Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение квартиры с долгами по коммунальным счетам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Правила «наследования» долга
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?
Таких основных способов будет четыре.
В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.
При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.
ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.
В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.
При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
Как купить квартиру с долгом по квартплате?
Если вы решились на приобретение квартиры с неоплаченными квитанциями по коммунальным платежам, нужно правильно составить соглашение.
Стороны указывают размер скидки. Для покупателя важно, чтобы размер скидки окупал сумму задолженности.
Совет. Прописывайте сумму скидки, как отдельный пункт соглашения.
Формулировка позволит приобретателю возместить свои затраты в случае оспаривания соглашения.
Можно предусмотреть и другой вариант: стороны подписывают промежуточное соглашение. В нем указывают, что приобретатель вносит аванс. Продавец погашает этим авансом долг по коммунальным платежам.
Стороны могут вписать в договор любые условия, по которым смогут договориться. Главное, чтобы они не противоречили закону.
Например, прописать в соглашении, что обязанность по оплате коммунальных платежей остается за продавцом недвижимости.
Нужна ли помощь юриста
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.
Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.
Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Долги по платежам на капремонт
Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Большинство покупателей знают об этой особенности, поэтому многие даже не интересуются, как обстоят дела с долгами за услуги ЖКХ, но все настаивают, чтобы продавец обязательно полностью рассчитался с фондом капремонта. Именно на погашение этого долга, покупатель может выдать аванс или целевой заём продавцу, чтобы к моменту сделки квартира была чистой от долгов по капремонту.
Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Добросовестный риэлтор не ограничится изучением квитанции, а обязательно позвонит в фонд капитального ремонта. Но тут надо учесть, что взносы жильцов этого дома могут накапливаться не в фонде, а на счёте дома. В этом случае информации о платежах и задолженностях по этому дому в фонде капремонта не будет. Впрочем, в фонде, по крайней мере, скажут, где накапливаются взносы владельца продаваемой квартиры. Если эти деньги «живут» у них, то скажут, есть ли задолженность по данной квартире (но сумму не назовут). Если средства аккумулируются на счете дома – лучше звонить в управляющую компанию. Не в ЕРЦ! В ЕРЦ эту информацию не видят и справка из ЕРЦ ничего о наличии долга по капремонту не скажет. Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.
Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Платежи за капремонт часто проходят отдельной квитанцией, и УК не может предоставить справку об отсутствии долга по капремонту. Её может дать только фонд, который занимается этими платежами. По закону обязанность погашения долга лежит на новом владельце за исключением случаев, когда в договоре купли-продажи содержится формулировка – что продавец обязуется погасить задолженность до момента перехода прав собственности помещения. В этом случае у покупателя имеется возможность обратиться в суд с требованием о взыскании сумм с прежнего собственника.
Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.
Если проверка не помогла
Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Вот еще как бывает. Перед сделкой человек получает справки об отсутствии любых долгов, а потом ему приходят квитанции с огромными суммами платежей. Мы с таким всего один раз столкнулись сами, но я слышал, что подобные истории случались и у коллег из других агентств. Оказалось, что прежнему собственнику квартиры, которую обслуживает ТСЖ, какое-то время не приходили квитанции на оплату капремонта. Потом они начали приходить, но в них указывались только текущие суммы, без учёта сформировавшейся задолженности. Человек продал квартиру нашему клиенту. Отсутствие долга за капремонт было подтверждено последней квитанцией и справкой из ТСЖ. А потом перед Новым годом фонд капремонта и ТСЖ стали сводить баланс и нашли период, когда на эту квартиру не начислялись платежи. Новый владелец получил квитанцию с долгом на 30 тысяч рублей. Собственник платить отказался.
Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы).
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Налицо невыполнение ТСЖ своих обязанностей по взиманию платежей. Долг на новом владельце повис по вине ТСЖ. Если бы оно вовремя высылало квитанции, то проблемы бы не возникло. Кроме того, по неоплаченной сумме истёк срок исковой давности – 3 года. Думаю, что суд решит дело в пользу покупателя квартиры.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Можно ли подать в суд на прежнего хозяина
В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.
Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании.Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
- Подайте жалобу в жилищную инспекцию.Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
- Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.