Итоги 2022 года: жизнь без эмиссии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги 2022 года: жизнь без эмиссии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Автор книги «Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг» Аня Моисеева рассказала нашей газете, каких квартир и почему нужно опасаться!

Итак, ТОП-6 фраз, которых стоит опасаться при покупке квартиры

1. «Альтернатива подобрана» (или «легкая альтернатива»)

Это значит, что продавец приглянувшейся вам квартиры одновременно ищет новую квартиру, чтобы переехать со всей семьей. И обе сделки (продажа и покупка) должны пройти в один день и в одном месте. Но у «подобранной» альтернативы может быть своя альтернатива, и такие цепочки порой растягиваются на много звеньев. В результате покупка понравившейся квартиры может растянуться на очень долгий срок, а может и никогда не состояться. И не стоит радоваться уверениям агента продавца, что альтернатива «легкая», «подобрана», «уже внесен аванс» и т.п., так как все равно такая цепочка может развалиться в любой момент. Совет: соглашаться на объект с альтернативой, только если вы никуда не торопитесь, и вам нужна именно эта квартира.

Наши партнёры уже успели воспользоваться новым сервисом и поделились с нами обратной связью.

Буланова Алика Викторовна, агентство недвижимости «МИЭЛЬ», офис «В Раменках», Москва:

«О новом формате оформления цепочки сделок нам рассказал представитель Домклик на встрече с агентством, которая проходила в начале августа. У нас была подходящая цепочка для тестирования процесса.

Начало было неидеальным, так как в ближайших ипотечных центрах не было доступных слотов для записи сразу на 3 сделки. У нас получилось записаться только на две, а о третьей предупредили менеджера в центре.

Все 3 сделки были ипотечные, в двух из них использовались договоры купли-продажи от Домклик и во всех трех — сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

В процессе пришлось уделить особое внимание взаиморасчетам, так как сервис детально отслеживает, праильно ли указаны суммы по каждой сделке в цепочке.

Как мне рассказали, использование электронной регистрации во всех сделках, участвующих в цепочке, позволяет отправить их к одному регистратору. Это сработало — по моим сделкам регистрация прошла одновременно, деньги получили на третий день после регистрации права собственности».

Никитенко Евгений Александрович, агентство недвижимости «Этажи», Екатеринбург:

«О новом сервисе узнал от куратора агентства от Домклик и решил использовать его для сделки, которую готовил последние 5 месяцев.

Необходимость в цепочке сделок возникла, когда на квартиру моего клиента нашёлся покупатель, который был готов приобрести её, только когда продаст свою. Поиск покупателя на вторую квартиру немного затянулся, но в итоге он был найден.
Один из клиентов использовал ипотеку от Сбербанка, а также мы использовали сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов от Домклик.

Мы первыми использовали новый формат проведения альтернативных сделок в Екатеринбурге — оформление цепочки из двух сделок заняло около 2 часов».

Валютный контроль в РФ: какими законами регулируется

Под валютный контроль подпадают валютные операции, в том числе денежные расчёты между российскими резидентами и нерезидентами. Операции могут проходить как иностранной валюте, так и в рублях. Расчёты с иностранными компаниями в рублях также подпадают под валютный контроль. Также контролируются операции между нерезидентами на территории РФ в рублях, переводы резидентов между своими счетами и операции между резидентами — в предусмотренных законом случаях. Большую долю операций, подлежащих валютному контролю, составляют сделки по внешнеторговым контрактам.

Справка! Валютные резиденты — граждане РФ и иностранцы, у которых есть российский вид на жительство, вне зависимости от того, сколько времени они в реальности проводят в России. Организации, созданные в РФ по внутреннему законодательству, а также их филиалы и представительства (в том числе, находящиеся за рубежом), находящиеся за рубежом официальные представительства РФ (в том числе представительства федеральных органов исполнительной власти, дипмиссии, консульства, представительства при международных организациях), вступающие в валютные правоотношения субъекты и муниципальные образования РФ.

Валютный контроль регулируется рядом нормативных актов.

1. Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
2. Инструкция Банка России от 16.08.2017 № 181-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций, о единых формах учёта и отчётности по валютным операциям, порядке и сроках их представления».

Каковы прогнозные значения

В Минэкономразвития утвердили прогноз индексов-дефляторов и индексов цен производителей по видам экономической деятельности (письмо № 17805-рм/д03и от 17.05.2022). Указанные значения еще скорректируют с учетом произошедших за последнее время экономических изменений.

