Оформление сервитута на проезд к участку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сервитута на проезд к участку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.

Сервитут на земельный участок

1. Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
2. Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
3. Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.

В каких случаях возможно установление сервитута на земельный участок, и как его оформить? На каких основаниях сервитут может устанавливаться

1. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
   • проведение инженерных изысканий;
   • капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
   • строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
   • осуществление геологического изучения недр;
   • осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
   • размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
3. В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
4. Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.

Как установить частный сервитут через суд

Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.

Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.

При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих документов и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.

Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.

Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.

Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых фактов, а именно:

• Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
• Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.

Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.

Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и права владения участком.

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Можно ли поставить сервитут на баланс

К примеру, ваша организация заключила договор сервитута на пользование земельным участком сроком 5 лет. Как отразить данную операцию в учете компании? Можно ли поставить участок на баланс или следует учесть его за балансом?

По правилам ведения бухгалтерского учета в финансовой отчетности организации найдет свое отражение только плата за сервитут. Поставить сервитут на баланс в качестве актива нельзя, так как у фирмы нет на него права собственности, да и самого объекта в материально-вещественной форме не существует. Поэтому учесть сервитут нельзя даже за балансом. В финансовой отчетности условия сервитута раскрываются в пояснительной записке.

Вот если бы фирма несла ответственность за утрату имущества, на которое оформлен сервитут, тогда такой объект мог бы отражаться за балансом, но не в самом балансе. Ведь это лишь обременение, а не отдельно существующий актив. Конечно, информация о его существовании вносится в кадастр недвижимости, но не на счета бухгалтерского учета компании, хотя сервитут и неразрывен с самим участком, на который он наложен и передать его отдельно от земли нельзя.

Используют сервитут обычно для прохода или проезда, прокладки инженерных сетей (временных или бессрочных), доступа к прибрежным полосам и другое. Причина возникновения сервитута обусловливает срок, на который он оформляется. Для бухгалтерского учета специфика отражения будет единой. В дебете собираются все расходы на сервитут в корреспонденции со счетом расчетов с поставщиками.

Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.

Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.

---

Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:

1. Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
2. Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
3. Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.

Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

• Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
• Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

• и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
• и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Основания и особенности начала процедуры

С чего начать оформление сервитута?

Установление сервитута на земельные территории подразумевает под собой заключение соглашения, для которого необходимо наличие предусмотренных законом оснований.

Законодательство РФ предусматривает возможность установления частного, а также публичного сервитута, где основания для заключения соглашений несколько отличаются друг от друга.

Чтобы начать процедуру установления заинтересованным лицом частного сервитута, необходимы причины, позволяющие гражданину заняться оформлением документов.

Регулируемый законом процесс может начаться только при наличии присутствующих для этого оснований:

• если существует необходимость в обеспечении подъезда к объекту;
• если присутствует необходимость в передвижении через чужую территорию;
• если есть необходимость в проведении работ связанных с дренажем участка и этот процесс затрагивает территорию другого собственника;
• если существует необходимость в инженерных коммуникациях, линиях электропередач, которые невозможно провести, не затрагивая соседний земельный надел;
• при возникновении других случаев вынужденного использования чужой территории, в связи с отсутствием иных возможностей для их реализации.

Нужен публичный сервитут на земельный участок — как это оформить? Основания для установления заинтересованным лицом публичного сервитута также оговорены законодательными актами и предусматривают, что процедура может начаться в следующих предусмотренных законом случаях:

• если существует необходимость перемещения граждан чужой территорией;
• если необходимо произвести ремонт, выполнить монтажные работы связанные с подведением жизненно необходимых коммуникаций, соорудить объект относящийся к транспортной отрасли;
• если присутствует необходимость в установке на чужом наделе земли специальных указателей или знаков, а также существует потребность в осуществлении к ним подъездов;
• если необходима потребность в обеспечении объекта водой;
• если существует необходимость в прогоне через чужую территорию животных;
• если необходимо осуществить выпас животных и провести сенокос;
• если необходимо провести сбор дикорастущих и лекарственных растений;
• если существует необходимость для проведения научных исследований;
• если присутствует необходимость доступа к побережью;
• если необходимо производить на территории, где расположен водоем рыбалку и охоту.

