Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.
С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.
Вернуть часть расходов можно за:
- оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
- оплату за оказание услуг;
- доход от сдачи имущества в аренду;
- продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
- некоторые другие виды дохода.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Что такое долевое строительство?
Прежде всего разберемся, что такое покупка квартиры по ДДУ. Это покупка жилья при долевом участии в строительстве. Когда между покупателем и застройщиком заключается Договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. И по окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную квартиру, которая прописана в договоре.
Налоговый вычет при покупке квартиры в долевое строительство является имущественным вычетом, положенным при приобретении жилья. Это своеобразная льгота, которая помогает компенсировать часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.
Основной момент при оформлении налогового вычета при долевом строительстве, это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на вычет возникает сразу после подписания акта приема-передачи квартиры, и получить возврат вы можете по окончании календарного года после подписания акта приема-передачи.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2016 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Налоговый имущественный вычет при покупке жилой недвижимости предоставляется налогоплательщику в том налоговом периоде, в котором произошло налоговое событие, и в последующие годы. Под налоговым периодом понимается полный календарный год: с 1 января по 31 декабря. А событием называется факт покупки или строительства жилья.
Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в 2017 году можно получить за этот год, а если не хватит суммы налога для полного возврата, то остаток переносится на 2018, 2019 годы и далее, до полного погашения запрашиваемой суммы.
Пример 3. Слободянский И.П. купил квартиру в строящемся доме в 2015 году за 3 миллиона рублей, а на следующий год оформил ее в собственность. За 2016 год работодатель выдал ему справку по форме 2-НДФЛ, где была указана сумма удержанного налога. Она составила 105 215 рублей. А Иван Петрович претендует на возврат налога при долевом участии в строительстве в общей сумме 260 тысяч рублей (2 000 000 * 0,13 = 260 000). За 2016 год Слободянский получил на свой банковский счет 105 215 рублей, а оставшуюся сумму перенес на следующий год: 260 000 – 105 215 = 154 785 рублей. Если и в 2017 году у него не хватит перечисленного налога, то очередной остаток он перенесет на 2018 год.
Налоговый вычет за квартиру в строящемся доме можно оформить двумя способами:
- получить сумму налога на банковский счет;
- не платить налог по месту работы (вычет у работодателя).
В первом случае заявление на вычет можно подавать только после окончания того календарного года, в котором куплена квартира. Второй способ рассмотрим более подробно на примере.
Пример 4. Семья Солнцевых в апреле 2017 году приобрела квартиру за 4 миллиона рублей в совместную собственность. По закону оба супруга имеют право на имущественный вычет в пределах 2 миллионов рублей. У супруга Валентина Ивановича есть постоянное место работы, он стабильно получает заработную плату и ежемесячно платит налоги. Он воспользуется первым способом получения вычета и сразу после новогодних праздников 2018 года подаст заявление на получение вычета.
Марина Петровна, его супруга, три года до этого не работала, так как была в отпуске по уходу за ребенком. На свое место работы она вышла в июне 2017 года. И сразу же предоставила своему работодателю налоговое уведомление. По этому документу она стала получать полную заработную плату, без удержания налога на доходы.
Таблица 1. Ведомость учета налога на доходы Солнцевой Марины Петровны за 2017 год.
| Наименование месяца | Сумма начисленной зарплаты | Сумма налога на доходы |
| Июнь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Июль | 26 500,00 | 3 445,00 |
| Август | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Сентябрь | 27 600,00 | 3 588,00 |
| Октябрь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Ноябрь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Декабрь | 28 600,00 | 3 718,00 |
| Итого: | 182 700,00 | 23 751,00 |
Стоит понимать, что вы можете получить деньги в счет налогового вычета по договору долевого участия не только за покупку самой квартиры, но и еще за несколько видов работ и трат.
| Сама квартира | Налоговый вычет в случае покупки квартиры, а точнее, права требования на нее, высчитывается из цены, указанной в договоре долевого участия. Он не может быть больше 260 тыс. рублей |
| Ипотека | Также вы можете получить налоговый вычет, в том числе по схеме оформления ДДУ, в случае, если цену договора за вас погасил банк. Эта система работает при получении ипотечного займа. Важно понимать, что вы платите некую сумму ежемесячно, но это не рассрочка у застройщика – это платежи банку, который уже погасил цену договора за вас. В этой ситуации вы можете вернуть налоговый вычет по ипотеке в случае ДДУ, но не больше 390 тыс. рублей |
| Ремонт и отделочные материалы | Если вы думаете, как получить налоговый вычет при долевом строительстве в 2018 году, то можете ликовать – именно сейчас законодатель благосклонно относится к покупателям жилья в новостройках. Считается, что возможность получения налогового вычета при покупке жилья по ДДУ подтолкнет покупателей выбирать именно первичный рынок. Здесь все просто – вам нужно доказать, что квартира требовала ремонта. В случае с новостройкой по ДДУ это просто, ведь она сдается без отделки. Значит, жить в ней точно было невозможно. Соответственно, право на вычет присутствует. Проблема в том, что расходы на ремонт можно внести в сумму вычета в 260 тыс. рублей, поэтому данный вычет актуален для регионов с недорогим жильем. Подробнее в разделе с расчетами |
Чтобы посчитать, сколько же можно получить денег с налоговой или с работодателя, нужно внимательно изучить все принципы, по которым рассчитывается налоговой вычет по ДДУ.