При разработке бюджета и планировании закупочной деятельности на следующий год и плановые периоды воспользуйтесь уже имеющимися значениями коэффициента, рассчитанными специалистами министерства.

Представим индексы-дефляторы Минэкономразвития до 2025 года в таблице.

Отрасли	2022	2023	2024	2025
Добыча полезных ископаемых	116,5	93,8	100,8	100,6
Добыча нефти и газа	112,2	92,9	99,9	99,8
Обрабатывающие производства	112,5	104,2	104,0	103,6
Промышленность	112,9	102,1	103,4	103,1
Обеспечение электрической энергией, газом и паром	105,0	107,5	105,5	105,0
Водоснабжение и водоотведение	104,2	104,3	104,1	104,0
Строительство	112,3	105,9	105,1	104,1
Сельское хозяйство	109,3	105,0	104,1	104,0
Транспорт	115,2	105,9	105,1	104,6
Инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)	113,9	105,9	105,3	104,8
Оборот розничной торговли	115,9	106,3	105,1	104,4
Платные услуги населению	110,1	106,7	105,2	104,6

Нюансы расчетов по аккредитиву при альтернативной сделке

Главный нюанс альтернативных сделок заключается в том, что получателем денежных средств является не тот, кто непосредственно продает покупателю квартиру, а верхний продавец, то есть тот, кто только продает квартиру и не приобретает нового жилья. При этом нижний покупатель оформляет аккредитив на верхнего продавца, с которым его не связывают какие-либо правоотношения. По словам моих клиентов: «Психологически сложно переводить деньги незнакомому человеку, которого не знаешь и никогда не видел». Но это, пожалуй, не самая большая проблема альтернативных сделок.

Следующий негативный момент заключается в том, что аккредитив, открытый нижним покупателем, может не покрывать стоимости квартиры, реализуемой верхним (главным) продавцом. Например, нижний покупатель приобретает жильё за 7 миллионов рублей, а главный продавец продает помещение за 9 миллионов. Получается, что последний покупатель (предпоследний продавец или кто-то из других участников цепочки) покрывает эту разницу. И тогда в цепочке появляются другие формы расчетов с помощью дополнительного аккредитива, банковской ячейки или обычной доплаты наличными деньгами по расписке. То есть формы расчетов ветвятся. Поэтому договоры участников альтернативных сделок часто содержат указание на то, что «расчеты производятся с помощью аккредитива (или ячейки), а также с помощью иных способов, не противоречащих законодательству РФ». Кстати, ветвиться могут не только расчеты в цепочке, но сделки покупателей и продавцов. Например, человек продает квартиру и вместо нее покупает «однушку» и «трешку». При этом «однушка» покупается в рамках одной цепочки, а «трешка» — другой.

Вызывает вопросы и неурегулированность формальной безденежности сделок участников, находящихся в середине цепочки. Альтернативный аккредитив предусматривает безналичные расчеты. Нижний покупатель открывает аккредитив на верхнего продавца, указав, что условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры участников цепочки. При этом иные субъекты цепочки формально не участвуют в расчетах. Они не ставят подписи в платежных поручениях, не акцептуют переводы со своего счета на счет следующего продавца (если, конечно, нет частичной доплаты) и не используют счета в качестве транзитных.

Отсюда возникает опасность оспаривания сделок. Например, человек, продавший квартиру нижнему покупателю, может обратиться в суд и заявить, что не получал денег от нижнего покупателя. Поэтому пусть последний возвращает жилище. В ходе процесса судья вызовет нижнего покупателя и потребует представить доказательства оплаты непосредственному продавцу. Что сможет предъявить нижний покупатель? Ничего. Только доказательства платежа в пользу третьего лица, с которым у него вообще нет никаких договорных отношений. А непосредственный продавец согласия на платеж не давал. И это очень похоже на неосновательное обогащение, когда нижний покупатель без установленных сделкой оснований приобрел имущество у потерпевшего (ст.1102 ГК РФ). К слову, точно так же в неосновательном обогащении можно обвинить и верхнего продавца, который непонятно почему и за что получил деньги от третьего лица.

