Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поручитель наравне с титульным заемщиком отвечает перед банком за погашение задолженности. В некоторых случаях полную ответственность заменяют субсидиарной, при которой вводится ограничение на процент задолженности или сумму возврата. Нюансы и тип обязательств прописывается в договоре поручительства. В нем подробно указываются условия и требования, которые доверенное лицо обязуется выполнить.
Оформление поручительства: документы и заключение договора
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор поручительства — главный документ, закрепляющий права и обязанности сторон, участвующих в сделке. Он заключается между банком и поручителем по ипотеке и содержит условия возврата кредитной суммы при невыполнении титульным заемщиком обязательств. Соглашение включает в себя информацию о сумме кредита, сроке погашения, графике платежей, процентной ставке, наличии или отсутствии комиссий и штрафов.
Для оформления договора ипотеки от поручителя потребуются следующие документы:
-
паспорт гражданина РФ;
-
военный билет (для мужчин младше 27 лет);
-
справки о доходах;
-
ИНН;
-
свидетельства о браке и рождении детей и т. д.
В соответствии со статьей. 362 ГК РФ договор оформляется в письменной форме, в противном случае он будет считаться недействительным. Документ не требует нотариального заверения. Он должен включать в себя информацию о наименовании сторон, обязательствах участников сделки, положениях, при которых наступает ответственность, сроках действия соглашения и т. д.
Расторжение договора поручительства возможно в нескольких случаях:
-
признание документа недействительным;
-
внесение изменений в соглашение, например, при смене обязательств и заемщиков;
-
истечение срока действия;
-
досрочное выполнение обязательств.
- Ответственность
У созаемщика один вид ответственности — солидарная, а у поручителя может быть и солидарная, и субсидиарная. Созаемщик обязан платить по кредиту в равной мере с заемщиком. Поручитель выплачивает кредит, только если заемщик полностью неплатежеспособен.
- Право собственности на предмет кредита
Поручитель не имеет права распоряжаться имуществом, полученным в кредит, а созаемщик является лицом, полноценно владеющим имуществом или его долей. Поручитель не сможет компенсировать собственные затраты в том случае, если долг придется выплачивать ему.
- Права и обязанности
Созаемщик — полноценный участник кредитного договора наравне с заемщиком, который имеет право получать и распоряжаться объектом или заемными средствами, а у поручителя прав нет, только обязанности — платить за кредитополучателя, если он этого сделать не в состоянии.
Поручитель при ипотеке: кто может им быть
Гарантом при оформлении ипотеки может стать любой: родственник, коллега, близкий друг. То есть этот человек подтверждает, что заёмщик будет своевременно вносить обязательные платежи. Если этого не будет, доверенное лицо должно погасить долг за заёмщика. Банк заключает отдельный договор с поручителем, где отражаются все права и обязанности.
Привлечение гаранта повышает шансы на одобрение ипотеки, но это необязательное требование банков для предоставления кредита. Если уровень вашего дохода и другие параметры устроят финансовую организацию, искать доверенное лицо не придётся. Если нет, постарайтесь найти человека, который соответствует следующим параметрам:
- Гражданство. Поручителем может выступать только гражданин России, у которого есть временная или постоянная регистрация в регионе обслуживания банка.
- Возраст. Гаранту на момент подписания договора должно быть минимум 21 год и максимум 65 лет. В некоторых банках предельный возраст — 70 лет.
- Платёжеспособность. У доверенного лица, как и у основного заёмщика, должен быть достаточный уровень дохода и хороший кредитный рейтинг.
Права и обязанности гаранта по ипотечному займу
Гарант несёт солидарную субсидиарную ответственность перед банком. В первом случае это означает, что доверенное лицо будет обязано выплатить всю задолженность кредитору, если заёмщик перестал её погашать. Вторая модель обязательств встречается реже. Субсидиарная ответственность подразумевает ограничения по процентам или сумме долга, которую должен будет выплатить поручитель, если основной клиент не будет вносить платежи.
