Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 ошибок при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния
В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.
Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?
Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.
Рассчитайте время, которое займет дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживленные участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка.
Покупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов. «Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают. А во-вторых, нужно изучить историю компании, посмотреть, насколько успешно она прошла кризис. Это дает некоторое представление о надежности застройщика и качестве бизнес-процессов внутри компании», — говорит Андрей Блажко, член Правления Группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». Кроме того, как отмечает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти», хорошую репутацию застройщика подтверждает аккредитация его проектов в банках. И чем солиднее эти кредитные учреждения, тем выше надежность застройщика. Это же правило работает и когда на строительство направляются кредитные средства. В связи с чем Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН, советует выбирать застройщиков лишь с положительной кредитной историей в ведущих банках либо с достаточно большим собственным капиталом.
Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы. Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п.
Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость. «Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», — говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», — добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».
«Как правило, серьезные застройщики размещают все вышеперечисленное на своих сайтах, а если это не сделано, надо поинтересоваться причиной отсутствия документов в свободном доступе», — советует Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»), и все-таки изучить их в офисе застройщика. Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», — предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.
«Рекомендуется также обратить внимание на охрану объекта днем и ночью, на порядок хранения стройматериалов, ведь их сохранность влияет на бюджет строительства и на физические характеристики материалов при будущей эксплуатации, а также свидетельствует о дисциплине в компании застройщика, — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). – На финальных стадиях строительства, не лишне проверить, и как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и строительству инфраструктурных объектов: посадил ли запланированные деревья, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.» Если нет, то это может указывать на недобросовестность застройщика или на его финансовые проблемы.
Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», — утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.
«Когда же дом по официальным данным уже построен, но не сдан в эксплуатацию, нужно обратить внимание, как долго он находится в таком состоянии. Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», — сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.
Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», — говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
Договор обязательно должен содержать:
- наименование объекта;
- сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
- данные о цене, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
- условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
- стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
- условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
- полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).
Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Обязательные пункты договора
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:
- Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
- Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
- Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
- Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.
Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?
Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:
- противоправные действия со стороны третьих лиц,
- мошеннические действия застройщика,
- объявление банкротства.
Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно. Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить. Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.
Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:
- договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
- разрешение на возведение объекта определённого назначения,
- утверждённая проектная документация.
Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.
Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.
В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.
Меры предосторожности – все прописываем в договоре
К сожалению, если соглашение с застройщиком уже подписано, вы мало что сможете изменить. Поэтому читаем внимательно и вносим коррективы. Первое – в соглашении должно быть четко указано, что стоимость жилья является окончательной и может быть изменена, только если результаты обмера БТИ не совпадают с планируемым количеством «метров». Забыли акцентировать? Готовьтесь к тому, что в процессе возведения дома застройщик будет иметь законное право требовать с вас дополнительные средства – в связи с незапланированным удорожанием процесса строительства. Второе – в обязательном порядке настаивайте на наличии в соглашении пункта о том, что любой строительный брак застройщик будет вынужден устранить своими силами и за свои средства. Третье – во избежание того, что ваша квартира будет одновременно продана еще паре покупателей (такое, к сожалению, тоже случается), требуйте у застройщика госрегистрацию заключаемого соглашения. Немаловажным является и вопрос сроков – сдачи объекта в эксплуатацию и оформления квартир в собственность. В первом случае застройщик имеет право изменять сроки, однако наличие в договорах пункта о материальной ответственности за такие деяния, менять сроки он будет только в действительно крайних случаях. Что ж касается оформления права собственности, о эта процедура входит в обязанности застройщика, однако закон не регламентирует четких сроков на этот процесс, поэтому вам придется обозначить их в соглашении.Информация о районе
Реализовывать недвижимость без предоставления подробной и достоверной информации о районе, где она располагается, является правилом дурного тона.
Любой уважающий себя продавец сначала должен проинформировать о месте, где находится предлагаемый им объект, а уже затем его рекламировать.
Начало этому тренду положило одно из сетевых агентств недвижимости в США. Реализуя недвижимость в общенациональном формате, компания за счет местных жителей собрала подробнейшую информацию о деталях проживания во всех населенных пунктах страны. Теперь, приобретая там недвижимость, можно узнать:
- уровень преступности;
- качество и количество школ;
- качество уличного освещения;
- доступность парковок;
- уровень уличного шума;
- возможности выгула домашних животных;
- качество тротуаров;
- транспортную доступность на автомобиле;
- качество природы;
- отношение жителей к дальнейшему проживанию в районе;
- наличие кафе и ресторанов в шаговой доступности;
- уровень муниципальных общественных мероприятий;
- склонность жителей к праздничным мероприятиям;
- качество инфраструктуры для детей;
- благоустройство общественных территорий;
- уровень дружелюбности соседей;
- наличие объектов торговли в шаговой доступности.
Еще одна проблема, с которой могут столкнутся потенциальные жители новостройки, это несоответствие заявленного проекта с тем, который в итоге построили. Обещали большую территорию, а в итоге получили две маленькие качельки, которые гордо называют детской площадкой. Обещали три лифта, а в итоге получили один на 10 этажей. Обещали 300 паркомест, а получили 100 и по высокой цене. И это только некоторые примеры.
Что делать в таком случае? Опять же, первым пунктом должна стоять консультация с вашим агентством недвижимости. Еще одним решением проблемы может быть банальное ожидание. То есть, подождать, когда проект будет завершен. Естественно, за это время цена за квартиру значительно вырастет, но, с другой стороны, за то же время вы сможете накопить нужную сумму и при этом быть уверенным, что ваше вложение не пропадет.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Как купить квартиру без риэлтора?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Оформление прав собственности на квартиру в новостройке
Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.
Документы можно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:
- оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
- акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
- акт приемки-передачи квартиры;
- договор об уступке прав (если имел место);
- экспликация и поэтажный план БТИ;
- копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
- паспорт (оригинал) и ксерокопия;
- квитанция об оплате госпошлины.
При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.
Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.
Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.
В чём нюансы и риски переуступленной недвижимости?
Вы хотите порадовать себя покупкой квартиры в новостройке, и продавец предлагает продать ее вам переуступив свои права на нее. Если вы впервые слышите об этом, то лучше узнать подробнее о подводных камнях и на чем следует расставить акценты.
Переуступка квартиры — возможный вариант продажи жилья еще до его постройки. Вы покупаете право владения. Это вполне обычное дело для рынка недвижимости. Покупатели часто путают «владение» с «собственностью», чем наживают себе впоследствии массу проблем. Попробуем описать разницу.
Поскольку дом еще только строится, собственнических прав на квартиру еще нет. Поэтому приобретаются права на владение — это можно назвать местом в очереди. Вам уступают его за деньги. Первый в очереди вроде уже договорился с застройщиком, но если ваше желание выше — доплачиваете ему немного больше, и вроде как квартира ваша. Таким покупателем может выступить кто угодно. Подтверждает такую сделку Договор долевого участия или любой другой.
Для непосредственного покупателя жилья переуступка прав на квартиру будет гораздо рискованнее, чем приобретение сразу у застройщика. Это объясняется тем, что основания для уступки могут, мягко говоря, оказаться сомнительными.