Что может быть основанием возникновения сервитута и какие законодательные нормы его регулируют, мы предлагаем узнать в этом материале.

Порядок установления земельного сервитута

Договор сервитута имеет двоякий характер. Его задача улучшить положение собственника земельного участка, с худшим положением относительно соседей. Например, к своему участку собственник может попасть только через соседскую территорию. В этом случае к соседу будут предъявлены требования по обеспечению прохода или проезда до граничащего с ним участка.

С другой стороны, подписание данного договора закрепляет обременение на чужое недвижимое имущество, доставляя тем самым данному лицу определенные неудобства.

Важно! Договор сервитута должен заключаться только в случае обоюдного и добровольного согласия сторон.

Составить и подписать соглашение о сервитуте можно только в том случае, если стороны являются частными или юридическими лицами.

В случае, когда стороной сервитута становится государство – договор не заключается. Все правоотношения сторон будут регламентированы административным актом установленного образца.

Договор сервитута регулируется Гражданским Кодексом России и имеет стандартную структуру, которая включает в себя:

1. Преамбулу: прописываются стороны соглашения. Если с одной или двух сторон выступают не сами собственники, а их представители, действующие на основании доверенности, то данный факт тоже необходимо зафиксировать.
2. Предмет договора. В нем прописывается порядок установления сервитута и на каких основаниях это происходит. Также указываются цели такого обременения.
3. Размер платы за сервитут. Эта величина должна быть посчитана заранее и согласоваться между двумя сторонами.
4. Права каждой из сторон и их обязанности.
5. Обстоятельства, относящиеся к непреодолимой силе и порядок действий в результате наступления такой ситуации.
6. Реквизиты сторон и их подписи.

Данный договор имеет классическую структуру, но в него могут быть добавлены необходимые пункты. Все зависит от конкретного случая и ситуации.

Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.

Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.

Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.

В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:

• потребность выхода на проезжую часть;
• проход к водным ресурсам;
• проход к собственному дому через участок соседей;
• чужое имущество, расположенное на участке собственника;
• установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
• проведение коммуникаций через участок соседей;
• аналогичные причины.

ВС РФ об обращении в суд с исками об установлении сервитута

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ для осуществления права прохода, проезда и других нужд собственник недвижимости вправе требовать от собственников соседних ЗУ установления сервитута.

Вопросам обращения в суд с иском об установлении сервитута посвящен § 1 Обзора (пп. 1–6). ВС РФ разъяснил следующее:

• Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ при недостижении согласия относительно установления сервитута спор решается судом. При этом данная норма не является правилом, свидетельствующим о необходимости соблюдения досудебного порядка, в связи с чем исковое заявление не может быть возвращено по причине ненаправления претензии (п. 1 Обзора).
• Вопросы подведомственности решаются исходя из участников и характера спора. Так, если спор возник между частными предпринимателями, но не касается предпринимательства, то рассматривается в суде общей юрисдикции. Те же правила применяются к спорам о прекращении сервитута, независимо от того, каким судом сервитут устанавливался. Прекращение статуса предпринимателя у лица после установления сервитута может изменить и подведомственность — из арбитража на суд общей юрисдикции (п. 2 Обзора).
• Помимо изложенного, ВС РФ затронул в Обзоре вопросы установления сервитута для нужд лица, осуществившего самовольную постройку (п. 3), нужд собственника линейного объекта (п. 4), вопросы обращения в суд собственника ЗУ при уклонении собственника линейного объекта от заключения соглашения о сервитуте (п. 5), обращения в суд относительно прекращения сервитута (п. 6).

Судебная практика о пролонгации договора об установлении сервитута

Стороны соглашения об установлении сервитута сами определяют срок его действия, вместе с тем возможны законодательные рамки относительно сроков действия документа о сервитуте. Так, согласно п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ арендатор или землепользователь, получившие ЗУ на определенный срок, не вправе заключать соглашения о сервитуте, превышающие срок действия предоставленного им права на землю.