Основные обязанности доверенного лица:
- Предоставить банку все необходимые документы.
- Рассчитаться с кредитором, если заёмщик не сделает этого самостоятельно. Речь идёт не только об основном долге. Также гарант должен оплатить начисленные проценты, штрафы и пени.
- Сообщить финансовой организации о смене паспортных данных, адреса проживания, места работы.
Практикуют ли в России вынужденное поручительство?
Увы, скажем сразу — быть поручителем крайне невыгодно. Но иногда приходится. Особенно, если человека об этом просят ближайшие родственники. Но в этом случае можно отказаться, если вы не уверены в финансовой благонадежности родителей, сестер или братьев, или даже своих собственных детей! Да, и цена такого отказа будет потеря родственных связей.
Но куда хуже, когда стать поручителем для кредита для компании тебя просит руководство той организации, где вы работаете… А потом компания объявляет себя банкротом, и долг «вешают» на такого человека, которого буквально вынудили стать поручителем, например, под страхом увольнения. А суд признает человека виновным и потом ему приходится всю жизнь платить долги по субсидиарной ответственности. Чаще всего такими работниками бывают главные бухгалтера.
Однако помните, слова о том, что вас вынудили стать поручителем, горю не помогут. Договор-то вы подписали своей рукой. Поэтому — сто раз подумайте о своих рисках.
Как исполнить договор поручительства
Поручитель должен исполнить договор поручительства, если должник нарушил обеспеченное обязательство и кредитор предъявил требование к поручителю.
В этом случае поручитель должен уплатить сумму, размер которой зависит от условий договора.
По умолчанию установлена солидарная ответственность должника и поручителя, но закон или договор могут устанавливать субсидиарную (п. 1 ст. 363 ГК РФ).
По общему правилу поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник.
То есть помимо основного долга уплачивает проценты, возмещает судебные издержки по взысканию долга и другие убытки кредитора, вызванные нарушениями должника. Иное можно предусмотреть в договоре (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
Например, что поручитель обеспечивает только основной долг и не отвечает за уплату должником неустойки.
Вместо того чтобы исполнять требование кредитора, поручитель может заявить ему возражения. Если они окажутся обоснованными, поручитель может ничего не платить или заплатить меньше.
Прекращает ли поручительство ликвидация поручителя — юридического лица
Да. Поручительство прекращается с момента, когда ликвидация поручителя считается завершенной, а поручитель — прекратившим существование.
Это происходит после внесения сведений о прекращении юридического лица в ЕГРЮЛ (п. 9 ст. 63, ст. 419 ГК РФ).
Обратите внимание: если организация прекратила свою деятельность в результате реорганизации, поручительство не прекращается. Права и обязанности поручителя переходят к правопреемнику, который определяется в соответствии с передаточным актом (ст. 58, п. 1 ст. 59 ГК РФ).
Если из передаточного акта невозможно определить правопреемника поручителя или активы и обязательства распределены между правопреемниками несправедливо, то все организации, которые участвовали в реорганизации (вновь созданные и продолжающие деятельность), отвечают перед кредитором как солидарные поручители (п. 5 ст. 60 ГК РФ).
Что такое договор поручительства по ипотеке
Отношения поручителя и кредитора оформляются договором поручительства. В документе прописываются условия возврата ипотечного займа в случае, когда заемщик не может выполнить свои обязательства по кредитному договору.
Основные позиции договора поручительства:
— сумма кредита к погашению;
— срок погашения кредита;
— график платежей;
— процентная ставка по кредиту;
— процентная ставка по просроченной задолженности;
— комиссия за предоставление кредита;
— штраф за нарушения условий договора;
— другое.
Договор поручительства может иметь небольшой срок действия — до момента передачи залоговой квартиры банку или быть долгосрочным, действующим до дня полного погашения ипотеки.
