Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка на банкротство физических лиц — способы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
Поиск сведений в «Коммерсанте»
Данные о банкротстве физических лиц публикуют на страницах делового издания «Коммерсант». Удобнее воспользоваться онлайн-версией. В базу данных попадают сведения, которые передают арбитражные управляющие. Информация обновляется каждую неделю, но есть и архив.
Пользователям предстоит сначала зарегистрироваться на сайте. К тому же часть опций платная: например, придется заплатить за доступ к поиску, чтобы просматривать найденные в системе файлы. Цена зависит от количества просмотров в день.
Чтобы сделать проверку на банкротство физических лиц с помощью сайта издания «Коммерсант»:
1. Зайдите на официальный сайт издания. Рядом с названием кликнете на раскрывающееся меню, чтобы увидеть рубрики и разделы. Здесь выберите «Банкротства».
Что такое «банкротство физлица»?
Если должник не может вернуть долг, в частности не способен вносить регулярные платежи по кредиту, то он имеет право подавать заявку на банкротство. Банкротиться можно с любой суммой долга, но целесообразно это делать, начиная суммы, превышающей 250–300 тысяч рублей. Обязанность банкротиться возникает, когда сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплаты долга – свыше трех месяцев.
Процедура банкротства длится около года и стоит от 100 тыс. рублей. Чаще всего юридические компании дают годовую рассрочку по оплате услуг. Банкрот лишается имущества: на торги выставляется недвижимость (кроме единственного жилья), транспорт, предметы роскоши и бизнес.
На время банкротства у должника блокируются все банковские счета и карточки, к тому же нужно отдавать часть зарплаты в конкурсную массу кредиторам. После банкротства запрещено занимать руководящие должности в течение трех лет, открывать ИП в течение пяти лет, а также можно забыть о новых кредитах – их больше никто не даст.
Как проверить кредитную историю должника?
Чтобы не попасть на должника, который в ближайшем будущем может стать банкротом, нужно заглянуть в кредитную историю продавца. Конечно, самостоятельно запросить кредитную историю третьего лица граждане не могут, но они могут попросить продавца предоставить им данные из Бюро кредитных историй.
Чтобы исключить риск фальсификаций, необходимо лично присутствовать при запросе продавцом данных по кредитной истории. Если досье чистое и нет никаких просроченных долгов, то это должно повысить общий градус доверия к продавцу, хотя, конечно, расслабляться нельзя и имеет смысл воспользоваться и другими источниками информации.
Также нужно помнить, что кредитная история продавца квартиры может быть разбросана по нескольким бюро. Поэтому нужно сначала на Госуслугах запросить список бюро, в которых есть информация по заемщику. А затем уже последовательно получить кредитные отчеты из каждого. Все это можно сделать в онлайн-режиме за несколько минут.
Если продавец категорически не желает показывать свою кредитную историю, то такая позиция должна насторожить. Возможно, лучше поискать другой объект недвижимости.
Дополнительные условия для доказательства
Сегодня суды расширили перечень условий, позволяющих покупателю доказать свою добросовестность. Теперь к ним относятся:
- проведение ревизии полномочий продавца;
- получение выписок из ЕРГН и реестра уведомлений о залогах движимого имущества;
- поиск наличия/отсутствия информации о споре относительно приобретаемого в рамках сделки имущества;
- ознакомление приобретателя собственности с пакетом правоустанавливающих документов на покупаемый им объект;
- ревизия покупателем текущего финансового состояния продавца;
- осмотр покупателем приобретаемого имущества непосредственно в момент оформления сделки.
При этом соблюдение всех этих условий одновременно не является обязательным. Соблюдение максимального количества позволит снизить риски в случае оспаривания сделки.
Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?
Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.
Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.
Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Судебные разбирательства
Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.
Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.
Как проверить наличие незаконной перепланировки?
Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Кто вправе требовать признания сделки недействительной
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Для того чтобы избежать рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить у продавца дополнительные документы. К таким документам относится отчет из кредитной истории, который содержит информацию об исполнении обязательств. Из кредитного отчета должно следовать, что у продавца отсутствуют просрочки по кредитам.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
Что будет после отмены сделки по продаже квартиры
Если суд признает сделку по отчуждению квартиры недействительной, то он также применит последствия её недействительности. По общему правилу последствиями недействительности сделки будет возврат квартиры должнику в конкурсную массу для последующей продажи, и возникновение у покупателя права на включение в реестр требований кредиторов его требования о взыскании денежных средств, уплаченных за покупку квартиры.
В случае, если покупатель не сможет вернуть квартиру должника, на него будет возложена обязанность возместить стоимость этого имущества на момент его приобретения.
При этом, установленный для включения в реестр требований кредиторов срок в 2 месяца для приобретателя квартиры начинает течь в случае признания сделки недействительной с даты вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была оспорена. Требования покупателя квартиры включаются в третью очередь реестра требований кредиторов должника, если суд не найдёт оснований для понижения очерёдности. Основаниями для понижения очерёдности могут быть, в частности, неправомерное поведение или вина кредитора в совершении оспоренной сделки.
Для того, чтобы включить в реестр требований кредиторов денежные требования, возникшие из оспоренной сделки, покупателю необходимо будет подготовить заявление о включении в реестр и приложить к нему все документы по оспоренной сделке, а также доказательства, подтверждающие возврат в конкурсную массу имущества, которое было продано. Если кредитор не приложит доказательств возврата имущества, заявление будет оставлено без движения, а по истечении срока оставления без движения – возвращено.
Рассмотрение заявления о включении в реестр требований кредиторов также как рассмотрение заявления о признании сделки недействительной проходит в судебном заседании.
В случае, если требование будет включено в реестр, выплата полученных от реализации имущества должника денежных средств будет производиться финансовым управляющим ближе к концу процедуры банкротства.