По закону вы можете вернуть налоговый вычет по ДДУ, а точнее, уменьшить налоговую базу, на 2 млн рублей. Это означает, что вычет возвращается с суммы не большей 2 млн рублей, или проще – вы сможете вернуть за покупку квартиры только 260 тыс. рублей. Если квартира куплена в ипотеку, то можно вернуть еще 390 тыс. рублей – но только если они являются 13-ю процентами от выплаченных вами процентов по ипотечному кредиту. Давайте рассмотрим ситуацию на примерах:
| Вы купили квартиру стоимостью 1 миллион рублей. | Вы можете вернуть деньги по налоговому вычету по ДДУ на следующий год. Эта сумма составляет 13% от миллиона рублей – 130 тысяч рублей. Налогов вы заплатили за год, в котором купили квартиру – 50 тыс. рублей. Значит, вы можете рассчитывать на получение 50 тыс. рублей налогового вычета по ДДУ в этом году и еще 80 тыс. рублей в следующих годах |
| Вы купили квартиру стоимостью 4 миллиона рублей | Здесь считать также просто. Берем максимальную сумму налоговой базы – это 2 млн рублей. Соответственно, неважно, что ваша квартира стоит дороже – ключевой момент именно в максимальной налоговой сумме. Получается, что вы можете вернуть 260 тыс. рублей. Налогов вы заплатили больше 300 тыс. рублей – значит, сумма вернется полностью в тот год, в который вы запросите налоговый вычет |
| Вы купили квартиру стоимостью 7 миллионов рублей по договору ДДУ и планируете получить имущественный налоговый вычет вместе с супругой | Если квартира оформлена и на вас, и на супругу, то сумма налоговой базы для вычета увеличивается соответственно в два раза. У вас есть 4 млн рублей или 520 тыс. рублей налогового вычета. Вы заплатили налогов за прошедший год 400 тыс. рублей, а супруга – 50 тыс. рублей. Значит, вернется налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей вам и 50 тыс. рублей вашей супруге. То, что квартира дороже и то, что вы заплатили налогов больше, значения не имеет |
Налоговый вычет по акту приема передачи квартиры в 2020 году
Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.
Пример
В 2016 г. Комличенко О.А. был заключен ДДУ. Тогда же он внёс полностью взнос за покупаемую квартиру, но завершение строительства и подписание акта приемки состоялось в декабре 2019 года, наступил январь 2020 года и квартиру Комличенко О.А. ещё не оформили в собственность. Несмотря на это, он оформил налоговый возврат и получил его за весь 2019 год, а не только за декабрь.
Обращение в налоговую инспекцию
В рамках подготовки к нему нужно собрать перечисленные ранее документы, после чего заполнить декларацию 3-НДФЛ и связанные бумаги. На их основе готовится заявление.
После завершения подготовки документации нужно обратиться в налоговую и передать её туда. Вариантов два: лично или по почте. Преимущество первого способа очевидно: непосредственно при передаче будет произведена предварительная проверка и, если обнаружены какие-то проблемы или нехватка одного из документов, это сразу можно будет исправить.
Отправка по почте экономит время, но зато сам процесс получения вычета окажется более длительным, а если что-то сделано не так, то лишь через несколько месяцев, после проведения камеральной проверки, можно будет подать документы заново. Отправлять заявление и документы нужно ценным письмом с описью вложения.
Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ
При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.
Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:
- мы находим нужную нам квартиру;
- подписываем договор с ее владельцем;
- оформляем нужные для купли-продажи документы;
- получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
- можем получить налоговый вычет.
Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.
Возможен ли вычет, если дом не достроен
Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?
В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.
При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.
Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.
Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.
Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.
Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.
Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.
Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.
При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.
Необходимые документы
Первым делом мы должны оформить право на получение налогового вычета. Для этого мы собираем нужный пакет документов и отправляем его в налоговую инспекцию по месту нашей прописки.
Если мы находимся в другом городе, можно отправить документы почтой. В налоговую отправляем копии документов, но они должны быть заверенными с оригиналов. Помочь с этим может нотариус. Услуги юриста бесплатными не будут, а потому если есть возможность – лучше самостоятельно поехать в отделение налоговой. Обычно при личной подаче документов у вас попросят оригиналы для того, чтобы заверить копии. Эта процедура поможет избавиться от лишних проблем в будущем. Далее у налоговой есть 30 календарных дней на то, чтобы выдать вам разрешение на получение налогового вычета.
Теперь мы занимаемся возвращением налогов с покупкой квартиры. На этом этапе нам нужны будут уже новые документы – из старого пакета останутся лишь копии паспорта и ИНН. Список будет следующим:
- копия паспорта и ИНН;
- справка 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, выписки из банка, расписки и так далее);
- выписка из ЕГРН или копия документа о праве собственности;
- копии акта передачи недвижимости в вашу собственность и договора о ее приобретении;
- реквизиты банковского счета, на который вам вернут средства.
