;
- перепланировки должны быть узаконены;
- не должно быть долгов по комуслугам;
- дом должен быть достроен, технически инвентаризирован и зарегистрирован в госорганах;
- земля, где расположен дом, не должна быть в долгосрочной аренде и иметь особый статус (для транспорта, связи, нацбезопасности и т.д.).
Какие комиссии берут банки за выдачу ипотеки
Большинство банков РК взимают следующие комиссии:
— за рассмотрение заявки — от 5 000 тенге;
— за организацию займа — 1-2 % от суммы кредита.
Некоторые БВУ не берут их.
— Все комиссии должны учитываться при расчёте ГЭСВ.
— Разовая комиссия за рассмотрение кредитной заявки не входит в договор займа и оплачивается отдельно.
— Если банк предлагает ещё какие-то комиссии, от такого займа следует отказаться и обратиться в АРРФР.
— Обязательны оценка и страхование недвижимости — по закону выбрать компанию заёмщик может самостоятельно.
— Страхование жизни и трудоспособности, а также юридической чистоты сделки — по желанию заёмщика.
В чём особенность программы «7-20-25»
Это льготная ипотека для всех граждан РК, не имеющих собственного жилья и прошедших платёжеспособность в банках.
Условия:
— ставка — 7 % годовых;
— 20 % — первоначальный взнос;
— 25 лет — срок кредитования.
Можно купить только новое, но принятое в эксплуатацию жильё на первичном рынке.
Есть ценовой лимит на квартиры: от 15 млн тг в регионах до 25 млн тг в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, Шымкенте.
Требования стали проблемой программы. На первичном рынке почти нет готового жилья с актом ввода, особенно в крупных городах. Практически всё раскупают на этапе строительства.
Застройщики часто продают строящееся жильё по договорам бронирования, что является большим риском для покупателей. То есть квартиры продают во время строительства, с покупателей берут предоплату, однако если застройщик не сможет достроить дом, то деньги покупателю могут не вернуть.
Программа будет действовать до исчерпания выделенных на неё средств — 1 трлн тенге. Использовано чуть больше половины. По состоянию на 30 июня этого года выдано 46 867 займов на сумму 600.3 млрд тенге.
Банки-операторы:
— Банк ЦентрКредит,
— Народный банк Казахстана,
— Евразийский банк,
— Freedom Bank,
— Bank RBK,
— Forte Bank,
— Altyn bank.