Другой вопрос, что погуглив ГАС Правосудие и Судебные акты РФ, вы не найдете подобных дел. Однако это не означает, что проблемы не существует. Главное — реальная возможность и опасность подобного развития событий. В связи с этим рекомендую участникам цепочки предусматривать среди условий раскрытия аккредитива предъявление актов приема-передачи квартир, на которых фигурируют расписки продавцов о получении денег за помещения. Это не отменяет формальной безденежности сделок. Но хоть что-то…

Дополнительные проблемы вызывает получение вычета по НДФЛ при покупке жилья с помощью альтернативного аккредитива. Подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ для получения вычета требует предоставления договора купли-продажи недвижимости, а также бумаг, подтверждающих расходы налогоплательщика: платежные поручения, квитанции, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Пикантность ситуации состоит в том, что при аккредитивной форме расчета многие участники цепочки просто не в силах предоставить такие документы. Их нет в природе.

Учитывая данный факт, один из участников альтернативной сделки с использованием аккредитива обратился в Минфин РФ за разъяснениями. Минфин РФ, рассмотрев обращение, в письме № 03-04-05/108749 от 11.12.2020 г. пояснил, что при аккредитивной форме расчета для получения вычета покупатель должен предоставить «заявление об открытии аккредитива, а также документы, подтверждающие факт списания суммы аккредитива при депонировании денежных средств». Занавес. Как можно легко догадаться, подобные бумаги в силах предоставить только субъект, открывающий аккредитив. Получается, что остальные покупатели-участники цепочки могут «спать спокойно». Вычеты им не грозят. И здесь даже ничего не могу посоветовать. НК РФ и письмо Минфина не обойдешь. Остается только ждать, в каком направлении будет развиваться административная и судебная практика по данному вопросу.

Аккредитив при покупке или продаже недвижимости

• наименование банка;
• сведения о сторонах (для физлиц — это фамилия, имя, отчество и некоторые другие паспортные данные);
• тип аккредитива;
• срок действия;
• информация об объекте недвижимости (адрес);
• номер договора купли-продажи и дата его заключения;
• полная стоимость недвижимости;
• сумма по сделке через аккредитив;
• сведения о том, кто понесет расходы за услуги аккредитива;
• документы, нужные для перевода средств и т. д.

Подбор оптимального способа оплаты — это очень значимая вещь при сделках с объектами недвижимости. Вне зависимости от того, приобретается ли объект за личные средства или по ипотеке, возможно, несколько различных вариантов оплаты. И пожалуй, наиболее надежный вариант для всех сторон — оплата через аккредитив. Аккредитив при покупке недвижимости — что это такое? Это особая разновидность финансового обязательства, предполагающая, что получатель денежных средств сможет воспользоваться ими лишь после того, как сделка будет завершена. Говоря иначе, здесь банковское учреждение выступает в качестве независимого гаранта сделки. И в данном случае, чтобы деньги перешли от покупателя к продавцу недвижимости, необходимо документальное подтверждение перехода прав на нее в Росреестре.

• отзываемый при необходимости (право отзыва есть как у плательщика, так и у банка);
• безотзывный (этот тип аккредитива аннулировать нельзя);
• револьверный (предусматривает частичные равномерные поступления финансовых средств со счета плательщика на счет конечного получателя);
• покрытый (деньги здесь заранее переводятся на счет продавца недвижимости, но распоряжаться ими можно лишь после окончательного закрытия сделки);
• подтвержденный (данный аккредитив характеризует наличие гарантий от банка — нужная сумма будет выдана покупателю объекта недвижимости вне зависимости от того, поступили уже средства плательщика или еще нет);
• кумулятивный (на такой аккредитив зачисляется возможная непотраченная сумма от предыдущего аккредитива);
• некумулятивный (средства, которые не были выданы получателю, возвращаются на счет плательщика);
• резервный (дает возможность продавцу получить средства, даже в случае, если покупатель не исполнил своих обязательств).

Отметим, что аккредитивная схема возможна и в той ситуации, если у продавца и покупателя счета открыты в различных банках. Но, конечно, гораздо удобней, если счета будут в одном банке. Тогда денежный перевод будет осуществлен быстрее, а контроль сделки станет проще.

Главный минус аккредитивов заключается в том, что банки берут ощутимую комиссию за оказание подобных услуг. В некоторых случаях клиентам придется заплатить несколько десятков тысяч рублей. Конкретная стоимость, конечно, в каждом банке устанавливается своя. У некоторых финансовых структур это фиксированная цена или определенный диапазон цен с верхним и нижним пределом. Другие банки привязывают цену за услуги по аккредитации к цене на жилье (берется определенный процент).

