Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
В каких случаях необходимо оформление технического плана
- Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.).
Если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением. - Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.).
Если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка.
Например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном.
То есть, например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 1 января 2013 года, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке). - Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.
Перечень документов для продажи земельных участков
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Срок действия техпаспорта
Оформить техпаспорт можно за 14 дней. Обратите внимание, что этот временной отрезок может изменяться в зависимости от общей площади. Чтобы сделать документ, специалисты будут осматривать не только жилой дом, но и прилегающие к нему постройки.
Например, если общая площадь превышает 1 000 квадратных метров, то оформить документ можно в течение трёх недель. При обращении в БТИ, заявителю будет предложено ускорить процесс, разумеется, за дополнительную плату. Если сроки «горят», то оплатив дополнительный тариф получить документ можно через 2-3 дня.
Многих людей интересует срок действия технического паспорта. В действующем законодательстве срок действия не регламентирован никакими нормами. Соответственно документ считается бессрочным. Однако специалисты БТИ рекомендуют переоформлять его каждые пять лет.
Если за этот срок не вносились изменения в схему дома, то заказывать выезд техника не нужно. Достаточно сделать запрос на переоформление через интернет, или при личном обращении.
Техпаспорт имеет ключевое значение для любого объекта недвижимого имущества.
В отсутствие такого документа БТИ, не допускается почти никаких сделок с недвижимым имуществом.
Наличие технического паспорта необходимо для совершения определенных действий с недвижимостью:
| Заключение договора купли-продажи | Документ в этом случае имеет значение не только как документальная основа сделки, а также гарантирует юридическую «чистоту» соглашения (покупатель может проконтролировать достоверность сведений об объекте недвижимости, сравнив правдивость данных о квартире (частном доме) с технической информацией в паспорте) |
| Определение имущественного налога | Чтобы установить налоговую базу нужно точно знать характеристики принадлежащего на праве собственности имущества налогоплательщику |
| Для наследования | если у наследодателя нет технического паспорта на объект недвижимости, то перед тем как вступить в наследство, потребуется заказать новый техпаспорт, обратившись в отделение бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта |
| Оформление договора дарения | в отдельных случаях, недвижимость нужно кому-то подарить (например, родственникам), однако для этого следует иметь технический паспорт на дом или квартиру, который нужно представить в нотариальную контору |
| При приватизации жилья | Для оформления государственной или муниципального имущества в собственность бесплатно кроме обязательных документов необходимо иметь технический паспорт на жилплощадь, в которой проживает семья на постоянной основе |
| Для государственной регистрации собственности | в список обязательных документов включается и техпаспорт на недвижимое имущество, в отсутствии которого на законодательном уровне запрещается регистрация недвижимости в собственность |
| Для признания права владения недвижимостью через суд | Случаются жизненные обстоятельства, при которых требуется в судебном порядке доказывать право владения и (или) пользования каким-либо жильем, и часто техпаспорт является ключевым доказательством для принятия решения |
| Оформление ипотечного кредита | на основе решений банков службы их безопасности осуществляют детальную проверку документации, которая предоставлена будущими возможными заемщиками; технический паспорт является важным документом для покупаемой квартиры (дома), поскольку на основании сведений о размерах, годе постройки, площади, материалах, инфраструктуре и др. принимается решение о выдаче кредита |
Виды технических паспортов
Технический паспорт жилого помещения является результатом технического учета, который проводится в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.
В зависимости от вида объекта выделяют следующие виды технических паспортов:
- техпаспорт на здание;
- техпаспорт на домовладение;
- техпаспорт на жилое помещение (квартиру).
Технический паспорт содержит:
- план квартиры (выкопировку из поэтажного плана дома);
- сведения о принадлежности жилого помещения субъекту прав, включая документы, подтверждающие право собственности, владения, пользования, экспликацию (описание) площади квартиры, включающее в себя площадь жилого помещения;
- в том числе жилую, подсобную площадь;
- а также площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых, кроме того самовольно переоборудованную площадь, высоту помещений, техническое описание и стоимость квартиры.
Случаи, кода необходим техпаспорт:
- при составлении государственной статистической и бухгалтерской (финансовой) отчетности по жилищному фонду;
- исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
- определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений (например, для кредитной организации – банка при оформлении ипотеки);
- при проведении работ по перепланировке, переустройства, реконструкции;
- при переводе жилого помещения в нежилое.
Решение о необходимости получения технического паспорта жилого помещения принимает собственник жилого помещения или иное уполномоченное лицо.
В техпаспорте на домовладение указываются:
- наименование БТИ (полное наименование в соответствии с Уставом);
- адрес домовладения;
- инвентарный номер, который соответствует записи домовладения в инвентарной книге;
- номер в Реестре жилищного фонда;
- кадастровый номер, который присваивается в соответствии с порядком присвоения кадастровых номеров, определенным Постановлением Правительства РФ от 15.04.96 N 475;
- дата составления паспорта — дата инвентаризации объекта;
- сведения о принадлежности;
- экспликация площади земельного участка;
- описание зданий и сооружений, в том числе указывается буквенное обозначение (литера), присвоенное зданию (строению) или сооружению на плане; назначение здания, сооружения (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай, душ, туалет и т.п.);
- данные измерений;
- назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.
Самостоятельное создание этого документа невозможно. Исполнитель работ – территориальное подразделение БТИ. Эта организация организует хранение данных, обеспечивает подготовку экспертных заключений о возможности официальной перепланировки.
Специалисты бюро выполняют контрольные измерения, создают документы техпаспорта на квартиру в бумажной форме. Перечисленные услуги оказывают на платной основе по утвержденным тарифам.
