Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила постройки дома на участке СНТ по новому закону, последствия их нарушений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Определение и особенности
Садоводческий участок – это земля, отведенная под разведение овощей и плодово-ягодных культур, ведение хозяйства, организацию отдыха и разведение домашних животных. Приобретение сельскохозяйственного участка выгодно для гражданина, так как земля отведенная под сельское хозяйство, облагается налогами в меньшем размере, чем земля для жилого строительства.
- Участок для садоводства или огородничества может быть предоставлен товариществом садоводов или приобретен индивидуально.
- Правила использования регламентируются Жилищным кодексом, Кодексом градостроительства, и ФЗ№72.
- Законы устанавливают правила использования участков, а именно:
- какой деятельностью разрешено заниматься владельцу участка;
- какие постройки можно возводить в границах надела;
- требования к постройкам и их размещению;
- правила проживания на территории садового участка.
Нормы расстояний от соседского забора до построек во дворе
На небольших участках довольно редко встречаются нетипичные сооружения. Однако основные определяющие цифры необходимо знать тем, кто только планирует проведение застройки, и тем, кто покупает уже построенное владение.
При этом есть дополнительные обстоятельства, которые могут повлиять на условия и место размещения сооружения:
- красная линия (на том участке ограждения, который обращен к проезжей части, ее может и не быть) требует, чтобы ИЖС находилось от нее на расстоянии не менее 5 м. Но если это всего лишь проезд, то достаточно и 3 м. Однако нормы противопожарной безопасности требуют удаленности деревянного дома минимум на 12 м, а каркасного – на 10, и то если дом дополнительно оснащен противопожарными материалами;
- до соседского дома, если ориентироваться на те же требования пожарных, должно быть от 8 до 12 м в зависимости от материала постройки, но требования СНиП ограничивают его 3 м до забора соседей;
- баня может располагаться на удалении не менее 3 м, однако есть лазейка. Постройка дренажного водостока и канализационного слива позволяет сэкономить дополнительные полметра пространства. При этом обязательным условием считается удаленность от ИЖС соседей, продиктованная пожаробезопасностью. Это 8 м от деревянной постройки и 6, если для строительства использовались прочные негорючие материалы;
- расстояние от гаража до изгороди должно быть не менее 1 м от края ската крыши. Известны случаи, когда суд заставлял снести строение, потому что хозяева при постройке замеряли удаленность от фундамента, а не от края крыши. Гараж должен находиться на удаленности 5 м от красной линии и 3 м – от проезда;
- уличный туалет можно обустроить на расстоянии не менее метра от забора, однако необходимо учитывать его расположение по отношению к водопроводу или источнику воды. Он должен быть удален от ресурса водоснабжения не менее чем на 12 м;
- хозпостройки, теплицы, летние кухни должны быть на расстоянии метра, но если при них есть подвал или погреб, то производимый расчет начинается от них;
- беседку в отличие от хозпостроек следует планировать на трехметровом удалении от изгороди, а сарай с домашними животными или птицей необходимо строить не ближе, чем на расстоянии 4 м.
Перевод садового дома в статус жилого
При желании гражданин может изменить статус своего дома, построенного на участке в СНТ, из садового в полноценный жилой. Для этого ему предварительно потребуется подать заявление о смене вида разрешенного использования территории на ИЖС, после чего оформить реконструкцию строения.
Несмотря на то, что фактически технически дом не будет никак изменен, процедура все равно оформляется как реконструкция. При этом никто и ничто не запрещает гражданину действительно провести какие-либо работы:
- увеличить площадь помещения, добавив пристройки;
- надстроить мансарду;
- изменить планировку и т.д.
Какие расстояния между объектами на участке следует соблюдать
Основные требования, предъявляемые к дачному участку:
- площадь участка должна быть не менее 6 соток;
- участок должен быть отгорожен от соседнего ограждением;
- жилой дом может быть любой планировки с высотой потолка не ниже 2,2м, с погребом или подвалом;
- дождевой слив должен выходить на свой участок, а не на соседний;
- площадки с твердым покрытием (террасы, дорожки) должны составлять не более 30% от общей площади участка.
