Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Судебная практика: продажа недвижимости ненадлежащего качества
С точки зрения законодательства, объект недвижимости ненадлежащего качества – это жилье, качество которого не соответствует ДКП.
Подписывая договор, ответчик уверял, что покупаемая истцами жилплощадь является благоустроенной, электрифицированной, а также имеет центральное отопление, канализацию и водовод. Истцы осмотрели жилье, установили, что требуемые инженерные коммуникации есть в помещении, и подписали передаточный акт.
В ходе эксплуатации спорного объекта недвижимости выяснилось, что ответчик, совершая продажу, ввел покупателей в заблуждение касательно потребительских свойств купленной квартиры. Система канализации не была подключена к системе канализации дома, а вывод канализационных стоков производился в техническое подполье.
Судья принял решение в пользу истцов, установив, что эти недостатки не отвечают необходимым требованиям качества и являются существенными, так как нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил и требуют несоразмерных расходов и затрат времени на их устранение (дело №2-1145/12 о расторжении договора купли-продажи, 11.07.2012, Советский районный суд г. Томска).
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
Письменное уведомление о расторжении сделки — юридический документ, с помощью которого осуществляется одностороннее расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа.
Уведомление должно содержать следующие сведения:
- полное наименование и дату составления документа;
- положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
- ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
- если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
- реквизиты заявителя и ответчика;
- подпись.
Важным моментом в отправки уведомления считается фиксация времени отправки документа, так как именно эта дата будет являться главным доказательством, в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.
Сложные ситуации и судебная практика
Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования.
При подаче иска следует учитывать:
- Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
- Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
- Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
- Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.
Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.
Судебный порядок расторжения договора
Если достигнуть единодушия не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, тогда искать защиту своих прав следует в органах правосудия. Тут стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов. Ведь причины, по которым Вы жаждете расторгнуть сделку, нужно ещё доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования правоотношений очевидны. Порой придется привлекать экспертов, чтобы наглядно аргументировать свою позицию.
Обратите внимание! В исковом заявлении пишут не только о требовании расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по поставленному вопросу.
Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:
- расторгнуть договор;
- возврат всего переданного имущества;
- если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.
Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости
Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.
Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.
Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.
Обязательно заверяют сделки:
- Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
- Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть договор
Обстоятельства существенно изменились
Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.
При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:
- произошедшее возникло неожиданно;
- ситуация входит в категорию непреодолимых;
- произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
- случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.
Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.
Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:
- действующее законодательство изменено;
- осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
- рыночная цена помещения сильно повысилась;
- наступил финансовый кризис.
Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.
После регистрации в Росреестре
После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.
Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.
Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.
Основания для расторжения сделки
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:
- продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
- объект недвижимости фактически не передан;
- приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.
Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.
Признание договора недействительным
Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.
Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:
- договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
- сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
- доказана притворность сделки;
- при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
- были нарушены права несовершеннолетнего.
Не всегда возможно самостоятельно определить, какой вариант (расторжение или признание сделки недействительной) подходит в конкретной ситуации. Чтобы получить положительное решение суда, должны быть:
- правильно определены основания;
- собраны доказательства;
- составлено обоснованное исковое заявление;
- не нарушен срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Суд может вынести разные решения:
- отменить ранее проведенную сделку;
- отказать в удовлетворении иска;
- вернуть имущество или финансовые средства.
В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат. Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.