Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лучше сказать квартиранту о повышении ежемесячной арендной платы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто договор аренды предусматривает изменение объема платы в одностороннем порядке. Но арендодатель должен правильно уведомить человека, который заключил с ним соглашение. Документ предусматривает определенные аспекты составления.
Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?
Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.
Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.
Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:
1. Изменять цену можно не более 1 раза в год
Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.
Повышение стоимости аренды
Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободного договора, который заключатся в то, что все его положения устанавливаются по согласию сторон. Вместе с тем, в соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса России, присутствует ряд исключений, когда определенные условия четко регламентируется отдельными нормативными актами.
Таким образом, только непосредственное указание в договоре на вероятность увеличения платежей за аренду, служит правовым основанием для их индексации. Так, в договоре может быть прописано, что величина платежей подлежит пересмотру в рамках официального уровня инфляции или в случаях увеличения размера оплаты по коммунальным обязательствам и т.п.
Естественно каждому здравомыслящему человеку хочется, чтобы договорные условия были постоянными и не подвергались индексированию, то есть, чтобы была прописана постоянная и неизменная сумма ежемесячных платежей, без предоставления арендодателю права на ее увеличение.
Однако найти собственника, который бы согласился на такие условия, задача не из легких. Ведь чтобы не говорили с высоких трибун об улучшении качества жизни, но ежемесячные коммунальные платежи постоянно повышаются, цена на квартиры растет в след за инфляцией, внутридомовое оборудование изнашивается и подлежит ремонту и так далее… Данные реалии, безусловно, являются образующим фактором увеличения арендных платежей.
В большинстве случаев стоимость аренды разбивается на две части и составляет базовую и переменную величину.
Базовая выплата изменяется в зависимости от движений на рынках недвижимого имущества. Многие риелторы советуют арендодателем предусмотреть условия ежегодного индексирования базовой части на объем инфляции (так называемый индекс потребительской корзины).
Переменная выплата состоит из коммунальных и эксплуатационных обязательств. Сегодня практически любой договор содержит пункт по увеличению его стоимости пропорционально из росту.
Самой распространенной ошибкой можно считать указание в договоре возможности поднятия цены в одностороннем порядке при изменении обстановки на рынке без конкретизации точного размера движений рынка. Это приведет к неизбежному спору между сторонами. Во избежание таких ситуаций я бы рекомендовал предусматривать ставку увеличения арендной платы фиксированного размера. За отправную точку всегда можно взять ключевую ставку, установленную Банком России.
Благоприятные условия для арендодателя
Благоприятные условия для арендодателя возникают при возможности изменения платы в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.
Рассмотрим три наиболее важных варианта повышения оплаты за аренду:
- По причине наступления продиктованных законом обстоятельств.
Повышение оплаты зависит от следующих обстоятельств:
- повышение цен и тарифов,
- смена вида деятельности арендатора (в рамках пользования арендуемых помещений),
- повышение ставок, изменение методики расчета,
- иное, непосредственно предусмотренное законодателем.
Дополнительное соглашение не предусмотрено. Для требования оплаты арендатором новой ставки достаточно направить уведомление об изменении ее размера. При рассмотрении судами исков, поданных на основании перечисленных выше причин, берутся во внимание условия договора аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендного платежа, при отсутствии такого основания, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка оплаты зависит от его стоимости)».
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
- герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
- наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
- ИНН;
- ОКПО (для организаций);
- банковский счет;
- контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
- дата составления;
- место оформления;
- подпись составителя.
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
- дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
- итоговая сумма платы.
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Соглашение об индексации арендной платы образец
Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.
«Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения.
Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков. Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным.
Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.
Образец письма о снижении арендной платы — риск потерять помещение или победить?
Первое, что приходит на ум каждому арендатору, – уменьшить ставку по аренде помещения.
Действительно, в некоторых случаях такие меры могут спасти финансовое положение, но самое главное — суметь убедить арендодателя. Если договор подписан достаточно давно и на условиях оплаты в эквиваленте к иностранной валюте, то в данном случае арендатору следует приложить максимальные усилия, чтобы перейти на рублевые отношения. Образец письма о снижении арендной платы в этом случае будет выглядеть так: На основании вышеизложенного просим пункт 3.2.8 договора аренды.
изложить в следующей редакции (то есть изменить валюту договора на рубли).
» Образец письма с просьбой о снижении арендной платы в данном случае может быть составлен следующим образом: «.
Благодарю Вас за долгое сотрудничество, но прошу пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения.
В соседнем торговом центре подобные помещения такой же площади сдаются по цене на 20% ниже на таких же условиях. Проходимость около торговой точки такая же. «. Образец письма о снижении арендной платы в этом случае может выглядеть следующим образом: «… В связи со сложной экономической ситуацией в стране и снижением покупательской способности прошу Вас снизить аренду на 10%.
В свою очередь обязуемся по-прежнему в полной мере и своевременно выполнять все условия договора. «. В идеале в образцах писем арендодателю о снижении арендной платы лучше указать немного больший процент, чем тот, который собственник помещения имеет право указать в требовании об увеличении.