Расстояния, которые необходимо учитывать при размещении объектов на участке, определены Сводом правил 53.13330.2011 для земельного участка 6 соток:
- От жилого дома до бани, душевой – не менее 8м, до уборной – 12м;
- До соседнего участка от жилого дома – 3м, от курятника или другой постройки для мелких животных – 4м, от сарая, теплицы или иной постройки – не менее 1м, от высоких деревьев (груша, яблоня) – 4м, средних (вишня, слива) – 2м, для низких (кустарников) – 1м;
- От компостной ямы или уборной до колодца – 8м;
- От жилого дома до улицы – 5м, до проезда – 3м;
- Расстояние до лесного массива – не менее 15м.
Что изменилось в дачном законодательстве в 2022 году
Помимо уже существующих норм и правил, в дачное законодательство в 2022 году внесены изменения и новшества:
-
Продлён срок «дачной амнистии» до 01.03.2031г. Поясним, что это упрощённая процедура оформления дачного участка или дома в собственность. Эта процедура необходима, чтобы в дальнейшем не возникло проблем при продаже или сдачи в аренду дачи, а также при оформлении наследства.
-
Предоставлена возможность собственнику дачи самостоятельно и напрямую обратиться в энергоснабжающую организацию для подключения участка к электросетям (до 15 кВ), хотя ранее это делалось только через СНТ.
-
Сформирован новый реестр сельхозземель, который содержит данные о плодородии земель и их состоянии. Собственники участков, входящих в этот реестр могут получать такую информацию в виде паспорта на участок.
-
«Временные» участки снимаются с кадастрового учёта и собственникам необходимо проходить процедуру их оформления с самого начала. Дачному участку присваивался временный статус, когда процедура оформления не была окончена, то есть кадастровый номер присвоен, но недооформлен. На публичной кадастровой карте можно уточнить статус своего участка.
-
Все крупные постройки на садовом участке (жилой дом, летний домик и пр.) подлежат госрегистрации с внесением в Росреестр. На нем разрешено строительство капитального жилого дома. На огородном же участке возводить большие постройки запрещено.
-
С 2022 года понятие «дачники» не существует, всех владельцев земельных наделов поделили на огородников и садоводов, которые могут объединяться только в товарищества, так как другие хозяйственные формы ликвидированы (кооперативы, партнёрства и др.). Причем в одном населённом пункте, в пределах одной местности, может быть по одному товариществу для каждой категории.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Что представляет собой данная категория земель?
Это земельные массивы из категории земель сельскохозяйственного назначения, оформленные юридическим лицом – садовым некоммерческим товариществом (СНТ) в аренду у администрации, или – в собственность. Используются на основании совместного долевого владения.
В эту категорию входят так же земли, использующиеся компаниями и индивидуальными предпринимателями для ведения сельскохозяйственных работ, связанных с садоводством.
Их правообладателями могут быть:
- собственники;
- арендаторы;
- владельцы паёв.
Такими землями могут быть только земли сельскохозяйственного назначения, допускающие использования под садоводство, с соответствующими характеристиками:
- наделённые высоким качеством плодородия;
- расположенные в экологически благополучном месте;
- расположенные в массиве с благоприятным для садоводства ландшафтом.
Важно! К таким землям относятся также дороги и иные места совместного пользования дачников.
Регулируется Федеральным законом от 15.04.98 г. № 66-ФЗ, а также – законами о некоммерческих обществах: от 12.01.96 г. № 7-ФЗ, и № 99-ФЗ от 04.05.2011 г.
