Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. Обычно просят около 50 000 рублей.
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Документы для суда на застройщика
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Приложения к заявлению в суд на застройщика
К исковому заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие позицию истца. К таковым относится:
- удостоверение личности истца;
- доверенность и удостоверение личности доверенного лица, если интересы заявителя представляет юрист;
- договор долевого участия и приложения к нему (при наличии);
- документы об оплате цены по договору;
- справка о расчете по ДДУ (ее выдают в момент внесения оплаты в счет договора);
- досудебная претензия и ответ на нее;
- фото-, видео- и прочие материалы, относящиеся к делу;
- свидетельские показания (при необходимости).
Кто может обращаться в суды
Кто вправе инициировать судебные разбирательства? Обе стороны договора ведущегося долевого строительства.
Во-первых, абсолютно все дольщики, причём как лица физические, так и юридические (ООО, ИП), к примеру, ведущие бизнес и приобретающие недвижимость в строящемся доме для предпринимательских целей (сдачи в аренду). Обычно они пытаются добиться взыскания сумм неустоек за нарушения заявленных сроков окончательной передачи квартир.
Важно понимать! По закону РФ подавать в суд на застройщика можно и в случае признания его банкротства. Но обратите внимание, что все требования, предъявляемые дольщиками (по неустойкам из-за продления сроков, по штрафам, компенсациям), удовлетворяются только в рамках дела об объявленном банкротстве. Сведения о том, что компания стала банкротом, участникам ДДУ направляет назначенный конкурсный управляющий (он же принимает, рассматривает и вносит в специальный реестр все возникшие требования). Но с даты открытия законного конкурсного производства прекращается исполнение условий всех исполнительных документов.
Во-вторых, исковое заявление имеет право подать в суд и непосредственно сам застройщик. Но такие случаи в судебной практике РФ встречаются довольно редко. Застройщик может принять решение судиться с дольщиком, если последний не выполняет условия заключенного договора, например, отказывается доплачивать за фактические квадратные метры площади квартиры (если в соглашении изначально было указано, что будет необходима оплата квадратуры, превышающей заявленную).
В-третьих, если застройщик явно нарушает законы РФ и градостроительные нормы, то начать судебный процесс сможет даже прокуратура города (Москвы, Санкт-Петербурга или любого другого).
В-четвёртых, подавать в суд на застройщика имеют право и граждане, которые не участвуют в долевом строительстве. Это, в первую очередь, выполняющие строительные работы сотрудники организации, вред здоровью которых был причинён по вине компании, например, в связи с несоблюдением правил безопасности на стройке. Ещё одним случаем, в котором возможно обращение в суд, является невыплата зарплат людям, которые работают на застройщика. Они могут получить положенные им деньги через суд.
Как увеличить свои шансы и выиграть дело
Судебная практика 2020-го года и предыдущих лет знает немало споров между строительными компаниям и дольщиками по поводу просрочек, взысканий неустоек и штрафов и прочих претензий. Суды с застройщиками или их представителями далеко не всегда выигрываются потребителями (покупателями квартир). Неоднократно именно девелоперы побеждали и по решениям судий не платили неустойки. Добиться справедливости порой бывает очень сложно, особенно в последние годы, когда застройщики нанимают лучших адвокатов.
К сведению! Третьего апреля две тысяч двадцатого года вступило в силу изданное Правительством постановление. Его смысл заключается в том, что по первое января две тысячи двадцать первого года работающие по договорам долевого строительства застройщики имеют полное право не удовлетворять предъявляемые к ним требования по поводу неустоек и штрафов, возмещения убытков. Правительство решило, что они освобождаются от таких обязанностей. Это означает, что строительные компании не платят ни штрафы, ни неустойки, ни компенсации. Но отсрочка их взыскания в связи с непростой ситуацией с коронавирусом может продлиться и действовать в течение 2021-го года.
Чтобы не стать заложником ситуации, отстоять свои требования, взыскать неустойку по юридическим правилам в полном размере и добиться того, чтобы суд обязал застройщика ответить по всей строгости закона, все дольщики должны знать свои права и действовать, ссылаясь на законодательство. Прежде чем подать исковое заявление, изучите тщательно и внимательно статьи законов и кодексов, имеющие отношение к делу. Это поможет привести веские доводы в суде, чтобы добиваться взыскания неустоек или выполнения других требований.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Иск на неустойку на застройщика
Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:
- Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
- В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
- Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
- Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
- Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.
Какими уловками часто пользуются застройщики
Многие компании осознают, что по разным причинам они могут задержать сдачу объекта, поэтому еще при составлении ДДУ нередко пользуются разными уловками, на основании которых в будущем могут избежать перечисления дольщикам неустойки. К ним относится следующее:
- Вместо ДДУ составляется инвестиционный договор или другой контракт.
- Предлагается дольщикам составить предварительный договор покупки квартиры, после чего сделка окончательно оформляется через три месяца после сдачи объекта. При таких условиях граждане не защищены от продления сроков.
- Нередко заключается ДДУ с одновременной покупкой страховки. Однако существует высокая вероятность, что продление сроков не будет являться страховым случаем, поэтому дольщики не получат возмещение своих убытков.
- Оплата может оформляться через договор займа. Потому при срыве сроков застройщик возвращает деньги векселем, на основании которого можно купить другой объект у этой компании.
Если застройщик является мошенником, то он может использовать схему двойной продажи квартир, с помощью которой он может получить дополнительные средства, чтобы достроить объект.
Люди, стремящиеся приобрести жилье в строящихся домах, должны хорошо разобраться в том, как правильно составляется договор с застройщиком, какие сведения в нем обязательно должны содержаться. Если имеются нарушения со стороны строительной компании, то граждане могут рассчитывать на неустойку. Надо знать, как она правильно рассчитывается и взимается. Первоначально надо попробовать получить деньги досудебным способом, но если он не приносит нужного результата, то дольщикам придется обращаться в суд. Для этого надо разобраться в правилах составления заявления и подготовки других документов.
Правильная досудебная претензия к застройщику должна содержать:
Ваши данные, в том числе контактный телефон — возможно с вами захотят связаться для уточнения сути претензий и попытаются договориться мирным путем. На этом этапе можно попытаться выторговать бонусы — отделку за счет застройщика, бесплатное оформление права собственности и прочее.
Номер и дату заключенного договора долевого участия
Обоснование неустойки. Указывайте сроки по договору и сумму неустойки, которая из них исходит.
Срок, в течение которого вы требуете выплатить компенсацию — обычно указывают 10 календарных дней. Меньше не стоит, чтобы в заседании представитель строительной компании не мог апеллировать к тому, что компания не успела выполнить перечисление.
Реквизиты вашего банковского счета. Бывали случаи, когда в суде представитель застройщика заявил, что невозможно перечислить неустойку на неопределенный счет, и что они были готовы выполнить это обязательство в досудебном порядке. В этом случае суд не удовлетворил требований о взыскании дополнительного штрафа за недобровольное исполнение обязательств.
Суд с застройщиком за просрочку сдачи дома обычно длится 3-4 слушания: предварительное и несколько основных с интервалом до месяца. Таким образом, разбирательство займет до пяти месяцев с момента подачи досудебной претензии. Это зависит от того, пришлет ли застройщик своего представителя или дело будет рассматриваться в его отсутствие. Есть много способов затянуть разбирательство, к которым может прибегнуть застройщик. Вам придется доказывать, что обязательства по договору долевого участия не исполнены.
В случае неблагоприятного исхода дела или сильного урезания неустойки придется подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Принятие окончательного решения суда откладывается еще на два-три месяца.