Кадастровая стоимость недвижимости по кадастрвому номеру Росреестра

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровая стоимость недвижимости по кадастрвому номеру Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.

Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка (определение по закону)

Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:

• Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
• Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
• Свод данных в отчетную документацию;
• Оформление исходных данных в виде конечного результата.

Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

Информация о кадастровой стоимости пригодится:

Для расчёта налогов. ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.

При оформлении наследства. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает её размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.

При получении кредита на ипотеку. Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.

Во время подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости.

Как устанавливается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

Самый краткий ответ — самый правильный. Согласен с Валерием Анатольевичем по следующим причинам:
1. аб.1 ст.24.19 ЗоОД уазывает, что кадастровая стоимость «новых» или «измененных» участков определяется органом, осуществляющим функции гос кадастровой оценки (Росреестром) в порядке, установленным МЭРом.
2. Порядок от 12.08.2006 N 222 с изменениями на 17 ноября 2011 года является действующим и единственным порядком определения кадастровой стоимости Росреестром.
3. В порядке отсутствует какое-либо иное определение кадастровой стоимости. чем как по удельным показателям, установленным в результате кадастровой оценки в нашем случае на 15.11.2012. Нет даже права заказать отсчет по определению кадастровой стоимости.
4. Таким образом, в соответствии с порядком устанавливается стоимость по состоянию на 15.11.2012 г.
5. Норма аб.2 ст.24.19 ЗоОД не действует, так как отсутствует соответствующий порядок определения кадастровой стоимости.
6. Указание Росреестром в Акте а затем и в акте, что датой определения стоимости является дата внесения сведений в кадастр участка, является нарушением закона, т.к. фактически она определена на 15.11.2012.

А суд, как мне кажется, глумится над истцами)) вместе с комиссией))

А глумятся, т.к. постановление ВАС было вынесено уже в то время, когда в порядке №222 уже был пункт 2.6, который сейчас фактически продублирован в аб.2 ст.24.19 ЗоОД

Прошу прощения, что не скажу за практику в суде, только выскажу личное мнение.
Вообще фраза «Дата актуализации кадастровой стоимости — 15.11.2012 г.» смущает конечно.. что значит актуализация.. предположу, что это ата утверждения итогов кадастровой оценки, т.е. вероятнее всего дата по состоянию на которую кадастровая оценка производилась — это 01.01.2012, а дата с которой начала применяться для целей налогообложения — это 01.01.2013.
По крайней мере так в подавляющем числеслучаев было, если дата утверждения итогов ноябрь.

Исходя из этого ответ.
1. Частый в последнее время, но глупый на мой личный взгляд выбор даты — дата внесения изменений в количественные и (или) качественные характеристики (24.19). Частый, потому что по инфе коллег много уже решений было с такими требованиями суда. Глупый — потому что в эту дату действительно определяется кадастровая стоимость измененного участка, вот только для ее определения используются удельные стоимости, что созданы по состоянию на массовую кадастровую оценку, в те рыночные условия. Это с точки зрения простой логики. С точки зрения нормативно-правового обоснования тоже есть что сказать. В соответствие со ст. 24.18 все того же закона об оценке «В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.»
Разница между «дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость» и «дата определения кадастровой стоимости» есть и принципиальная, возможно что бы увидеть разницу надо глубоко погрузиться, что увы для суда проблематично.. особенно, когда только сформированные специалисты в вопросе вместе с бывшим ВАС перестали влиять на судебную практику.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.Почему она называется кадастровой? Потому что традиционно эта стоимость указывается в кадастре недвижимости (ранее Государственный кадастр недвижимости, сейчас кадастр является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)) для каждого объекта.

Кадастровая стоимость — это по сути условная расчетная величина, которая показывает стоимость объекта для публично-правовых целей.

Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровая стоимость определяется для нескольких однотипных объектов на основе заранее установленного ряда параметров, тогда как рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает неограниченное количество факторов, влияющих на цену объекта.Определение рыночной стоимости в отношении сотен тысяч объектов требует слишком много ресурсов, поэтому на основе ряда правил в отношении более или менее схожих объектов устанавливают условную стоимость – кадастровую.

В случае споров законодательство по сути отдает приоритет именно рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость используется для следующих целей:

• выкуп земельных участков и объектов недвижимости для государственных целей;

• расчет налога на землю;

• расчет налога на имущество;

• расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности;

• иные случаи

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии (в случае ее создания в субъекте РФ) или в суде; досудебное обращение в комиссию не требуется ни для физических, ни для юридических лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судебные расходы по общему правилу взыскать можно и по результатам оспаривания кадастровой стоимости в суде, хотя суды обычно значительно их снижают.

Ранее существовала позиция Верховного Суда РФ, нашедшая отражение в постановлении Пленума ВС⁴, в соответствии с которой при пассивном поведении госоргана-ответчика по таким делам взыскать с него судебные расходы было невозможно.

В недавнем деле Конституционный суд Российской Федерации (далее – КС РФ) с этим не согласился. КС РФ вынес постановление⁵ по делу о проверке конституционности нормы, позволяющей отказать в возмещении судебных расходов истцу, требующему привести кадастровую стоимость его недвижимости в соответствие с рыночной, если являющийся ответчиком орган не оспаривает удовлетворение таких требований и не возражает против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости.

