Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Можно ли разделить квартиру на две отдельных

2. В каких случаях выделение доли невозможно

3. Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

4. Сложности распоряжения долевой собственностью

5. Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

6. Раздел приватизированной квартиры

7. Как осуществляется разделение квартиры?

8. Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
Получение вступившего в силу решения суда.
Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

Если происходит расторжение брака, супругам гораздо проще разделить квартиру, уже поделенную на доли. После развода супруги останутся владельцами долей, которыми владели в браке.

Например, муж и жена купили квартиру и оформили долевое право собственности: согласно правоустанавливающим документам, мужу принадлежит 1/3, жене – 2/3 квартиры. После развода квартира будет принадлежать им на тех же условиях – устраивать «передел» не нужно.

Каждый совладелец может потребовать выдела принадлежащей ему доли из совместной собственности.

Однако по отношению к недвижимому имуществу существует ряд условий, которые должны быть соблюдены для выдела доли в натуре:

после выдела долей жилище должно сохранить статус жилого помещения;
после выдела долей жилище должно оставаться технически полноценным и может в дальнейшем быть использовано по прямому назначению;
после выдела долей стоимость недвижимого имущества не будет снижена;
выдел доли не ущемляет прав остальных совладельцев жилья;
недвижимое имущество делимо.

Не так просто соблюсти указанные условия. Жилой дом еще можно переоборудовать так, чтобы части имели отдельные входы и отдельные помещения санузла, кухни. Квартиру, как правило, переоборудовать нельзя. Можно «закрепить» за каждым владельцем отдельную комнату (при этом квартира должна быть как минимум двухкомнатной (если она делится на две доли), комнаты должны быть приблизительно равными по площади, не смежными). Порядок пользования общими помещениями – ванной, туалетом, кухней, лоджией, коридором – определяется между совладельцами устно или письменно.

Раздел приватизированной квартиры

В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.

При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.

Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:

продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
продажа доли одного из супругов иному лицу.

Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон. В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.

Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.

Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.

Прежде чем планировать раздел квартиры на две отдельные, необходимо убедиться в том, что такой раздел возможен, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Так, раздел квартиры на две отдельные должен быть возможен технически, в соответствии со строительными, санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, а также нормативными правовыми актами. Каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8; апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу № 33-41852).

При перепланировке и переустройстве квартиры в целях образования отдельных жилых помещений необходимо соблюдать, в частности, следующие условия (разд. II Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; п. 10 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

1) жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);

2) инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;

3) при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

4) минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;

5) должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;

6) межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;

7) не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту, ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;

8) запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства административного истца (ст. 19, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 КАС РФ).

Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).

За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ).

Госпошлина за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным составляет 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

Если суд удовлетворит ваши требования, то в решении будет указан срок его исполнения. Суд самостоятельно направит решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений ваших прав указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен будет сообщить вам и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда (ч. 7, 9 ст. 227 КАС РФ).

Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей) (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 № 4-КГ 14-24).

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

составление и утверждение проекта;
согласование решения с органами муниципального управления;
фактический раздел одной квартиры на две;
проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
регистрация новых объектов недвижимости.

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

заявление;
правоустанавливающие документы на квартиру;
заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
копия паспорта заявителя;
технический паспорт на квартиру;
согласие собственников жилья;
разрешения от газовой службы, электриков, соседей.

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Поэтому надо будет учесть планировку соседей и сверху, и снизу. Как вариант, использовать нежилые помещения, если позволяет площадь и соблюдены требования вентиляции.

Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Для получения услуги потребуются следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ; п. 2.5.1 Административного регламента № 508-ПП; п. 1.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

1) заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (в г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (если право на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также если такие документы отсутствуют в распоряжении уполномоченных органов власти);

5) проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО), и согласованный в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре);

7) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих квартиру на основании договора социального найма, или всех собственников квартиры;

8) решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта, оформленное протоколом, и его копия (если в результате переустройства и (или) перепланировки передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома). Подлинник решения представляется, если ранее такое решение не передавалось в установленном порядке в Мосжилинспекцию;

9) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если ранее такой протокол не передавался в установленном порядке в Мосжилинспекцию (если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к квартире части общего имущества в многоквартирном доме).

Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

заказать технический паспорт в БТИ;
заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
заказать техническое заключение;
согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
получить распоряжение и сделать ремонт;
вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.

Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.