Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества (действующая редакция)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для того чтобы избежать в последующем проблем с приобретённой вещью, необходимо правильно составить договор. Соглашение об аренде с правом выкупа является смешанным договором, который содержит в себе положения об аренде и купле-продаже.

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества

Он должен предусматривать следующие условия:

• Информация о сторонах сделки;

• Точное описание предмета аренды;

• Стоимость арендной платы и порядок её внесения;

• Стоимость выкупаемой вещи и порядок выплат;

• Условия перехода права собственности на объект.

Возврат арендодателем части выкупной цены, включенной в арендные платежи, при досрочном расторжении договора

Пункт 1 ст. 624 ГК РФ допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. При этом законодательство не содержит запрет на включение выкупной суммы в состав арендных платежей.
Поэтому такие арендные платежи по договору аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанные, включающие две составляющие: плату за право временного владения и пользования предметом аренды и плату за подлежащий передаче арендатору в собственность товар, бывший предметом аренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды арендатор не приобретает право собственности на объект аренды. В связи с этим на практике возникают споры относительно возврата части уплаченной выкупной цены.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора на возврат части уплаченной выкупной цены при досрочном расторжении договора аренды с правом выкупа существует две позиции судов.

Позиция 1. Часть ранее полученных арендных платежей, которой погашалась выкупная цена предмета аренды, является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит компенсации (возврату) арендатору при досрочном расторжении договора и возврате арендодателю предмета аренды.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).

Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: «.арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

Другой комментарий к статье 624 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив к договору аренды соответствующее дополнительное соглашение.

2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158 — 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 ГК РФ. Право собственности на недвижимое имущество переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 Кодекса (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) .

———————————
Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором .

———————————
См.: Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 // СПС «КП».

4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже . Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи .

———————————
См.: Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 // СПС «КП».
См.: Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 // СПС «КП».

5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций, учрежденных Российской Федерацией (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.

———————————
СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе РФ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ , выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ ).

———————————
СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа ; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» .

———————————
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.
СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

• по условиям в части аренды — гл. 34;
• по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

• по истечении определенного времени;
• после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:

1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

1. реквизиты сторон. В этой части прописываются:
   • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
   • дата заключения;
   • место заключения;
   • контактные данные сторон (адрес, телефон).
2. Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
   • адрес;
   • площадь;
   • кадастровый номер.

   Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.

3. Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
   • периодичность ее внесения;
   • способ оплаты;
   • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
4. Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
   • размер выкупной цены;
   • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
   • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
   • способ их уплаты.

   У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета

   Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.

   В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.

   Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.

   Если договором аренды выкуп имущества первоначально не предусмотрен

   Нет ничего удивительного в том, что арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, вправе рассчитывать на переход к нему права собственности на это имущество. Если условие о выкупе объекта аренды в договоре изначально не предусматривалось, то стороны могут закрепить его в дополнительном соглашении к договору. Причем гражданское законодательство предоставляет следующую возможность — произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). То есть фактически уплата выкупной цены будет происходить путем внесения арендной платы.

   Как отразить в бухгалтерском учете и учесть для целей налогообложения такую хозяйственную операцию? К сожалению, каких-либо указаний или разъяснений от Минфина на этот счет не существует.

   Специалисты в области бухгалтерского учета и налогообложения по-разному подходят к решению данной проблемы. Приведем одну из точек зрения, которая достаточно часто встречается в специальной литературе. Забегая вперед, скажем, что данная схема сопряжена с наименьшими налоговыми рисками.

   Подписав дополнительное соглашение, арендатор признает, что часть перечисленных им арендных платежей (возможно, и вся сумма) включает выкупную цену. Значит, по сути он авансировал арендодателя, и в данном случае ранее уплаченные суммы арендной платы будут авансами по оплате приобретения объекта основных средств (амортизируемого имущества). Эти платежи формируют стоимость будущего основного средства и накапливаются на счете 08. Следовательно, арендатору необходимо сторнировать суммы арендных платежей, отнесенные ранее на счета затрат, и учесть их в качестве авансовых. Ранее отраженные расходы по аренде необходимо восстановить в налоговом учете предыдущих налоговых (отчетных) периодов, доначислить и доплатить налог на прибыль и пени на сумму доначисленного налога. При этом вносятся изменения в налоговые декларации за все отчетные периоды, в которых указанные расходы учитывались в налоговой базе. Кроме того, следует восстановить ранее принятый к вычету НДС по арендным платежам и уплатить пени. В дальнейшем, при исчислении налога на прибыль, стоимость приобретенного основного средства будет переноситься в расходы через амортизационные отчисления, а НДС приниматься к вычету в полном объеме после оприходования объекта основных средств.

   Оформление правоотношения

   Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

   По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

   • по завершении арендного срока;
   • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

   Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

   При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

   Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.
   В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

   1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

   • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
   • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
   • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
   • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
   • площадь объект недвижимости.

   2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

   3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

   Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

   Особенности аренды земли с правом выкупа

   К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

   Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

   Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

   • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
   • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
   • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
   • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

   Понятие аренды помещения с последующим выкупом

   Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

   В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

   Преимуществами этого вида сделок считаются:

   1. Для наймодателя:
   • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
   • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
   1. Для нанимателя:
   • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
   • Не привлекать кредитные средства;
   • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

   Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

   1. Для арендатора:
   • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
   • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
   • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
   1. Для арендодателя:
   • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
   • Объект может быть использован не по назначению.

   Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

   Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

   • Арендное соглашение;
   • Договор о продаже.

   Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

   Структура документа должна включать:

   1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
   2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
   3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
   4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
   5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
   6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
   7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
   8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
   9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
   10. Страховые случаи.

   Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

   
   

   Похожие записи:

   • Как заплатить налог с продажи авто в 2022 году: инструкция и примеры
   • Краснодарский край (Кубань). Сроки охоты-2023
   • Алименты-2022: размер и кто их будет платить