Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Золотые метры: почему квартиры из программы реновации стоят так дорого?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Самые популярные квартиры в домах под снос
Интерес покупателей к домам под снос растет из года в год. Согласно подсчетам ЦИАН, в июне 2021 года потенциальный спрос на квартиры в хрущевках под расселение был выше на 22%, чем год назад. Увеличился он и по сравнению с доковидным 2019 годом — рост составил 6%. «Однако основное внимание покупателей сосредоточено на лотах в хрущевках, которые будут расселены не в первую волну, поскольку здесь самые дорогие квартиры: цена 1 кв. м составляет 280 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов.
По данным ЦИАН, только 2% всех просмотров объявлений приходится на лоты в домах, которые будут снесены до 2024 года, 27% потенциального спроса сосредоточено на квартирах в хрущевках второй волны расселения. Большая же часть (71%) просмотров — в домах, которые будут снесены в 2029–2032 годах, поскольку здесь находятся самые дешевые лоты — в среднем 238 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналитики Est-a-Tet, напротив, отмечают повышенный интерес к квартирам в домах первой волны. По словам Юлии Дымовой, есть покупатели, которые рассматривают недвижимость в домах под снос как инвестиционный проект. Они торопятся приобрести квартиры именно первой очереди, и если первую волну уже не догнали, то хотя бы вторую. «Самое заметное вымывание мы фиксируем в первой очереди реновации. Причем быстрее всего, за несколько дней, вымываются дорогие локации, первая или вторая очередь. Это чаще касается юго-запада, северо-запада, севера Москвы. Пиковый период роста цен и интереса фиксировался в ноябре 2020-го — феврале 2021-го, тогда квартиры продавались практически в течение суток. Сейчас стало более стабильно», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В «Инком-Недвижимости» также говорят о повышенном интересе покупателей к квартирам в домах первой и второй волны, но которые находятся в хорошем состоянии. На объекты в домах, относящихся к третьей волне реновации, спрос уже ниже. «Кроме того, некоторые покупатели хотя и интересуются предложением в домах под реновацию, но опасаются, что качественные характеристики квартир, которые они получат взамен, будут низкими, а жить там будет некомфортно», — отметила Елена Макеева.
Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным
Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.
Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.
Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.
Коротко о программе реновации
Основной особенностью программы реновации является тот факт, что переселение граждан осуществляется в новые многоэтажные дома, расположенные в тех же районах, в которых они проживали в своей старой квартире.
Обозначенное условие соблюдается только при наличии фактической возможности осуществления строительства в том же районе. Если таковая возможность отсутствует, участнику программу будут предложены варианты в соседних районах.
Приобретение квартиры под реновацию является замечательной возможностью улучшения жилищных условий и получить красивую и просторную квартиру. Приятным бонусом оказывается тот факт, что для новых микрорайонов характерны хорошо обустроенные придомовые территории и улучшенную инфраструктуру. Обычно в шаговой доступности имеется все необходимое для комфортного проживания: детские сады, школы, магазины, остановки общественного транспорта и многое другое.
Дома под реновацию по адресу
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию?
Многие граждане, которые мечтают о хорошем жилье, переживают не только за покупку, но и за возможность получения ипотеки на квартиру в доме, построенном по плану реновации.
Практика доказывает, что многие банковские учреждения без особо энтузиазма выдают ипотеку на приобретение жилья в доме с высоким риском износа. Почему так? Если клиент не вернет кредитные средства, банку будет очень сложно реализовать заложенную недвижимость.
Несмотря на большой риск, банки выдают ипотеку на покупку жилья в хрущевке. Это объясняется тем, что расселяемые из этих домов граждане получат новые квартиры. Если гражданин стал собственником равнозначного жилого помещения, то он избежит проблем с банковским учреждением.
По закону, ипотечные условия в случае переселения человека из старой квартиры в новую, выданную государством, не должны изменяться. Более того, некоторые банки предлагают определенные льготные условия, на основе которых выдают ипотечные средства на покупку жилья.
Ответы на все вопросы и спорные моменты, связанные с оформлением ипотеки на жилье, дают законы «О реновации» и «Об ипотеке». Эти документы подтверждают, что если ипотечный объект стал участником программы реновации, это не является причиной изменения условий соглашения между клиентом и банковским учреждением.
Заемщику не нужно переподписывать договор, поскольку все условия, оговоренные ранее, не теряют своей силы. Изменяется только предмет залога: если раньше таковым являлась старая хрущевка, то теперь это будет недвижимость в новостройке.
Угроза малому бизнесу
По оценкам, у предпринимателей могут оказаться изъятыми около 10 тысяч помещений. А это мастерские и парикмахерские, торговые точки и турагентства, разные коммерческие предприятия. Твердых гарантий, что новые площади будут аналогичны прежним, а тем более предоставленные до выселения, никто не даст.
Есть и другие вопросы. Например:
- достаточно ли на новом месте детских образовательных учреждений, мест в детсадах и школах, больниц и поликлиник, как далеко остановочные комплексы или станции метрополитена;
- как будут использованы ежемесячные взносы граждан на капитальный ремонт в сносимом доме, раз компенсировать их собственникам никто не собирается; Тот же вопрос в отношении ремонтов квартир;
- почему участок земли под строением, которое будет сноситься, переходит в собственность Фонда реновации? Он не является органом власти. Он – лишь посредник.
