Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить приватизированную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Что такое приватизация и зачем она нужна?
Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.
- Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
- Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
- Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
- Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
- При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
- Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
- Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
- Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
- Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.
Приватизация жилья: кто имеет право на бесплатную приватизацию и как оформить приватизацию
Вопрос, связанный с приватизацией квартир в Российской Федерации, является актуальным в наше время. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе бесплатно получить такие помещения в собственность.
При этом требования о приватизации подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. Вопрос приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируется Жилищным кодексом РФ, а также Законом РФ от 04.07.
1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации».
Приватизация квартиры — это процесс безвозмездной и добровольной передачи государственной или муниципальной собственности в пользование, владение и распоряжение гражданам РФ.
Получить жилье в собственность по данному основанию могут граждане РФ, которые имеют право пользования жилым помещением на основании договора социального найма при наличии согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
- Следует иметь ввиду, что в квартире могут быть прописаны те лица, согласие которых на приватизацию не требуется. К таковым относятся:
- граждане, использовавшие свое право на приватизацию и получившие квартиру (долю в ней) от государства
- несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет
- граждане, которые предоставили отказ в надлежащей форме
- граждане, подлежащие выселению по решению суда
Перед тем, как рассказать о порядке приватизации жилплощади: какие документы нужны, куда идти, ответим на главный вопрос: до какого года можно подать заявление о бесплатной приватизация жилья, на какой срок продлена приватизация жилья?
Федеральный закон от 22.02.2017 года № 14-ФЗ исключил нормы закона, устанавливающие сроки окончания приватизации квартиры. Поэтому в настоящее время приватизация бессрочна, однако нельзя исключать вероятность введения законодателем в будущем новых сроков приватизации недвижимости.
Процедура приватизации жилища осуществляется в несколько основных этапов. Чтобы приватизировать квартиру, рекомендуем придерживаться следующего порядка оформления приватизации (в пошаговой инструкции мы ответим также на вопросы, куда обращаться, чтобы приватизировать квартиру в Москве).
Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?
Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.
Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:
Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Что такое приватизация?
Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).
Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете такие же плюсы, как и от покупки любой другой квартиры. Впоследствии вы ее можете продать, обменять, подарить, прописать других лиц и т. д.
Законное регулирование процедуры в России
В России вопросы правового регулирования сделки защищены жилищным правом.
- Первым законодательным актом, который закрепляет основные принципы приватизации жилья на территории России, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
- Основные правила передачи квартир в собственность граждан закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилого фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 г. N 4. На основании этих двух законов разработаны и применяются положения по приватизации для каждого субъекта.
- Отдельные положения, касающиеся приватизации или жилых помещений указаны в Гражданском Кодексе и Жилищном Кодексе и других нормативно-правовых актах.
Кадастровый и технический паспорта
В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.
Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.
Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.
Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.
Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.
Кадастровый паспорт отменили с 2020 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.
Плюсы и минусы приватизации
Оставить в наследство. Приватизированную квартиру можно передать по наследству, в том числе по завещанию. Быть зарегистрированным в наследуемой квартире или состоять в близком родстве с наследодателем будущему наследнику необязательно.
Неприватизированную квартиру передать по наследству нельзя. Члены семьи нанимателя могут и дальше жить в ней после его смерти: один из них станет ответственным нанимателем взамен умершего и заключит новый договор соцнайма.
Но это не наследование. Право постоянной регистрации и проживания в квартире будет только у тех членов семьи, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Поэтому если нужно, чтобы родные и близкие сохранили права на неприватизированную квартиру, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Продать, подарить, передать в залог, обменять на другое имущество, сдать в аренду. Можно закрыть дверь, сняться с регистрации, переехать в другой город или другую страну и жить там много лет — никто не скажет, что человек не пользуется собственной квартирой, а значит, не нуждается в ней.
Теоретически с неприватизированной квартирой это может стать поводом, чтобы жилье изъяли и передали другим нуждающимся.
В муниципальном жилье сносить стены и совмещать санузел будет крайне сложно: придется сначала получить согласие наймодателя. И уж точно вам не разрешат переводить квартиру в статус нежилого помещения. Чтобы так сделать, сначала надо приватизировать жилье, а только потом переводить в нежилой фонд.
Если занимать однокомнатную квартиру в Москве общей площадью 42 м² по договору соцнайма, придется платить 13 680 Р в год. Налог на такую же приватизированную квартиру с рыночной стоимостью 2,9 млн рублей при ставке 0,1% и вычете 20 м² — 1519 Р в год.
Плюсы очевидны. Но есть и минусы приватизации.
Еще любую квартиру могут изъять для муниципальных и государственных нужд: например, если на этом месте будут строить стадион или дорогу. Такое изъятие власти компенсируют разными способами: например, предоставляют другое жилье или выплачивают денежную компенсацию. Компенсация в случае с неприватизированной квартирой может оказаться более выгодной, поскольку нанимателей переселяют с учетом установленной нормы на человека.
Если квартира приватизирована, нужно ли платить за капремонт
Денежные средства со взносов являются предварительными и капремонт проводится тогда, когда на счету накапливается необходимая сумма. Товарищество собственников жилья уполномочено брать на себя сам процесс в полной мере, открывая личный специальный счёт. При этом имеется нюанс, согласно которому, если к нужному сроку требуемой суммы на счету не окажется, владельцы жилья будут вынуждены взять в банковском учреждении кредит.
Помимо перечисленных лиц, некоторые категории населения могут претендовать на компенсацию расходов, которые были понесены ими в виде сборов на капремонт. К ним относятся инвалиды детства, инвалиды первой и второй группы, родители лиц с ограниченными возможностями и одинокие пенсионеры от 70 лет. Размер компенсации составляет 50%.