Сравнительный подход к оценке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сравнительный подход к оценке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

4.2.1.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.

Оптимальный подход для качественной оценки бизнеса выбирается индивидуально после тщательного анализа конкретного предприятия. Немаловажна также цель, для которой требуется проведение оценочных работ.

Так, например, доходный подход и его методы целесообразно применять для прогнозирования будущей прибыли от использования активов или от продажи бизнеса. Методы капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков являются наиболее актуальными в российских условиях ведения бизнеса.

Метод капитализации основан на анализе активов с точки зрения эффективности их эксплуатации для получения прибыли. Метод дисконтирования денежных потоков универсален и позволяет установить текущую стоимость будущей прибыли.

Результаты оценки сравнительным подходом отражают результаты деятельности компании и ситуацию на рынке. Используемые методы основаны на использовании цен фондового рынка, стоимости контрольных пакетов акций, а также на соотношении между ценой и финансовыми критериями.

Первоначальной задачей затратного подхода является переоценка активов. Метод чистых активов подразумевает разность между рыночной стоимостью всего имущества компании и обязательств. Метод ликвидационной стоимости на практике применяется только в том случае, когда бизнес находится на грани банкротства.

В теории, независимо от выбранного подхода, результат оценки должен быть одинаков. На практике такое случается редко, так как рынок не идеален. Выбирать нужно тот подход, который подходит к характеристикам конкретного бизнеса. Сейчас широко стала применяться опционная модель, так как в ее рамках допускается тот факт, что компания и ее активы переменная величина.

Движимое имущество: раздел 4. Сравнительный подход к оценке

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
   валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
   — операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта; — фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской
   задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); — резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
2. риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта
2. рыночной стоимости.

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

1. замещения;
2. сбалансированности;
3. спроса и предложения.

ПРАВИЛА ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ И ПОДГОТОВКИ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом руководствуются принципом замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке объекта-аналога, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться цены как совершенных сделок, так и предложений. Только недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.

Те виды машин и оборудования, которые имеют широкое применение в различных сферах человеческой деятельности и для которых имеется развитой и активный рынок объектов-аналогов, позволяющий получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, могут быть оценены с применением только сравнительного подхода. К числу таких объектов относятся автомобили, компьютеры, объекты бытовой и офисной техники, универсальные станки и др.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Общая характеристика сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_римеет вид:

С_р=Ц_i ? К_i ,

где Ц_i— цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

К_i— величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м², 1 м² жилой площади, 1 м²общей площади, 1 м³, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Понятие и категории метода сравнительного анализа

Метод сравнительного анализа берет свое начало от такого общенаучного метода, как аналогия. Однако в отличие от последнего, сравнение предвидит использование элементов других методов, среди которых анализ, методы мышления, моделирование, синтез, индукция, дедукция и др. Основной целью сравнения является получение новых фактов не только от различных свойств сравниваемых объектов или явлений, но также анализ их всевозможных взаимосвязей. На основании этого можно составить общую тенденцию их последующего функционирования и развития.

Методы сравнительного подхода приводят к тому, что могут быть пересмотрены уже сложившиеся взгляды на те или иные явления и факты. При сравнении также могут быть открыты особенности, которые специфичны для конкретного объекта или явления, однако ранее не были известны исследователям. Таким образом, сравнение способствует более глубокому изучению и познанию объектов и явлений, а также поиску их отличительных особенностей и различий на разных уровнях исследования.

Как определить наиболее эффективное использование объекта?

Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Основные критерии эффективности использования объекта:

Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Понятие сравнительного подхода

Сравнительный подход – это метод оценки недвижимости, основанный на мониторинге ситуации на рынке. В ходе определения стоимости специалист получает данные о схожих по условиям, расположению и характеристикам объектах и высчитывает среднюю цену на недвижимость. Использование сравнительного подхода в оценке дает представление о рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка.

Собственники квартир, желающие продать свою недвижимость, самостоятельно прибегают к этому подходу. При формировании цены продавец, в большинстве случаев, осуществляет мониторинг похожих объектов, которые выставлены на продажу или были проданы в районе расположения недвижимости. Такой подход помогает установить стоимость, которая позволит собственнику не прогадать и одновременно не отпугнуть потенциальных покупателей завышенной ценой.

Сравнительный подход используют также оценщики при определении рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка. Обращаются к данному методу, как правило, если объект типовой, и на рынке недвижимости имеется много схожих по характеристикам и условиям предложений.