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям. В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант. Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

• определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
• поиск покупателя и подбор новой квартиры;
• подготовка и проверка пакета документов;
• подписание предварительного соглашения;
• подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
• регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно .

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

• отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
• неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
• быстрое получение денежных средств;
• возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

• необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
• длительный срок и сложность проведения сделки;
• дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Аккредитив при альтернативной сделке

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же. Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1. Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

Главное отличие – это форма расчета и договора. Заказав ячейку, вы используете ее для передачи средств. Но при этом банк не гарантирует, что покупатель поместит в нее всю сумму. Задача банка – обеспечить доступ к ячейке, а ее содержимое его уже не касается. Финансовая компания не гарантирует, что покупатель поместит в ячейку деньги. При аккредитиве банк дает такую гарантию.

Важно! При открытии аккредитивного счета заранее рассчитайте комиссию и вносите ее вместе с основным платежом. Если этого не сделать и заплатить только за стоимость покупки, комиссию вычтут из нее. Это значит, что продавец получит не полную сумму, а сделка будет считаться незавершенной – вам придется доплачивать.

1. Услуга платная.
2. Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
3. Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.

1. Гарантии от банка. Их получает как продавец, так и покупатель, и это – главный плюс такой формы оплаты.
2. Банк контролирует все этапы проведения сделки. Пока продавец не выполнит все свои обязательства перед покупателем, деньги он не получит.
3. В договоре можно прописать дополнительные условия.
4. Можно использовать в международных платежах. К примеру, когда один из участников сделки проживает за рубежом.
5. Есть несколько видов аккредитивов. Пользователь выбирает наиболее оптимальный для вас вариант.

Аккредитив оформляется на то время, которое нужно участникам сделки для проведения платежа. Срок действия аккредитива сторонами определяется индивидуально и зависит прежде всего от способа оплаты. Такой счет можно открыть как на один день, так и на более длительный период – хоть и на несколько лет.

К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки. Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.

Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.

• Участники сделки заключают договор о том, что они используют аккредитив при покупке недвижимости для оформления всех расчетов.
• После этого покупатель идет в банк, где у него уже есть открытый дебетовый или кредитный счет, и оставляет заявку на аккредитационное обслуживание.
• Банк открывает аккредитацию, передает документы приказодателю, если получение денег при продаже недвижимого имущества предусматривается в этой же финансовой структуре, или отдает распоряжение банку-исполнителю на выдачу денег по договору.
• Чтобы получить деньги, продающая недвижимость сторона предоставляет банку договор, зарегистрированный в УФСГРКК, а также другие документы, которые требуются согласно условиям открытия аккредитива при покупке недвижимого имущества.

Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование. Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости. Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.

• Безотзывной. Такой счет не может быть закрыт в одностороннем порядке банком или открывшем его участником операции. Отзывной вариант практически не применяется банками ввиду отсутствия любых гарантий для участников сделки.
• Аккредитив с красной оговоркой. При такой операции эмитент требует от банковской структуры (исполнителя оплаты) некоторой суммы авансового платежа второму участнику сделки без требования от последнего документов.
• Депонированный, или покрытый. В данном случае вся договорная сумма заранее аккумулируется на счете продавца, и ждет выполнения последним своих обязательств. Непокрытое аккредитование подразумевает, что банк, эмитирующий его, разрешает банковской структуре (исполнителю) снимать деньги со своего корсчета при выполнении продавцом договора.
• Кумулятивный. Используется, когда внесение суммы плательщиком произошло, а продавец забрал только часть поступивших денег. Средства при этом остаются на текущем аккредитованном счету или передаются на новое аккредитование. Некумулятивный предусматривает отсылку денег назад, в эмитировавший аккредитацию банк.

Платежи в режиме реального времени продолжают развиваться

Быстрые платежи, платежи в режиме реального времени — этого ли требует сегодня американский потребитель?

Согласно веб-сайту программы расчетной палаты «Платежи в реальном времени», последняя уже привлекает «70% депозитных счетов до востребования (DDA) в США, и в настоящее время ее сеть включает 61% DDA в США». Между тем организаторы программы FedNow Федеральной резервной системы продолжает работать над завершением ее полной реализации в 2023 году, на год раньше первоначальных планов. Сервис FedNow, в настоящее время тестируемый рядом финансовых учреждений, позволит физическим и юридическим лицам переводить средства за считаные секунды.