Чтo гoвopит CНиП o xoзпocтpoйкax
Coбcтвeнники зeмли зa гopoдoм никoгдa нe oгpaничивaютcя cтpoитeльcтвoм дoмa для пpoживaния. B пpoцecce зacтpoйки вoзникaют пoтpeбнocти в пoмeщeнияx для xpaнeния caдoвoгo инвeнтapя, aвтo и вeлoтpaнcпopтa, oбycтpoйcтвe бaни или дyшa, ycтaнoвкe пapникoв. B пyнктe 6.4 дoкyмeнтa yкaзaнo o вoзмoжнocти вoзвeдeния нa caдoвыx и дaчныx yчacткax xoзяйcтвeнныx coopyжeний и тexничecкиx пocтpoeк:
- тeплиц и пapникoв;
- вoльepoв для птицы и мeлкиx ceльxoзживoтныx;
- capaeв;
- лeтниx кyxoнь;
- дyшeвыx;
- бaнь и cayн;
- нaдвopныx yбopныx
- нaвecoв и гapaжeй для личнoгo aвтoтpaнcпopтa.
Пpи выбope мecтa для пoдcoбoк cлeдyeт oзнaкoмитьcя c тeкcтoм Cвoдa пpaвил в чacти coблюдeния диcтaнций дo yчacткa coceдeй. Mинимaльнoe paccтoяниe oт зaбopa дo пocтpoeк CНИП тpaктyeт в зaвиcимocти oт нaзнaчeния xoзяйcтвeнныx cтpoeний. Ocoбыe тpeбoвaния пpeдъявляютcя тoлькo к пoмeщeниям для coдepжaния живoтныx — paccтoяниe oт тaкиx пocтpoeк дo гpaницы cмeжнoгo yчacткa — oт 4 мeтpoв. Bce ocтaльныe oбъeкты oт coceднeгo yчacткa oтoдвигaют минимyм нa 1 м. Дo кpacныx линий пpoeздoв и yлиц выдepживaют диcтaнцию 5 мeтpoв; тpeбoвaниe oтнocитcя кo вceм xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм.
Bнимaниe: ecли paccтoяниe cтpoeния oт зaбopa cocтaвляeт 1 мeтp, cкaт кpыши cлeдyeт нaпpaвить нa cвoй двop.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
Не каждый участок, который выделяется для осуществления садоводческой или огороднической деятельности, дает возможность строить жилые здания на своей территории.
Основной целью таких построек является постоянное проживание в нем. Хотя получить разрешение на регистрацию в данном помещении бывает очень сложно.
Земельные участки, которые предназначены для садоводства или огородничества, обычно относятся к категории сельскохозяйственных земель, но также они могут быть в составе земельных участков поселений. Категория земельного участка влияет на то, можно возводить на нем жилое здание, или нет.
Учтите! На сельскохозяйственной земле можно возводить следующие хозяйственные постройки, в соответствии с классификатором:
- сарай,
- баня,
- теплица,
- гараж,
- садовый домик, который не предназначен для проживания, иные сооружения для хозяйственного предназначения.
На законодательном уровне не запрещается строительство на земле, которая выделена для огородничества или садоводства, хотя необходимо помнить, что не каждое здание можно возвести.
Что делать, если земля в собственности, а дом нет?
Согласование и разрешение
Заметьте! Статьей 51 Градостроительного кодекса России установлено, что строительство разрешается только для следующих объектов:
- гараж на участке, предназначенном под садоводство,
- вспомогательное сооружение, которое не относится к капитальному строительству (сарай, навес, ангар).
Получить разрешение на строительство жилого или садового домика не нужно. Хотя если земельный участок располагается на территории садоводческого некоммерческого объединения, владелец должен соблюдать нормы статьи 34 Федерального закона № 66-ФЗ и Строительным нормам и правилам СП 53.13330.2011. Данные нормы обязывают собственника при строительстве учитывать территориальный проект межевания либо планировки.
Свод правил застройки садоводческих объединений утверждается на собрании.
Нужно ли межевание земельного участка при продаже в 2018 году?
Также им определяют различные параметры, особенно:
- планировочные решения индивидуальных земельных участков,
- качество и внешний вид ограждений,
- удаленность объектов строительства от других объектов и ограждения,
- обустройство компостной ямы,
- удаленность от дороги жилого здания.
Вступительные и членские взносы идут на территориальное обустройство объединения.
Также из средств общего бюджета обеспечивается охрана участков объединения и самой территории, шлагбаум и пропускной пункт.
Если есть необходимость, то общим собранием определяется местоположение баков для отходов и порядок вывоза мусора.