Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 апреля по поручению президента Владимира Путина изменились условия льготной ипотечной программы на покупку жилья на первичном рынке, действующей до 1 июля 2022 года. Процентная ставка с 7% повысилась до 12%, и увеличился максимальный размер кредита. В Воронеже под покупку квартиры в новостройке банки теперь выдают до 6 млн рублей.
Актуальный спрос: льготная ипотека и вторичное жилье за наличку
После того как в конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, случился рост ставок по всем видам кредитов, включая жилищный.
По словам риелтора и блогера Ильи Никитенко, горожане «смели» все однокомнатные квартиры в новостройках. Причем район проживания роли не играл.
– На протяжении трех недель вплоть до 31 марта практически каждый день были звонки по новостройкам с привлечением льготной ипотеки. Она была выгодной, особенно «семейная» под 4,6% и с господдержкой под 5,85%. При первоначальном взносе порядка 400−500 тыс. рублей банки выдавали займы на готовое и строящееся жилье по госпрограмме на сумму до 3 млн рублей. Под этот бюджет в Воронеже подходили только «однушки». Поэтому их скупили во всех новостройках даже в отдаленных микрорайонах, – рассказал он.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что происходило на рынке за последний год
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Цены по-прежнему растут. И падать в ближайшее время не собираются. В Москве и Санкт-Петербурге уж точно. Если и можно составить консенсус-прогноз из мнения экспертов, которых мы опрашивали в последние месяцы, то он будет примерно таким:
Цены на жильё ждёт либо стагнация, либо небольшой плавный рост.
Об ожидании резкого падения цен не заявлял ни один эксперт. Можно найти много факторов, которые сейчас не дают стоимости кв. м жилья пойти вниз. Но вот только зачем пытаться найти экономические резоны для российского рынка недвижимости, если он рынком, по сути, не является.
Ведь опыт 2020 года показывает, что рыночные факторы на него не влияют. Это скорее казино. Не случайно на ум приходит аналогия с тузом в рукаве. Казино, как известно, всегда выигрывает. Потому что оно устанавливает правила.
В нашем казино есть несколько игроков, которые тоже никогда не проигрывают. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на данные о прибылях крупнейших отечественных девелоперов за пандемийные годы.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Скидки на квартиры в преддверии Нового года
В эти дни вторичный рынок предлагает недвижимость по заманчивым дисконтам. Примерно 80% продавцов сейчас готовы делать хорошие скидки. К примеру, 5-10% — на жилье экономичного класса. Самая большая скидка составляет 15% и вряд ли она будет еще больше перед Новым годом.
Первичный рынок также радует покупателей. Около 90% застройщиков предлагают новогодние бонусы. Средняя скидка равна 15%.
— Традиционно на рынке новостроек проводятся новогодние акции и бонусы, этот год не станет исключением. У покупателей есть возможность подобрать интересные и выгодные варианты, — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость».
Механизм образования цен на рынке недвижимости в декабре 2022 года изменится. Преддверие новогодних праздников – время заметного роста продаж, завершения квартирных вопросов, поэтому продавцы, пользуясь шансом, могут повысить цены. Но в этом году вряд ли так будет.
— В этом году крайне маловероятно, что ситуация будет обстоять именно так. Во-первых, спрос год от года снизился более чем на 20%. Это говорит о неготовности покупателей тратить те же деньги за квартиру, что год назад. Во-вторых, примерно на 30% выросло предложение, что делает конкуренцию за каждого покупателя ещё сильнее и заставляет продавцов активнее играть с ценой. Кроме этого, с сентября примерно вдвое выросли срочные продажи, — рассказал эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Вероятнее всего, продавцы установят скидки на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Не исключено, что они увеличатся до 30% от начальной цены.
— Большинство застройщиков уже дают серьёзные скидки этой осенью, которые достигают 30%. В большинстве случаев это связано с тем, что они хотят наполнить деньгами свои эскроу-счета. Возможно, застройщики действительно успеют набрать необходимое количество средств до Нового года, тогда никаких распродаж в январе мы не увидим. Кроме того, негативные отзывы председателя Центрального банка Эльвиры Набиуллиной о субсидированной ипотеке говорят о том, что этот продукт может в скором времени закрыться. Это дополнительно подталкивает застройщиков к распродаже «здесь и сейчас». Стоит помнить, что застройщики также уже использовали ноябрьскую «чёрную пятницу» для дополнительных скидок. Большинство акций застройщиков действуют до конца ноября. Будет ли продление? Не факт, — считает коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД» Наталия Нестерова.
Как изменятся цены на недвижимость с 1 декабря 2022 в России
Квартиры в России начали дешеветь в октябре. Цены будут снижаться до декабря 2022 года.
— В среднем по рынку в зависимости от сегмента и класса цена квадратного метра за последние полтора месяца сократилась на 0,8–3%. В комфорт-классе снижение по итогам октября составило 2,5%, в бизнесе — 1,5%, в премиуме — 1,2%, — пояснил Данил Савченко, основатель и СЕО компании Apple Real Estate.
С загородными домами не все так однозначно. На их цену влияют разные факторы:
- стоимость стройматериалов;
- оплата работы профессиональной бригады;
- поэтапное проектирование и др.