Собрав такой пакет документов, нам нужно опять обратится в налоговую, желательно лично. После этого остается только ждать результата. В итоге, вам просто может прийти уведомление из банка о денежном переводе с нужной пометкой.
Кто может получить льготу при ДДУ
Воспользоваться льготой по НК РФ вправе далеко не все приобретатели строящегося жилья. Законодатели обозначили ряд требований, которые обязательны к исполнению. Иначе деньги не вернут из бюджета.
Требования к получению возврата НДФЛ по ДДУ:
- Приобретаемое жилье строится на территории Российской Федерации.
- Покупатель является налоговым резидентом, то есть проживает в России не менее 183 дней в году.
- Приобретатель имеет официальный налогооблагаемый доход по ставке 13% НДФЛ.
- Покупка жилья оформлена документально. В нашем случае требуется договор долевого участия для налогового вычета.
- Сохранены платежные документы по расчетам за жилье.
- На руках у покупателя квартиры имеется подписанный передаточный акт или иной документ, подтверждающий, что застройщик сдал жилье, а покупатель принял.
Допускается приобретение квадратных метров ДДУ за счет кредитного ипотечного капитала, государственных бюджетных субсидий и средств работодателя. НДФЛ можно вернуть только с собственных средств и ипотечного кредита. Возврат НДФЛ с бюджетных субсидий, материнского капитала и прочих целевых средств от государства и работодателя не предусмотрен.
Налогообложение договора долевого участия
Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.
Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.
Какие документы надо собрать
Получить налоговый вычет при ДДУ можно у нанимателя или в ИФНС. Но прежде чем обратиться за льготой, проверьте, все ли необходимые документы у вас с собой.
Что потребуется для возмещения, перечень документов:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполняется только при получении льготы через ИФНС. Например, чтобы вернуть налог через работодателя, декларация не потребуется.
- Договор долевого участия в строительстве. Подготовьте копии всех страниц договора. Обязательно возьмите с собой оригинал.
- Передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу жилого объекта застройщиком и принятие покупателем. То есть акт должен быть подписан обеими сторонами ДДУ.
- Справку 2-НДФЛ от работодателя, подтверждающую оплату налога в бюджет.
- Платежные квитанции и чеки, подтверждающие расчеты с застройщиком.
- Иные документы, подтверждающие дополнительные расходы на покупку жилья: отделку квартиры, покупку материалов и проч.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то дополнительно подготовьте:
- Договор ипотечного кредитования. Обратите внимание, что простой потребительский кредит для возврата НДФЛ не подойдет. Деньги из бюджета не вернут. Ключевое условие — это целевое кредитование. То есть заем выдается на конкретную цель — покупку жилья.
- Платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по целевому кредиту. Это могут быть квитанции и чеки. Допускается оформить выписку из банка о погашении процентов по ипотеке.
Как получить вычет по договору долевого участия
Вкладывая средства в строительство недвижимости, гражданин должен заключить договор, полностью отвечающий требованиям, указанным в Федеральном законе под номером 214. В дальнейшем документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Подписание договора о долевом участии является стандартной процедурой, закрепляющей право собственника за недвижимостью. Однако, для дальнейшего получения вычета необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Указание фактической даты передачи квартиры владельцу по одноименному акту.
- В договоре должна стоять именно дата, т.е. число, месяц, год. Расплывчатые определения (к примеру, во втором квартале) исключены.
- Точное указание суммы квартиры, находящейся на этапе строительства. Именно на ее основе в дальнейшем будет осуществлен расчет причитающегося вычета.
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ предоставляется по стандартным правилам. Гражданин, заключивший договор на строительство недвижимости, обязан:
- Иметь гражданство РФ.
- Вложить в покупку собственные или заемные средства, оформленные на свое имя.
- Быть официально трудоустроенным.
- Выплачивать 13% подоходного налога с заработной платы.
Имущественный вычет носит единовременный характер. Если гражданин уже воспользовался им, в повторном получении будет отказано. Максимальная сумма с которой положен расчет возврата, составляет два миллиона рублей. Максимум самого вычета – 260 тыс. рублей.
В том случае, если в процессе оплаты покупки квартиры по договору ДДУ был использован сертификат на материнский капитал, при расчете вычета его сумма отнимается от общей стоимости.
Если доля в квартире отводится несовершеннолетним детям, родители вправе оформить вычет и на них. Право на получение выплат во взрослой жизни сохраняется за детьми в полном размере.
Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия
- Получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве новостройке если дом ещё не сдан возможно только имея на руках подписанный передаточный акт, требуемый как документ подтверждающий Ваше право на эту недвижимость;
- к требуемому пакету документов надо приложить договор ДУ, в котором содержится информация об оплаченных Вами денежных средствах, подлежащих к возмещению;
- Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;
- Обратите внимание по предварительному договору купли-продажи (предварительному акту приема-передачи) получить возврат налога не получится, т.к. — это только Ваше намерение заключить его, но таким не является и не передаёт никаких прав собственности. Эту позицию подтвердила налоговая в письме от 29.08.2013 №БС-4-11/15716