КС РФ признал, что данное положение не соответствует Конституции, поскольку ставит в привилегированное положение госорганы, а также тех лиц, которым не приходится оспаривать кадастровую стоимость, поскольку она определена правильно. КС РФ также предписал законодателю внести поправки в процессуальное законодательство в части распределения судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

КС РФ признал, что истец может требовать возмещения судебных расходов в двух случаях:

• Когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости;

• Когда издержки возникли не по инициативе истца (например, когда экспертиза для проверки отчета была назначена судом).

Основные причины завышения кадастровой стоимости

Практика определения кадастровой стоимости по новому порядку не изменилась, ее величина, как и прежде, чаще всего завышена по отношению к ее рыночной стоимости. Так почему она завышена?

Причины завышения кадастровой стоимости следующие:

несовершенство методологии оценки;

нарушение при оценке положений методических указаний о государственной кадастровой оценке;

кадастровая оценка является массовой оценкой, которая не учитывает индивидуальные характеристики объектов недвижимости, влияющие на его стоимость;

использование в расчете недостоверных данных;

неправильное применение данных при оценке;

технические ошибки при составлении отчета об оценке.

Разбираемся в понятиях

В широком смысле слова под кадастром понимают различные базы данных, содержащие упорядоченные сведения о чем бы то ни было. Отличие кадастровой информации от данных другого типа в том, что она предполагает регулярное наблюдение за объектом оценки.

В практическом смысле граждан волнует более конкретный термин – кадастровая оценка недвижимости. Что это такое и почему она важна?

Кадастровая оценка объектов недвижимости это – процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица, основанный на ряде установленных критериев.

Вопрос оценки достаточно щепетильный и должен быть предельно объективным, так как недостоверная экспертиза считается мошенничеством.

Есть ряд ситуаций, в которых вам не обойтись без знания официальной стоимости вашей квартиры:

• при купле-продаже;
• при отчуждении или разделе;
• при постановке на налоговый учет.

Вы обязаны совершать налоговые отчисления только в том случае, если жилплощадь больше 20 м2. Во избежание трудностей при совершении различных сделок со своим имуществом, вы должны иметь на руках документ, свидетельствующий о реальной стоимости жилья, который имеет срок действия. Желательно обновлять паспорт раз в пятилетку.

Перечень объектов недвижимости подлежащих кадастровой оценке

Ошибочно считается, что кадастровой оценке подлежат участки земли. Это не так. В соответствии с действующим законодательством объектом оценки для государственного кадастра являются те объекты недвижимости, о которых имеются сведения в государственном кадастре недвижимости на момент проведения процедуры оценивания.

На текущий момент еще не все собственники земельных участков, гаражей, частных домов и квартир прошли процедуру кадастрового учета. Тем не менее, при любой сделке по отчуждению жилого и нежилого имущества, требуется его постановка на кадастровый учет. Во время него и проводится кадастровая оценка, результаты которой заносятся в кадастровый паспорт, выдаваемый собственнику объекта исследования.

Дело в том, что методика «массовой оценки» учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Полностью не учитываются качество исследуемых и сравниваемых объектов, их месторасположение, уровень инфраструктуры и другие факторы. Законодатель учитывал такую возможность и необходимость как-то исправить эту ситуацию.

Поэтому в статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если у участка земли определяют рыночную стоимость, к ее значению приравнивается и кадастровая стоимость этого участка. Аналогично поступают и при оценке другой недвижимости.

Порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

Для того, чтобы провести государственную кадастровую оценку, нужно обратится в Кадастровую палату или Росреестр, куда подается письменное заявление установленной формы. Но для того, чтобы подать это заявление, необходимо собрать определенные документы. Без их наличия заявление не примут или его рассмотрение будет отклонено. К этим документам относятся:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• акт обследования, на основании которого объект недвижимости снимается с учета и больше не существует;
• технический и межевой планы;
• документы о категории участка земли;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы, определяющие право собственности на исследуемый объект и о категории земельных участков подается в копиях. Помимо этих документов могут понадобиться и другие. Это зависит от типа объекта недвижимости, его месторасположения и т.п.

На основании поданного заявления с заявителем заключается договор. В нем указывается перечень объектов для проведения процедуры оценки. После этого проводится собирание необходимой информации о рынке недвижимости с привязкой к объекту, ее анализ.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2020 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

• характеристика самого объекта;
• характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
• факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

• кадастровую;
• инвентаризационную;
• независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

• жилую и общую площадь;
• год постройки дома;
• материалы, из которых построено здание;
• этажность и планировку квартиры;
• обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
• расположение дома: центр, отдаленные районы;
• близость к транспортным развязкам;
• сопутствующую инфраструктуру.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе:

для целей налогообложения (согласно статье 390 НК РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков; согласно п. 2 ст. 375 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) определяется как их кадастровая стоимость;

для определения размера арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);

при установлении цены для продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры в 2022 и 2021 году
• Как оформляется и подается ходатайство в суд?
• Выплаты на детей в приемных семьях: кому сколько положено