Суть действующего закона и выгода от приобретения
Каким же образом купить квартиру в доме по программе реновация и почему такое действие выгодно ? Суть программы подробно изложена в регулирующих нормативно-правовых актах – Законе Москвы № 14, ФЗ «О реновации» и Постановлении Правительства РФ № 245. Проведя их анализ, можно сделать вывод о таком принципе ее действия:
- направлена она на улучшение жилищных условий граждан, создание развитой инфраструктуры города, возможность сноса домов, которые по своим характеристикам признаны аварийными;
- специально для расселения собственников таких объектов недвижимости осуществляется поэтапная застройка близлежащих районов многоквартирными зданиями;
- принимают участие в ней исключительно пятиэтажные дома, предназначенные под снос. Обязательным условием при этом будет являться персональное согласие каждого из собственников квартир. Если кто-либо из них впоследствии выступит против, здание будет исключено из общего списка;
- срок действия программы на данный момент установлен до 2032 года. Первые переселения по разработанному плану будут осуществляться со второй половины 2018 года;
- до момента переселения собственник жилплощади в ветхом здании имеет законное право продать ее любому другому лицу. В результате заключения сделки право на получение помещения в новостройке получает текущий владелец помещения.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах?
В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.
Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры (когда будет принято решение о непригодности дома и какие документы понадобятся?).
Если дом не включен в адресную программу переселения, то городская власть не имеет перед его жителями никаких обязательств, и вы не получите компенсацию/новое жилье. Вам необходимо уточнить сроки реализации программы. В некоторых случаях приходится ждать несколько лет – это и является частой причиной решений владельцев продать жилье. Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами.
Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе. Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго.
Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше. Договоритесь с владельцем – и получите существенный бонус.
Плюсы приобретения квартиры:
- Возможность получить прибыль, заключив договор по выкупу.
- Возможность получить жилье в новостройке по программе переселения.
Недостатки приобретения квартиры:
- Длительное ожидание квартиры.
- Низкая оценка квартиры при выкупе местными властями.
- Новая квартиры в районе с не обустроенной инфраструктурой.
Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя
Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.
Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.
К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).
О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.
Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).
Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).
Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:
- Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
- Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
- Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
- В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
- Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).
Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.
Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:
- Опасность переплатить.
- Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.
Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.
Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.
Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы
Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:
- Выясните, действительно ли конкретный дом включен в программу реновации. Посетите официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечаются на карте голубым цветом. Новостройки, в которые будут переселяться жильцы, отмечаются на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.
- Запросите у действующего собственника оригинал уведомления о сносе. Этот документ владельцу недвижимости присылает администрация – не позднее, чем за год до планируемого расселения.
- Обратитесь в местный градостроительный комитет и дополнительно уточните, действительно ли дом № … по адресу № … находится в списке под снос и расселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, будете ли вы готовы ждать столько времени (а возможно и дольше).
- Помните, что Продавец уже мог оформить документ, согласно которому он сам должен либо стать владельцем квартиры в новостройке, либо получить денежную компенсацию в рамках программы. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не заключалось ли между госорганом и Продавцом подобное соглашение. Если такое соглашение заключалось, то вся купля-продажа может впоследствии оказаться недействительной. Вы покупаете реновационное жилье с расчетом на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будет именно вашей. При наличии заключенного соглашения требуйте, чтобы Продавец его расторг.
- Проверьте, чтобы на квартиру не были наложены ограничения или обременения.
- Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на жилье.
Если вы выполнили все вышеперечисленные шаги и не усомнились в честности Продавца, переходите к непосредственному оформлению сделки:
- Составьте с Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, раскройте и конкретизируйте договоренности, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно уточните в договоре, что квартира относится к сносимому и расселяемому жилищному фонду. Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ДКПК, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.
- Опишите в тексте ДКПК порядок проведения взаиморасчетов. Вы можете передать деньги Продавцу до или после перерегистрации права собственности в Росреестре, а можете сделать это до перерегистрации права собственности. Средства допустимо передавать в любой удобной форме и в любом удобном формате, на который согласны обе стороны (наличные, безналичные, передача из рук в руки, передача через банковскую ячейку и пр.). Не забудьте документально подтвердить, что Продавец получил оговоренную денежную сумму. Для этого составляется расписка или используются другие подтверждающие бумаги – например, квитанции из банка, где свои подписи ставят оба участника платежного поручения.
- Осуществите регистрацию перехода права собственности в стандартном формате. Данная процедура проводится либо в МФЦ, либо в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из ЕГРН с актуализированной информацией, вы начнете считаться новым собственником жилого помещения.
- Во время передачи вам ключей от квартиры составьте с Продавцом типовой передаточный акт. Письменно зафиксируйте, в каком состоянии вы принимаете имущество. Обычно в конце передаточного акта Покупатель указывает, что его все устраивает, и он не имеет претензий к Продавцу.
Если вы планируете сделать собственником квартиры опекаемого гражданина, то органы опеки могут не дать своего согласия на такую сделку. ООиП может сослаться на то, что покупка сносимой и расселяемой недвижимости не отвечает имущественным интересам несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.
Далее вам потребуется обратиться в местную администрацию и поставить работников в известность, что теперь собственником квартиры № … по адресу … являетесь именно вы. Скорее всего, сотрудник администрации попросит вас подписать соглашение о дальнейшем обмене жилья на другое, которое будет предоставлено по программе реновации. Соглашение имеет форму готового бланка, куда вам просто понадобится внести свою персональную информацию. Перед подписанием внимательно вычитайте данный документ на наличие ошибок, описок и неточностей.
Покупка квартиры в доме под реновацию – это сложное мероприятие с множеством нюансов. Сначала вам понадобится взвесить плюсы и минусы такого приобретения, а также оценить возможные риски. Если вы все же решитесь на покупку сносимой и расселяемой недвижимости, вам потребуется правильно выполнить процессуальные шаги: обратиться в госорганы, проверить документы Продавца, составить договоры, соглашения, расписки и пр. Не знаете, как обезопасить себя при покупке жилья в доме «под снос»? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.