Права и обязанности поручителя по ипотеке
Поручитель наравне с титульным заемщиком отвечает перед банком за погашение задолженности. В некоторых случаях полную ответственность заменяют субсидиарной, при которой вводится ограничение на процент задолженности или сумму возврата. Нюансы и тип обязательств прописывается в договоре поручительства. В нем подробно указываются условия и требования, которые доверенное лицо обязуется выполнить.
Полностью или частично погасить ипотечные кредит с начисленными процентами и штрафами, если титульный заемщик не имеет возможности этого сделать.
Информировать банк о смене паспортных данных, прописки или места жительства.
Предоставить по требованию необходимые документы для составления договора поручительства.
Поручитель по ипотеке имеет право взыскать с заемщика издержки. Для этого необходимо наличие выписок, квитанций и других документов, подтверждающих факт оплаты. Кроме того, при внесении крупных платежей в счет задолженности доверенное лицо вправе через суд взыскать у кредитополучателя движимое или недвижимое имущество в счет долга. При необходимости поручитель может оформить кредит или ипотеку. Препятствий к этому банками не предусмотрено. Главное условие — наличие дохода, достаточного для соблюдения условий обоих кредитных договоров.
Что такое договор поручительства
Скажу честно, не каждый день можно услышать просьбу от близкой подруги стать поручителем. Я в первые минуты разговора даже растерялась. На тот момент я имела совершенно поверхностные знания о том, что это такое.
Знала только, что это кто-то, кто будет выплачивать долг заемщика, если сам он по какой-то причине станет неплатежеспособен или просто откажется от обязательств в одностороннем порядке. Рисковать не хотелось, поэтому взяла время, чтобы все обдумать. И, как оказалось, не зря.
Иногда, чтобы удостовериться в надежности заемщика, банк требует привлечь поручителя. Например, у банка возникли сомнения по поводу платежеспособности заемщика. Подписывая договор, новоявленный поручитель становится гарантом того, что клиент банка выплатит ипотеку. А в случае долгов по платежам банк потребует выплат уже у самого поручителя.
Лично я не была готова брать на себя такие обязательства, поэтому тактично отказалась. Но, к счастью, подруге в итоге одобрили ипотеку без поручителей. Поэтому эта история со счастливым концом. Хотя мне и не пришлось становиться поручителем, в теме я все же решила разобраться до конца.
Поручитель поручителю — рознь. Есть два вида поручительства:
При возникновении проблем с выплатами банк обращается не только к заемщику, но сразу же связывается и с поручителем, чтобы известить о долге;
Если заемщик перестал вносить платежи, сначала банк обращается к должнику. С поручителя не имеют права требовать денег, если кредиторам так и не удалось договориться с клиентом.
Вид поручительства указывается в договоре. Законодательство требует письменного заключения договора между банком и поручителем – иные формы недействительны. А вот что еще обязательно зафиксировано в таком договоре:
Не упустите возможность купить собственную квартиру, дом, таунхаус, дачу на выгодных условиях от Совкомбанка. Узнайте, как получить ипотеку по двум документам до 50 000 000 рублей без справки о доходах, и подайте онлайн-заявку прямо сейчас.
Ответственность поручителя в ипотеке
В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).
Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.
Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.
Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.
Кого называют поручителем?
Что значит поручитель в банке по ипотеке? По закону это лицо, гарантирующее своевременный возврат полученной ссуды и не имеющее какой-либо выгоды в совершении данной сделки.
Привлечение поручителя значительно повышает вероятность одобрения ипотечной заявки и снижает риск для банка. Поручительство далеко не всегда является обязательным условиям для выдачи кредитных средств. Если заемщик обладает высоким уровнем дохода и не состоит в браке, он может оформить ипотеку без привлечения посторонних.
Кто может быть поручителем по ипотеке? Гарантом может выступать как физическое (пенсионер, ИП, наемный работник), так и юридическое (компания-работодатель) лицо, отвечающее главным требованиям финансовой организации.
