Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ППА что это такое — и как происходит переуступка прав аренды?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Последовательность действий
Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.
Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.
Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:
| В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии | когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу |
| В случае принятия одобрения комиссией | стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой |
| Организация аукциона является обязанностью арендатора | порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135 |
| Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается | арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги |
| Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды | вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии |
Ответственность контрагентов
Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.
В нем нужно указать:
| Величину штрафа | за просрочку внесения арендной платы, а также пени |
| Условия расторжения сделки в одностороннем порядке | по инициативе собственника или арендатора |
| Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций | условия подачи искового заявления в суд |
| Условия признания договора | незаключенным |
Нюансы при замене арендатора
Переуступка прав аренды имеет свои особенности:
- Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
- Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
- Необходимо согласие собственника.
- Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.
Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски
Последние изменения: Январь 2020
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.
Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.
Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
- В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.
После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:
- заявление;
- паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
- правоустанавливающие документы;
- согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
- для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
- для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
- для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
- договоры аренды – изначальный и новый;
- квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.
Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.
Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Государственная регистрация сделки
Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.
Для оформления переуступки прав аренды необходимы следующие документы:
- протокол собрания совета директоров, акционеров
- свидетельство ОГРН
- свидетельство ИНН
- устав
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя)
- учредительный договор, если заключался
- собственоручное заявление
- копия доверенности, заверенная нотариусом
- копия и подлинник учредительных документов арендатора
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения
- подлинники БТИ (менее годичной давности)
- план каждого этажа
- эксплиация
- выписка по форме 1-а из технического паспорта
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды
- подлинник протокола соглашения переуступки
- оплата квитанции
Почему мы выбрали покупку компании, а не участие в торгах
Мы выбрали второй вариант, потому что не хотели разбираться с участием в торгах (да и можно и попросту не выиграть), собирать бумаги, вносить депозит. Мы все пересчитали и поняли, что покупка выгоднее и проще. Сейчас мы платим цену за аренду вдвое меньше рыночной. Но тут каждый решает сам.
Еще надо понимать, что к помещениям под медицинский центр есть свои требования. Например, оно не может располагаться в подвальном помещении; в кабинетах, где принимают врачи, должен быть естественный свет; нужны зоны для врачей и пациентов, мокрые точки и так далее. В одном из помещений, которое мы смотрели, уже раньше была стоматология, что сразу решило ряд проблем.
Но были и свои нюансы. По договору с ДГИ, компания, которая арендует помещение, должна заключить договор по электричеству и договор с коммунальщиками — то есть с Мосэнерго и с ГБУ «Жилищник». Бывшие владельцы компании не успели или не хотели это сделать, и нам пришлось заниматься волокитой с электриками.
Сейчас могу сказать, что это повод попросить у продавца скидку, — около 150 тыс. руб. без учета технического оснащения, которое, возможно, нужно будет дополнительно сделать. Кроме того, наш продавец не успел заплатить за пять месяцев аренды, и эта обязанность перешла на нас.
В принципе, о том, как торговаться с фирмами, которые выигрывают торги, можно написать отдельную статью. Например, ООО «Ромашка» выигрывает аукцион и сначала продается подороже. Со временем она падает в цене, потому что владельцы платят ежемесячную аренду и это становится им невыгодным. Если помещение стоит месяцев пять, значит, за него при арендной стоимости в 100 тыс. рублей заплатили уже полмиллиона. Если право аренды на такое помещение продают за 700 тыс. руб., считай, что сумма сделки была тысяч двести. Может получиться, что ты вообще ничего не потеряешь, если будешь покупать компанию у этих людей.
Что проверить перед покупкой компании
Что касается непосредственно покупки, то перед ней помимо обычных в таком случае проверок — что у компании с бухгалтерий, налогами и обязательствами, доверенности представителя (т.к. сделку вел он), мы проверяли две вещи:
Для этого достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Она делается через сайт Росреестра. Надо ввести кадастровый номер помещения, и тебе (любому человеку) выдается бумага, что на это помещение с такой-то по такую-то дату наложено обременение в пользу ООО «Ромашка». Если оно наложено, значит, ООО «Ромашка» действительно является арендатором.
Еще надо проверить в Арбитражном суде по месту нахождения объекта или в суде по юридическому адресу фирмы-арендатора, нет ли судебных дел о расторжении договора аренды помещения по вине фирмы, а также не взыскиваются ли долги в пользу города за нарушение сроков выплат арендной платы.
Данные о задолженности можно узнать из справки о взаиморасчетах или так называемом акте сверки по договору аренды с городом.
2) Проверить, какие виды деятельности можно осуществлять в помещении согласно договору аренды.
Это нужно, чтобы понять, подходит ли это помещение под тот вид деятельности, который ты планируешь. Если вы хотите не только получить лицензию, но и сделать перепланировку, это отдельный этап с БТИ, а оно может не согласовать перепланировку. План БТИ прикреплен к конкурсной документации и договору аренды, его надо изучить заранее и получить консультацию в БТИ о законности будущей перепланировки.
Татьяна Петренко, руководитель благотворительного проекта Pro Bono Russia, управляющий партнер Legal Lab Pro:
В целом есть два варианта, как получить право аренды без участия в торгах:
Отличие ППА и субаренды
Часто понятие переуступки прав аренды путают с термином «субаренда». Но это не одно и то же.
Основное отличие этих понятий состоит в том, что при субаренде арендатор сдает имущество с согласия арендодателя, а при переуступке прав аренды — обязанности и права бывшего арендатора передаются третьему лицу, а все изменения в пользу нового съемщика вносятся в договор.
Сделка проводится в трехстороннем порядке. Основные отличия двух терминов ППА и субаренды внесены в таблицу:
| Отличия | ППА | Субаренда |
| Передача | Полная | Частичная |
| Обязанности | Переходят к правопреемнику |
(в том числе долги)
Что такое переуступка прав аренды
ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.
Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.
Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.
Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.
Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.
Особенности договора по ППА на нежилое помещение
Предметом контракта являются права на аренду (найм) недвижимости. Соглашение, подтверждающее наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если документом прописана процедура получения согласия собственника о возможной переуступке, то получение разрешения будет являться обязательным.
Переуступка или перенаём права аренды объекта возможны посредством заключения возмездного соглашения. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).
Законодатель регламентирует правоотношения ст. 615 ГК РФ, к примеру:
- вновь заключенное соглашение может носить длительный период либо краткосрочный;
- при превышении срока найма более 12 месяцев, регистрация сделки обязательна;
- менее одного года – правоотношения закрепляются письменным соглашением;
- при наличии льгот съемщик имеет право использовать их для найма;
- возможность сдачи в субаренду, если договором прописано условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66 п. 18).
Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ГК РФ.
В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.
К правам арендатора можно отнести:
- передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
- возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
- порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
- процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
- передача прав по обязательствам в залог;
- предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.
Ппа в недвижимости что это
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. заключила договор, согласно которого переуступает права аренды . Вследствие этого занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.