ВАЖНО! Суды признают срок действия соглашения о сервитуте существенным условием такого соглашения (постановление 9-го ААС от 17.05.2016 № 09АП-52957/2015, 09АП-53051/2015 по делу № А40-82890/2014).

Судебная практика о пролонгации договора об установлении сервитута указывает на следующие нюансы:

• иск о продлении действия соглашения о сервитуте не является иском об установлении сервитута, в связи с чем по данным категориям дел подлежат доказыванию разные обстоятельства (постановление ФАС УО от 09.01.2014 № Ф09-13874/13 по делу № А60-6754/2013);
• если срок действия соглашения о сервитуте истек, то исковое заявление о признании соглашения прекратившим свое действие не направлено на восстановление нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении такого требования суд отказывает (определение ВАС РФ от 29.04.2014 № ВАС-4884/14 по делу № А60-6754/2013).

Практика судов относительно прекращения сервитута

Ст. 276 ГК РФ называет основания прекращения сервитута:

• отпадение обстоятельств, вследствие которых он был установлен (п. 1);
• препятствие целевому использованию ЗУ (п. 2).

В судебной практике о прекращении сервитута отмечается следующее:

• формулировка п. 1 ст. 276 ГК РФ «по требованию собственника ЗУ…», предоставляющая право требования прекращения сервитута собственнику ЗУ, не означает, что собственник имущества, для пользования которым установлен сервитут, лишен такой возможности (п. 6 Обзора);
• обстоятельством, свидетельствующим о прекращении необходимости в сервитуте, является, например, появление подъездных путей к участку каждого собственника, которому требовался сервитут, без необходимости проезда по ЗУ, на котором был установлен сервитут (определение ВАС РФ от 20.09.2010 № ВАС-12203/10 по делу № А21-2194/2008);
• возможность реализовать право требования на прекращение сервитута используется в качестве мотивации для отказа в принятии доводов о том, что установление сервитута может привести к невозможности надлежащего использования ЗУ (постановление 5-го ААС от 31.03.2014 по делу № А11-8164/2012).

Что делать, если нет сведений по части участка в ЕГРН?

Несмотря на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости данных о части участка, сервитут подлежит регистрации. Например, НКО и предприятие заключили договор о сервитуте. По его условиям НКО имело право переходить по участку предприятия. Также в договоре были прописаны временные и пространственные условия пользования.

НКО обратилось за регистрацией сервитута. Но, так как сведений о части участка, обременяемого сервитутом, в кадастре не оказалось, регистрирующий орган заявление не принял, порекомендовав провести кадастровые работы. Для этого, по мнению регистрирующего органа, заявитель должен был определить границы участка, на который дается возможность ограниченного пользования, и зарегистрировать его в кадастровой палате. Однако НКО оспорило такое решение в арбитражном суде. Согласно Закону о регистрации прав, обязательного условия о постановке на кадастровый учет части участка не существует, когда речь идет о сервитуте. Такая обязанность возникает по государственным либо муниципальным участкам, если соглашение заключается на срок более трех лет.

В других случаях для регистрации сервитута достаточно наличия сведений, определяющих его условия. Их отражение обязательно в реестре. При этом нужно помнить, что сервитут, установленный на часть участка, регистрируется на весь участок, данные о котором присутствуют в кадастре недвижимости и ЕГРН. При этом гражданин либо организация, в пользу которого принят сервитут, использует чужой объект недвижимости на условиях, принятых в соглашении.

Когда прекращается действие сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

• исчезли основания для ограниченного использования земли;
• участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
• закончился срок действия договора;
• изменились условия (заключено новое соглашение);
• землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

• нарушение целей использования;
• нанесение ущерба земельным ресурсам;
• задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Похожие записи:

• Тюнинг авто по закону: что можно и что нельзя менять в своей машине
• Льготы на проезд в общественном транспорте в 2023 году
• Завещание на квартиру: плюсы и минусы