Правовое сопровождение сделок с землей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовое сопровождение сделок с землей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Купля-продажа земельного участка

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный	Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.
Оспоримый	Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Правильный порядок оформления сделок с землей

Хотя видов сделок с земельными участками есть немало, во многом подход к их заключению очень похож. Обычно порядок сделок с землейсостоит из таких последовательных этапов:

• согласование всех деталей сделки – первое, что должны сделать стороны перед оформлением сделки – это тщательно согласовать все ее нюансы и детали: стоимость (если она возмездная), сроки совершения, порядок регистрации, гарантии, механизм разрешения споров, если таковые возникнут и т. д. Грамотное согласование деталей – это гарантия отсутствия конфликтов в будущем;
• составление договора – любые сделки с землей обязательно должны быть заключены с помощью официального договора. Он составляется в письменной форме и включает в себя все те договоренности, которые достигнуты на первом этапе сделки. Существуют определённые требования к договорам, которых необходимо придерживаться всем, кто планирует совершать сделки с земельными участками;
• подписание договора сторонами – когда текст документа составлен и одобрен всеми участниками, остается только его подписать. Важно, что право подписи имеют только те лица, которые указаны в тексте соглашения, или их официальные представители, действующие на основании доверенности. Желательно также, чтобы во время подписания договора присутствовал юрист, который убедится, что все делается правильно и в рамках законодательства;
• регистрация перехода прав собственности – если сделка предусматривает отчуждение земли и передачу ее новому владельцу, потребуется подготовить заявление в Росреестр, приложить к нему копию договора и дождаться, пока будут внесены изменения в земельный кадастр. Только после этого сделка будет считаться полностью завершенной.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Аренда земельных участков

Оформление сделок с землей, в результате заключения которых участок переходит к новому пользователю на правах аренды, имеет следующие особенности:

1. Обязательно наличие в договоре информации о характеристиках передаваемого в аренду участка, позволяющих его идентифицировать (ст. 607 ГК РФ).
2. Договор аренды, заключаемый на срок продолжительностью более 1 года, должен иметь письменную форму (если одной из сторон является юрлицо, он должен быть заключен в письменном виде вне зависимости от срока его действия). Кроме того, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре (пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).
3. Участники договора могут отказаться от его исполнения в любой момент при условии уведомления об этом второй стороны не менее чем за 3 месяца до расторжения соглашения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Также некоторые правила аренды земли установлены ст. 22 ЗК РФ:

1. Арендатор вправе передать права и обязанности, возникшие у него в результате заключения договора, третьему лицу (в том числе в субаренду) при условии, что этого не запрещают положения соглашения (пп. 5, 6). Правило не распространяется лишь на участки земли, расположенные на территории особых экономических зон.
2. Сдавать в аренду земли, изъятые из оборота, запрещено (п. 11).
3. Размер платы за аренду земельного участка является существенным условием договора, при отсутствии которого он будет считаться незаключенным (п. 12).

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Срок государственной регистрации сделки с земельным участком

Сделка с земельным участком будет зарегистрирована Росреестром в срок от 3-х до 15-ти рабочих дней. Конкретное количество дней регистрации зависит от того, с постановкой на кадастровый учет производиться регистрация или нет, как поданы документы и т.д. Закон о госрегистрации недвижимости указывает на следующие сроки регистрации:

• в течение 7 рабочих дней, если заявление на госрегистрацию принято регистрирующим органом
• в течение 9 рабочих дней, если заявление подано в МФЦ
• в течение 5 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если кадастровый учет осуществляется с внесением сведений на основании карты-плана территории – 15 рабочих дней
• в течение 7 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если заявление подано через МФЦ
• в течение 10 рабочих дней, если заявление о гос. кадастровом учете и госрегистрации прав подано в орган регистрации
• в течение 12 рабочих дней при подаче заявления на гос. кадастровый учет и госрегистрацию через МФЦ

Как продать часть земельного участка?

Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке. Оформление производится в следующем порядке:

• Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
• После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
• После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.
• Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код.

Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Сделки – действительные и недействительные

Недействительная сделка недействительна с момента своего совершения и не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.

Сделка может быть признана недействительной в силу самых разных причин. Например, если она нарушает требования закона, иного правового акта или совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Недействительными являются мнимые и притворные сделки.

Недействительной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; а также сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Оборотоспособность земельных участков ограничивают не только традиционные для гражданского права способы. Установлен особый порядок совершения сделок с земельными участками, включая договора купли-продажи. Обусловленный категорией земельного участка, формой собственности, целями приобретения, он предопределяет значительные особенности купли-продажи земельных участков в зависимости от этих и других факторов.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Заключительный «аккорд» сделки купли-продажи земельного участка

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав» ─ говорится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником приобретенного в результате сделки земельного участка. Государственная регистрация прав ─ это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Регистрацией прав завершается оформление купли-продажи земельного участка. Выражаясь образно, регистрация прав – это заключительный акт купли-продажи земельного участка. Хотя сам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).

Достаточно часто употребляемые выражения – «зарегистрировать куплю-продажу земельного участка» и «регистрация купли-продажи земельного участка» не совсем точны, поскольку прямого требования о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков в нормативных документах не содержится. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость. Поэтому можно говорить, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации тогда, когда на их основании возникает, переходит или прекращается право собственности (иное вещное право) на земельный участок.

• бесплатная юридическая консультация по правовому сопровождению сделок с землёй;
• бесплатная консультация по возможностям получения земельного участка в собственность от государства бесплатно, в аренду, в безвозмездное пользование;
• проверка «юридической чистоты» участка — имеются ли обременения;
• установление собственника участка — является ли собственником лицо, которое себя за него выдаёт;
• оценка возможности использования участка в соответствии с вашими целями (разные типы участков можно использовать по-разному);
• установление соответствия границ и размеров участка границам и размерам, указанным в его кадастровом паспорте;
• правовая оценка договоров по обеспечению участка коммунальными ресурсами;
• подготовка документов для совершения сделки;
• открытие в банке аккредитива для гарантии добросовестности другой стороны;
• разработка договора купли продажи земельного участка;
• участие при подписании договора, проверка полномочий представителя другой стороны, сверка копий документов с их оригиналами;
• сбор документов для представления в Росреестр, подача документов, получение выписки ЕГРП, свидетельствующей о праве собственности на участок.

Похожие записи:

• Новые выплаты многодетным семьям в 2023 году от 200 тыс. до 1 млн. рублей
• Движение задним ходом: о штрафах и лишении прав
• Пособия малоимущим в 2022 году Пермский край