Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отменить сделку купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Аннулирование сделки по согласию сторон
По общим правилам, для того, чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи в той же форме, что и первоначальный документ. Надо отметить, что по общим правилам, это возможно и до исполнения сторонами своих обязанностей, предусмотренных соглашением.
То есть, если продажа имущества оформлялась письменным договором, то для отмены сделки нужно заключить письменное соглашение. Если сделку удостоверяли у нотариуса, то и ее аннулирование в обязательном порядке необходимо заверить нотариально.
Аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, заключенный в простой письменной форме, по взаимному согласию субъектов, можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм:
- обговариваем условия прекращения правоотношений;
- составляем соглашение;
- подписываем дополнительный договор.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
Как происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Нужна ли помощь юристов
Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.
Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.
Чем помогут юристы:
- составят договор купли-продажи и передаточный акт;
- предусмотрят пункты для расторжения договора;
- сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
- освободят вас от необходимости изучить закон;
- облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Прекращение и определение договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
Частенько бывают момент, когда одна из сторон сделки засвидетельствует о прекращении договора в силу его незаконного действия. В данной ситуации соглашение признается недействительным, но не расторгается. Одна из указанных сторон может быть признана недееспособной или же документ мог быть подписан под давлением третьих лиц.
Соглашение может быть признано недействительным после его подписания, тогда как расторжение возможно, если сделка изначально признается действительной. Учитывая тот факт, что соглашение, признанное недействительным, вообще не имеет какой-либо юр. силы с момента получения имущественных прав. Если рассматривать вопрос о расторжении соглашения, то доход, полученный при оформлении купли-продажи, не будет возвращен. В данном аспекте заключается важнейшее различие недействительного и расторгнутого договора.
Причины для прекращения договора купли-продажи недвижимости
Единственного расторжения сделки в данном случае оказывается недостаточно. На этот момент должны быть особые причины:
- условия соглашения при этом были нарушены;
- имеются другие ситуации, которые предусмотрены в ГК РФ или в положении договора.
Основное нарушение некоторых положений сделки может повлечь другому участнику большой урон, который полностью лишает его того, что ранее причиталось ему при заключении соглашения:
- не была осуществлена выплата, или была совершена, но не полностью;
- в недвижимости остаются прописанные жильцы;
- если всю документацию подписывал недееспособный гражданин;
- гражданина принуждали подписать документацию.
- Не совершена оплата
Любой покупатель в обязательном порядке должен будет оплатить покупку товара. Оплату жилья подтверждают дополнительным документом, который и будет удостоверять передачу средств:
- за счет расписки;
- с помощью банковской выписки;
- за счет квитанции, подтверждающей факт о внесении средств в кассу.
Если же сам покупатель полностью отказывается покупать товар, то продавец может прекратить сделку и оставить все имущество в собственное пользование. Если же имущество было передано, а оплаты при этом не последовало, то суд решит:
- прекратить сделку, в результате чего обязать самого покупателя вернуть недвижимость;
- может признать сделку неправомерной, обяжет одну сторону выплатить средства другой, в том числе всю сумму неустойки.
Таким образом, весь процесс будет исполнен соответствующим образом, главное правильно все это провести.
Досудебное расторжение договора купли продажи недвижимости
Стороны могут прийти к решению о расторжению сделки. Но порядок будет существенно зависеть от того, произведена государственная регистрация ДКП, или же стороны еще не начали эту процедуру.
Если государственной регистрации не было, то подписывается простое соглашение о прекращении сделки. Соглашение составляется в той же форме, что и основной ДКП.
Если государственная регистрация произошла, то при составлении мирового соглашения необходимо:
- указать в дополнительном соглашении условие возврата ранее переданного по ДКП;
- найти основания для прекращения сделки в законодательстве, либо в условиях договора;
- определить возмещение расходов, связанных со сделкой.
Такое соглашение сложно разработать самостоятельно. Стоит воспользоваться профессиональной юридической помощью. Иначе ситуация может «зайти в тупик». Например, продавец не получит назад свою квартиру, но в то же время не получит и деньги.
Пример расторжения договора по соглашению сторон
Гражданин Иванов и гражданин Петров подписали договор купли-продажи квартиры, по которому Петров продает свою квартиру Иванову. Через неделю стороны договора решили расторгнуть сделку по обоюдному согласию, при этом государственной регистрации сделки в Росреестре еще не было. Агентство недвижимости во время подписания ДКПК получило за свои услуги 1% от суммы сделки.
ДКПК был расторгнут Ивановым и Петровым в простой письменной форме. Агентство недвижимости отказалось возвращать деньги, полученные за свои услуги, мотивируя это понесенными расходами и условиями договора, заключенного с покупателем и продавцом. Изучение этого договора показало, что, скорее всего, в судебном порядке не удастся вернуть деньги, выплаченные агентству недвижимости за сопровождение сделки.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Как признать ДКП недействительным
Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.
Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:
- нарушено чье-то право;
- не получено согласие, которое требовалось;
- сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
- сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
- ряд других оснований.