Редко застройщики предоставляют реальную скидку. Если ценник «перечеркнут», то это скорее маркетинговый ход и не более.
Выгодно покупать домокомплекты. Часто случается, когда первичные заказчики вынужденно отказываются от них. Строительные компании устанавливают на домокомплекты-«отказники» дисконты.
С 1 декабря 2022 года цены на недвижимость могут снизиться на 30%. К тому же в преддверии Нового года будут действовать традиционные акции.
Мнения экспертов по поводу будущей динамики цен
«То, что цены на квартиры пойдут вниз, совершенно закономерно в данной ситуации. Во многом спрос на недвижимость стимулировала ипотека с низкой процентной ставкой. Возможно, учетная ставка ЦБ надолго не останется на уровне двадцати процентов, но в любом случае такой выгодной, как за последние полтора года, она не будет в обозримом будущем», — говорит аналитик московского агентства недвижимости.
«…если одобрен ипотечный кредит по льготным ставкам, имеет смысл покупать. Но очень важно еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай возможных проблем с доходами.
Если одобренных вариантов нет — брать кредит под такие высокие проценты, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет снижаться и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года…»
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлом:
«..Продавать недвижимость станет сложнее, чем раньше. В 2022 году тенденция роста ипотечных ставок способна вызвать значительное (не менее 20%) снижение количества сделок на вторичном рынке. Учитывая, что до 70% сегмента составляют ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования скорее всего спровоцирует уход с рынка их большей части, значительно ослабив общий спрос…»
Как мы видим, профессионалы, работающие в сфере недвижимости, единодушно ожидают падения стоимости квартир.
А что с ценами на вторичном рынке?
Вслед за новостройками вверх тянутся и цены на вторичке. Как сообщили «Компании» в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы», средняя стоимость квадратного метра в столице находится на уровне 391,7 тысячи рублей. При этом за последние три года цена «квадрата» на вторичном рынке выросла на 60,1%, или на 146,9 тысячи рублей.
Наибольший рост за эти годы отмечен в ЦАО. Здесь вторичка с 2019 года прибавила в цене 79,7%. В абсолютных цифрах рост составил 305,2 тысячи рублей, а «квадрат» в среднем обойдется покупателю в 688,1 тысячи рублей. Меньше всего подорожало жилье в ВАО Москвы. В этом округе стоимость квадратного метра выросла на 49,6% (+96,6 тысячи рублей). Сейчас средний «квадрат» обойдется здесь в 291,5 тысячи рублей.
Сравнительно медленный рост цен — на востоке столицы, это фактор психологии, заявляет Валерий Летенков.
«Роза ветров в Москве направлена с запада на восток, поэтому большая часть предприятий строилась на востоке, для того чтобы вся гарь с труб уходила за пределы города. Кроме того, эти предприятия окружались жильем для рабочих, из-за чего появилось понимание того, что восток Москвы — это рабочие районы. Учитывая это, жилой фонд в этих локациях соответствующий — распространены малогабаритные квартиры», — отмечает эксперт.
Кроме того, как добавляет Летенков, в обществе бытует стереотип о якобы более сложной криминальной обстановке на востоке Москвы. Все это позволяет ценам в ВАО расти более низкими темпами.
Подешевеют ли квартиры в 2022 году
Сложно предугадать, будет в России дальнейшее подорожание недвижимости или цены наоборот, упадут. С декабря уже повысилась инфляция, что отразилось на стоимости товаров. Поэтому ситуация останется прежней, даже небольшое снижение спроса кардинально не изменит ситуацию. Вдобавок, застройщики попытаются самостоятельно простимулировать покупателей, продавая менее ликвидные объекты со скидкой. Поэтому прекращение льготного кредитования (что ожидаемо произойдет летом) и увеличение ставки вряд ли существенно отразятся на покупательском спросе. Все компенсируется снижением предложений из-за замедления строительства объектов, связанного со строгими ограничениями в пандемию.
Рынок недвижимости перегрет, стагнация цен продлится до весны. Специалисты ответили, упадут ли цены на жилье в текущем году – пока нет. Рост продолжится, пусть со сдержанными темпами 8-12%. Резкий скачок ожидается весной.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Земельные участки, за которые в сентябре-октябре просили 370-380 тысяч за сотку, уже заметно подешевели. Однако в целом загородная недвижимость переживает очередной виток подорожания, потому что в ее сторону идет отток спроса в связи с подорожанием квартир и студий. Пока «потолок» цен частных домов и жилых дач еще не достигнут, поэтому предпосылок для удешевления объектов не наблюдается.
Ситуацию с квартирами и студиями труднее предсказать. Уменьшение денежного потока за счет частных инвесторов уже отражается на объемах проданных квартир. Это сделает дальнейший рост невозможным, потому что цена уже достигла предела покупательской возможности. Это новость – хорошая для тех, кто все еще хочет купить квартиру, потому что велик шанс фиксации стоимости квадратного метра на определенном уровне. Предполагается, что цены зафиксируются на уровне чуть выше 100 тысяч за квадратный метр. Возможна небольшая коррекция, но ниже этого ценник все равно не упадет в ближайшем будущем. Около 90 тысяч за «квадрат» можно будет увидеть только в акционных предложениях и то не от каждого застройщика.