Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: дарственная или договор купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам
Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).
Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.
Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).
В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.
Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.
Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».
Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Сравнение двух видов договоров
В таблице представлены различия между двумя видами соглашений:
| Основание для сравнения | Договор купли-продажи | Дарственная |
|---|---|---|
| Участники сделки | Продавец/покупатель | Даритель/выгодополучатель |
| Форма соглашения | Письменная | Письменная |
| Нотариальное удостоверение | Обязательно | Обязательно |
| Предмет соглашения | Отчуждение имущества в собственность другому человеку за конкретную цену | Безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку |
| Объект сделки | Часть квартиры
(местонахождение, общая/жилая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер) |
|
| Права/обязанности сторон | Перечень широкий | Перечень значительно уже |
| Ответственность за нарушение обязательств | Неустойка, штраф или начисление процентов за пользование чужими деньгами | Отсутствует |
| Обязательные условия | Ссылка на наличие/отсутствие обременений/арестов
Данные о лицах, за которыми сохраняется право пользования комнатой Информация о правоустанавливающих бумагах на часть квартиры Ссылка на проведение регистрации права |
|
| Регистрация права собственности | Обязательно. Правообладателю нужно обращаться в Росреестр. Размер госпошлины и список документов практически одинаков в обоих случаях. Процедура осуществляется в рамках с ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 | |
| Акт приема-передачи | Обязателен | Не обязателен |
| Налогообложение | Продавец платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки | Выгодополучатель платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки |
| Налоговые льготы | Продавец не платит НДФЛ. Основание – имущество принадлежит ему более трех лет. Покупатель вправе воспользоваться налоговым вычетом |
Выгодополучатель не платит НДФЛ. Основание – сделка совершается между членами семьи |
Что лучше дарственная или договор купли-продажи
Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:
- покупатель;
- продавец.
Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:
- Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
- Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.
Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.
Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.
Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.
Дарственная и договор купли-продажи: как правильнее оформить сделку по квартире
Купля-продажа и дарственная относятся к основным видам гражданско-правовых отношений по передаче права собственности. Оформляется каждое из этих соглашений посредством составления и подписания специальных документов. Несмотря на схожесть, они обладают рядом существенных отличий.
Для большинства людей нет разницы между понятиями дарение или купля-продажа, пока с ними не приходится столкнуться лично. Чтобы осуществить правильный выбор в пользу составления и регистрации того или иного вида гражданско-правовых отношений, необходимо понимать, что представляют собой эти юридические документы. Что лучше в той или иной ситуации, дарственная или договор купли-продажи на квартиру — каждый выбирает сам. Прежде чем остановить свой выбор на каком-либо из представленных вариантов, ознакомьтесь с их плюсами и минусами, нюансами и особенностями.
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?
Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:
- для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
- если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.
При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:
- при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
- продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
Отличия договоренностей
В принципе, мы уже обсудили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но предлагаем систематизировать эту информацию.
| Дарственная | Договор купли-продажи |
|---|---|
| Не требует уплаты государственной пошлины. | Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке. |
| Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется. | Не нужно регистрировать у нотариуса. |
| Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью. | Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию. |
| Передаточный акт не требуется. | Нужен акт приема-передачи. |
| Имущество не нужно будет делить при расторжении брака. | При разводе придется делить собственность с бывшим супругом. |
Выбор договора с точки зрения уплаты налога продавцом/дарителем
Даритель передает автомобиль безвозмездно, то есть он не получает дохода. Соответственно, даритель не уплачивает НДФЛ.
Продавец получает доход и в некоторых случаях должен заплатить налог НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости автомобиля. При этом нужно дополнительно учитывать следующие факторы:
- Если автомобиль находился в собственности продавца более 3-х лет, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дешевле, чем ранее куплен, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дороже, чем ранее куплен, то можно воспользоваться одним из вычетов (в размере 250 000 рублей или в размере стоимости покупки автомобиля), чтобы уменьшить размер налога.