Сравнительный подход позволяет максимально точно определить рыночную стоимость и рентабельность квартиры или дома, в отличие от других методов. Применяется он в следующих случаях:

• при приобретении или продаже квартир на вторичном рынке;
• при купле-продаже квартир в новостройках;
• при покупке или продаже комнат, земельных участков;
• при купле-продаже домовладений, если объект возведен по типовому проекту и в районе его расположения имеется достаточное количество схожих по характеристикам предложений. Наиболее точный результат обеспечивает сравнение стоимости уже проданных аналогичных домовладений;
• при разделе недвижимости, которая находится в совместном владении супругов при определении доли, положенной каждому;
• при разделе наследственной массы между правопреемниками. Наиболее актуально, если один из наследников намеревается выкупить доли объекта недвижимости у остальных;
• при обмене недвижимости для определения стоимости каждого предмета сделки, в целях сравнения и принятия решения об их равноценности либо неравноценности, необходимости доплаты и ее размера от одного из участников;
• при оценке предмета ренты для расчёта выплат от рентоплательщика;
• при оценке залога, к примеру, в ипотечном кредитовании. При выдаче денежных средств под приобретение того или иного объекта банку важно убедиться в том, что, в случае образования задолженности у заемщика, недвижимость можно будет продать и погасить долг;
• для расчета стоимости аренды.

Этапы сравнительного подхода в оценке

При применении сравнительного подхода процедуру оценки можно условно разбить на четыре этапа:

1. Изучение состояния и тенденций рынка. Особое внимание уделяется сегменту, к которому относится оцениваемый объект. Специалист собирает информацию о проданных недавно объектах, сопоставимых с основным.
2. Собранная информация об объектах-аналогах проверяется и анализируется. Каждый объект-аналог сравнивается с основным.
3. На основании выявленных различий в характеристиках, влияющих на цену, вносятся поправки в продажную стоимость объектов-аналогов.
4. Откорректированные цены объектов-аналогов соотносятся. Далее выводится итоговая рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на основе сравнительного подхода.

Важным моментом в оценке с использованием сравнительного подхода является определение независимости субъектов заключенной относительно объекта-аналога сделки. Под независимостью при этом понимается незаинтересованность продавца и покупателя в намеренном занижении цены. По возможности из анализа исключаются объекты-аналоги, если стороны сделки:

• приходятся друг другу родственниками;
• представители холдинга и независимой дочерней компании;
• заключают сделку с объектом, который находится в залоге или имеет иные обременения;
• осуществили куплю-продажу недвижимости умершего гражданина (был продан объект, составляющий наследственную массу);
• осуществили продажу с целью избежать конфискации недвижимости, которая находится в залоге;
• имели иные причины намеренно занизить цену.

Сравнительный подход. Итоговые корректировки

После расчета оценочной стоимости может потребоваться сделать некоторые корректировки, учитывающие специфику оцениваемого бизнеса.

• Премия за контрольный пакет. Стоимость увеличивается на некоторую сумму, определяемую экспертным путем.
• Стоимость избыточных активов. Стоимость увеличивается на сумму, которую можно выручить от продажи активов, которые не планируется использовать после покупки бизнеса.
• Недостаток/избыток оборотного капитала. Стоимость уменьшается на сумму недостатка оборотного капитала или увеличивается на сумму избытка оборотного капитала.
• Скидка на недостаточную ликвидность. Стоимость уменьшается на некоторую сумму, определяемую экспертным путем.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

• С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
• С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

1. Метод моделирования ценообразования;
2. Метод сравнительного анализа.

Особенности применения сравнительного подхода

Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом.

Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов.

В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.

[box type=»download»]Стоит отметить! Главным принципом данного метода является принцип замещения, который означает, что при наличии на рынке схожих предложений, лицо не вложит свои инвестиции в более дорогостоящий, но одинаково полезный, объект.[/box]

[youtube id=»nv0KUMXDnxw» align=»center» mode=»normal»]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с международными стандартами, федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемых организаций оценщиков и принятой в России практикой оценки должны использоваться три принципиально различных подхода (доходный, затратный и сравнительный (рыночный)), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчётов. При не использовании одного из подходов необходимо обосновать отказ от использования подхода.

Последовательность определения стоимости регламентируется п. 16 ФСО №1 «Требования к проведению оценки» и включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

По пункту а) описание заключенного договора и задание на оценку представлены в Разделах 1 и 2 настоящего отчета.

По пункту б) информация и анализы необходимые для проведения оценки представлены в Разделах 6 – 8.

Пункты в) и г) реализуются в текущем Разделе 9 и включают следующую последовательность действий:

а) Описание и обоснование применения или не применения затратного подхода;

б) Выбор метода или методов расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода при условии применения затратного подхода;

в) Определение последовательности действий при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода в соответствии с принятой методологией расчета.

г) Расчет рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с принятой методологией в рамках затратного подхода.

д) Описание и обоснование применения или не применения сравнительного подхода;

е) Выбор метода или методов расчета рыночной стоимости в рамках сравнительно подхода при условии применения сравнительного подхода;

ж) Определение последовательности действий при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода в соответствии с принятой методологией расчета.

з) Расчет рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с принятой методологией в рамках сравнительного подхода.

и) Описание и обоснование применения или не применения доходного подхода;

к) Выбор метода или методов расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода при условии применения доходного подхода;

л) Определение последовательности действий при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода в соответствии с принятой методологией расчета.

м) Расчет рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с принятой методологией в рамках доходного подхода.

н) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Похожие записи:

• Налоговый вычет при покупке квартиры с материнским капиталом
• 27.12.2022 Выплаты и пособия на детей в 2023 году
• Декларация УСН при закрытии ИП — заполнение и подача в 2022 году