Если же вы только собираетесь заключать договор аренды, то чтобы в скором времени не составлять образец письма о снижении арендной платы, узнайте, что желает собственник помещения.
В каком виде отправлять?
Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:
- заказным письмом;
- ценным письмом;
- в электронном виде.
ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.
Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.
Способы доставки:
- лично, вручается непосредственно в руки арендатора;
- через курьера;
- почтой.
Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».
С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.
Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки. Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика.
Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:
- составить два экземпляра уведомления и описи;
- обратиться в ближайшее отделение Почты России;
- отправить письмо.
Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.
Уведомление о повышении арендной платы за землю
Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.
Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.
Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства. При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.
Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.
Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.
В случае если в договоре не прописана дата его окончания, то он считается бессрочным. Все договора найма нежилого помещения подлежат обязательной регистрации в государственных органах. Сумма аренды. Во избежание спорных ситуаций в договоре необходимо прописывать цифрами и прописью сумму арендных платежей и период ее внесения.
Как сфомировать письмо об оказе на увеличение арендной платы?
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Однако если арендодатель Вам предложит снять за повышенную сумму, а потом при Вашем отказе сдаст помещение другому лицу за пониженную плату, то Вы будете иметь право требовать перевода на Вас прав и обязанностей по договору:ГК РФ Статья 621.
Преимущественное
Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).
В связи с этим просим рассмотреть возможность снижения арендного платежа на 8%.За время совместного сотрудничества нами не задерживалась оплата. Рассчитываем, что вы уступите нам, и мы сохраним сложившиеся предпринимательские отношения. Мы по-прежнему гарантируем своевременность возмещения коммерческого найма, независимо от тяжелых материальных проблем.
Образец письма о снижении арендной платы — риск потерять помещение или победить?
Первое, что приходит на ум каждому арендатору, – уменьшить ставку по аренде помещения.
Действительно, в некоторых случаях такие меры могут спасти финансовое положение, но самое главное — суметь убедить арендодателя. Если договор подписан достаточно давно и на условиях оплаты в эквиваленте к иностранной валюте, то в данном случае арендатору следует приложить максимальные усилия, чтобы перейти на рублевые отношения. Образец письма о снижении арендной платы в этом случае будет выглядеть так: На основании вышеизложенного просим пункт 3.2.8 договора аренды.
изложить в следующей редакции (то есть изменить валюту договора на рубли).
» Образец письма с просьбой о снижении арендной платы в данном случае может быть составлен следующим образом: «.
Благодарю Вас за долгое сотрудничество, но прошу пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения.
В соседнем торговом центре подобные помещения такой же площади сдаются по цене на 20% ниже на таких же условиях. Проходимость около торговой точки такая же. «. Образец письма о снижении арендной платы в этом случае может выглядеть следующим образом: «… В связи со сложной экономической ситуацией в стране и снижением покупательской способности прошу Вас снизить аренду на 10%.
В свою очередь обязуемся по-прежнему в полной мере и своевременно выполнять все условия договора. «. В идеале в образцах писем арендодателю о снижении арендной платы лучше указать немного больший процент, чем тот, который собственник помещения имеет право указать в требовании об увеличении.
Если же вы только собираетесь заключать договор аренды, то чтобы в скором времени не составлять образец письма о снижении арендной платы, узнайте, что желает собственник помещения.
Письмо клиенту о повышении цен
Компания ООО «Делопись.ру» благодарит Вас за сотрудничество, выражает глубокую признательность за верность и доверие, которое Вы оказываете нам, пользуясь нашими продуктами и методами. Для поддержания высокого качества услуг мы постоянно инвестируем средства на усовершенствование методов и разработку новых.
Наряду с этим, из-за повышения количества желающих обучится и расширения обучающей базы, мы вынуждены повысить цены на обучение и некоторые продукты.
Мы хотим подчеркнуть, что данный шаг необходим, прежде всего, для обеспечения стабильности, качества услуг и продуктов.
Обращаем ваше внимание, что в связи с неоднократным подорожанием некоторых комплектующих и сырья, мы вынуждены повысить цены на основные группы продукции. Новый прайс-лист будет размещен на сайте для свободного доступа и вступит в действие с 01.07.2013 г.
Бесплатная юридическая помощь
Наниматель — юридическое лицо любой формы собственности или индивидуальный предприниматель, арендующий имущество для ведения своего бизнеса. Лучше оформление договора доверить опытным юристам, которые составят его, соблюдая нормы российского законодательства, и учтут интересы обеих сторон. Проблема его составления заключается в том, что гражданский кодекс не выделяет этот вид договора отдельной статьей.
Закон регулирует общий порядок составления подобных договоров, с оговоркой «если иное не предусмотрено условиями договора».
Из этого следует, что существенные моменты должны быть тщательно прописаны в условиях договора.
Без соблюдения следующих моментов договор могут признать неправомерным.
Внимание В случае если в договоре не прописана дата его окончания, то он считается бессрочным.
Все договора найма нежилого помещения подлежат обязательной регистрации в государственных органах. Сумма аренды.
Повышение арендной платы арендодателем
Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства. К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.
В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.