Банки более лояльны к заемщикам, чьими поручителями становятся работодатели. Это дает им уверенность в том, что заявитель не будет уволен.
Какие документы необходимо представить?
Поручитель должен представить в банк следующие документы:
- Заявление-анкету.
- Паспорт со штампом о регистрации.
- Военный билет (для мужчин).
- Справки, подтверждающие трудовую занятость и финансовое состояние.
- Документы по залогу.
Анкета заемщика средств Сбербанка (ипотечное кредитование)
Образец заполнения анкеты заемщика
Образец справки о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ
Справка о доходах по форме банка (Сбербанк)
Обычно перечень документов, представляемых заемщиком и поручителем одинаков, ведь и обязанности на них ложатся равные.
В зависимости от размера ипотеки необходимо разное количество поручителей.
| Сумма кредита (руб.) | Количество поручителей |
| 45 000 – 300 000 | 1 |
| 300 000 – 700 000 | 2 |
| от 700 000 | 3 + залог имущества |
Кто такой поручитель?
Это тот, кто берет на себя обязательство погасить кредит, если заемщик не в состоянии сделать это. Таким образом, серьезная ответственность ложится на человека, который, возможно, даже не будет пользоваться плодами вложения кредитных средств. Разве что у него есть какие-либо скрытые мотивы для такого серьезного поступка.
Чаще всего поручителями становятся родственники заемщика. Если речь идет об ипотечном кредите, в Сбербанке обычно требуют, чтобы все, кто будет прописан по адресу приобретаемого жилья, выступили поручителями.
Логика проста: финансовое учреждение хочет иметь гарантии возвращения средств. Кроме того, поручитель необходим для пенсионеров, поскольку большинство из них является людьми преклонного возраста, и относятся к рискованной категории заемщиков.
Впрочем, с требованием предоставить поручителя могут столкнуться и трудоспособные и трудоустроенные граждане. Многие бывают искренне удивлены этим требованием. Бытует мнение, что в разных отделениях одного и того же банка можно столкнуться с разными требованиями на этот счет.
Основные преимущества ипотеки с поручителем
Поручитель – это гарант кредитования, который обязуется выплатить ипотечный кредит в том случае, если титульный заемщик не сможет этого сделать. Другими словами, это человек, рискующий потерять свое благосостояние, отвечая за действия заемщика и не имея при этом прав на приобретаемую недвижимость.
Ипотека с поручительством имеет множество преимуществ для заемщика:
- возможность оформления кредита молодой семье или людям в предпенсионном возрасте;
- значительное повышение шансов одобрения заявки для клиентов, имеющих небольшой доход или часто меняющих место работы;
- возможность улучшить свои жилищные условия клиентам с низким кредитным рейтингом;
- получение более низкой процентной ставки по ипотеке. Связано это с тем, что риски банка после привлечения поручителя уменьшаются. Он может предложить клиенту более выгодные условия кредитования.
Вместе с тем, размер дохода поручителя не повлияет на изменение суммы ипотечного кредита в том случае, если она не устраивает основного заемщика.
Финансовое учреждение также получает ряд преимуществ от включения в кредитный договор поручителя:
- дополнительная гарантия при работе с клиентами, не вызывающими особого доверия, но желающими улучшить жилищные условия с помощью ипотеки;
- возможность возврата кредита, в случае, когда заемщик окажется неплатежеспособным.
Несмотря на явные преимущества заключения ипотеки с участием поручителя, банки стараются редко использовать такой вариант. Сегодня поручительство — это отклонение от нормы, сигнализирующее о наличии серьезных проблем у заемщика.
Крупные игроки финансового рынка ВТБ и Россельхозбанк не заключают договора с участием третьих лиц. Сбербанк допускает их присутствие в договоре до момента передачи недвижимости в залог. Связано это с высокой степенью риска для самого поручителя.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.