Согласно исследованию ACI Worldwide, США существенно отстают от значительной части мира на этом фронте, притом что Индия фактически лидирует.

Покупка квартиры по альтернативной сделке

• Закажите выписки из ЕГРН. Важно, чтобы в правом собственности по выпискам обладали те же люди, что и выступают продавцами в сделке. Такие справки можно заказать в МФЦ, цена за одну справку — 400 рублей.
• Еще в этой же выписке важно проверить, находятся ли квартиры под арестом или под другим обременением — если да, это помешает регистрации сделки.
• Изучите паспорта продавцов — данные в них должны совпадать с данными в выписках. Проверяйте, чтобы не было технических ошибок — например, когда в паспорте у человека фамилия написана с буквой «ё», а в выписке с буквой «е». Такая ситуация грозит затягиванием регистрации и разбирательствами с Росреестром.
• Проверьте правоустанавливающие документы. Риелторы продавцом могут говорить, что вся информация есть в выписках — это не так. Выписка — документ, подтверждающий право на квартиру. А вам нужны бумаги, устанавливающие это право — например, договора купли-продажи, наследства, ренты или дарения. Смотрите, чтобы данные в договорах сходились с информацией из выписки и паспорта продавца.
• Проверьте, у всех ли собственников в сделке есть заверенные нотариально разрешения супругов на продажу. Если квартира куплена в браке, такой документ нужен.
• Спросите актуальную платежку за капитальный ремонт — долги за эту услугу закрепляются за квартирой, оплачивать их придется новому собственнику. Попросите посмотреть платежку за ЖКУ — на всякий случай, ведь если долгов много, УК может попросить наложить за это арест на квартиру. Если долги есть, убедитесь, что собственник погасил их до сделки.
• Если вы в Москве или Московской области, попросите у собственника квартиры единый жилищный документ. Его можно получить в МФЦ. В документе будет вся информация о зарегистрированных в квартире гражданах и возможных задолженностях по ЖКУ. В регионах собственники могут принести справки о проживающих из паспортных столов.

После обсуждения всех деталей заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор и передайте задаток. Затем ждите оговоренное время и приходите в МФЦ на сделку. Либо, если цепочка нарушилась, забирайте у продавца задаток и такую же сумму в качестве компенсации — если вы договорились об этом.

Если вы покупаете жилье, и оно продается через цепочку — попросите скидку за сложность и долгий процесс. За счет того, что многие покупатели отказываются от подобных сделок, продавец может уступить вам в цене. И выгода превысит сложность оформления цепочки.

• Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
• Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

• Если квартиру купили в новостройке, спросите договор долевого участия, договор с ЖСК или договор переуступки. Еще нужно посмотреть, есть ли разрешение на ввод здания и акт приема-передачи квартиры.
• Договор купли-продажи, то есть квартиру приобрели на вторичном рынке. Попросите у собственника расписку или акт приема-передачи квартиры, где указано, что он полностью расплатился за жилье.
• Договор приватизации. Нужно проверить, сколько у квартиры собственников, сколько зарегистрировано. Участвовать в сделке должны все собственники. Учитывайте, что если квартиру приватизировали, то зарегистрированные в ней граждане без права собственности могут проживать в ней. Проверяйте такие сделки с юристом.
• Квартира получена в наследство. Узнайте, есть ли у умершего родственники, которые потенциально могут претендовать на наследство. Если такие есть, выясните, почему они тогда не являются собственниками жилья.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

• неразвитость рынка предоставления кредитных услуг;
• неоправданно высокие процентные ставки, а также халатность и хлопотность при оформлении кредитных договоров;
• продолжительный процесс рассмотрения банком заявки на получение кредита;
• возможность улучшения жилищных условий в самые краткие сроки и с минимальными затратами;
• широкая доступность.

Экспертное мнение
Дополнительная сложность состоит в том, что каждая купля-продажа является независимой, поэтому Росреестр регистрирует их по отдельности. Следовательно, приостановив регистрацию одного объекта, регистратор не имеет оснований поступить так же с другими из «цепочки».

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Похожие записи:

• Материнский капитал на первого ребенка
• Какие льготы положены ветеранам труда в Вологодской в 2022 году
• Основания для перерасчета платы за коммунальные услуги