Для уточнения возможных действий рекомендуется изучить информацию на официальном сайте организации.
В Москве можно заказать в режиме онлайн:
- техпаспорт;
- поэтажный план с экспликацией;
- справки об инвентаризационной стоимости и точном адресе объекта недвижимости.
Бланк технического паспорта
Форма документа закреплена законодательно. Особенности заполнения состоят в следующем:
- Все характеристики и названия пишутся полным текстом, без сокращений.
- Адрес указывается полностью.
- Обязательно вписывается собственник имущества.
- При долевой собственности прописывают каждого гражданина и указывают его долю.
- Обязательно вписывается метраж здания и всех помещений в нем, также пристроенных.
- Указывается дата постройки объекта недвижимости.
- Прописывают материалы стен, кровли, окон.
- Газоснабжение, водоотведение, водоснабжение также заносятся в паспорт.
- На первой странице ставится дата его создания. Он заверяется подписью руководителя и печатью организации, подготовившей документ.
В паспорт вшита экспликация. Указаны сведения об инвентаризационной оценке. Образец технического паспорта жилого дома приведен далее.
Возможные проблемы без наличия документа и как обезопасить себя при покупке недвижимости
При отсутствии технического плана во время заключения сделки о продаже и покупке квартиры у нового владельца в будущем могут возникнуть определенные сложности:
- наличие завышенной кадастровой стоимости, что является причиной оплаты большого налога и потребует пересмотра данного условия с последующим переоформлением кадастрового паспорта;
- осуществление в квартире незаконной планировки. При этом новый владелец должен будет восстановить жилье до первоначального вида и оплатить назначенные штрафы за выявленное нарушение;
- предоставление бумаг в соответствующие органы требует оформления документа с полным прохождением процедуры.
Для того чтобы обезопасить себя от покупки недвижимости с отсутствием технического плана необходимо выполнить следующие действия:
- обращение в МФЦ для получения кадастровой записи по приобретаемой квартире;
- требование предъявления необходимого пакета документов на недвижимость (техпаспорт, кадастровый план, бумаги правоустанавливающего характера);
- проверка соответствия технического плана на предмет своевременного проведения инвентаризации через каждые 5 лет.
Оформление дома в собственность в 2022 году: стоимость, порядок
Отсутствие записи о правах в ЕГРН.
Немало владельцев недвижимости, которые приватизировали или иным образом приобрели права на дом с земельным участком, до 31.01.1998 года, не зарегистрировали свои права в Росреестре.
В этом случае раздел 2 Выписки из ЕГРН будет пустой.
Вместе с заявлением о переходе прав, продавец должен подать заявление о регистрации своего права собственности и оплатить госпошлину за регистрацию прав ( по 2000 рублей за жилой дом и земельный участок на землях населенных пунктов и по 350 рублей на дачных землях ( для садоводства и огородничества).
Наличие ипотеки, ограничений на регистрационные действие, аресты дома и земельного участка по решению суда (банкротство или долги собственника).
ВСЕ ЭТИ РИСКИ МОЖНО ВЫЯВИТЬ ИМЕЯ НА РУКАХ СВЕЖУЮ ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН !
Заказать электронную выписку из ЕГРН можно через этот надежный сервис > > >
Эти риски не связаны с отказом в регистрации, однако их так же лучше предотвратить получением документов:
а) справка о зарегистрированных в жилом доме лицах ( если дом был ранее приватизирован, она сдается в Росреестр!). Помните, право проживания в жилом помещении есть у всех зарегистрированных в нем лиц!
б) справки об уплате коммунальных платежей ( газ, электричество, вода)
-А вы не сказали про Технический паспорт?
-Для целей регистрации перехода прав в сделках с жилыми домами Технический паспорт теперь не применяется.
Вся ответственность за перепланировку ложится на приобретателя дома.
То есть можно, но не обязательно, провести кадастровый учет изменений. Или обязать это сделать перед продажей продавца.
Впрочем никакой ответственности за перепланировку в индивидуальном жилом доме НЕ предусмотрено.
Технический паспорт может запросить банк, выдающий ипотечный кредит.
Статья 454 Гражданского кодекса РФ (вторая часть) раскрывает понятие договора купли-продажи. К отдельным видам договоров законодательство относит распоряжение недвижимым имуществом.
ГК РФ устанавливает особые требования к сделкам по распоряжению жилыми домами:
- приобретение права собственности на строение сопровождается получением права на землю;
- одновременно с продажей участка передается право на дом;
- сделка оформляется в Росреестре.
Максимально подробная характеристика объектов помогает избежать конфликтов после заключения сделки.
Продавцом обычно выступает владелец дома или его уполномоченное лицо. Представитель должен иметь на руках нотариальную доверенность на проведение операций с недвижимостью.
Вторая сторона договора – это покупатель. Покупателем может быть один гражданин, группа людей или юридическое лицо.
Законодательство предъявляет следующие требования к участникам сделки:
- полная дееспособность;
- достижение возраста 18 лет.
За несовершеннолетних участников выступают их законные представители (родители или опекуны).
Сделка купли-продажи дома будет считаться незаключенной без согласования сторонами нескольких существенных условий.
В соглашении необходимо отразить следующие детали:
- предмет – основные характеристики объекта (общая и жилая площадь, местонахождение);
- сведения об участниках – ФИО (полностью), реквизиты паспорта, дата рождения, фактический адрес;
- цена;
- сроки и способ платежей, предоставление рассрочки;
- информация о лицах, сохраняющих право проживания.
Покупатель и продавец могут добавить в документ свои обязательные условия, например, основания для расторжения сделки.
Если доля в праве собственности принадлежит ребенку, для заключения сделки потребуются дополнительные документы. Любые операции с недвижимостью в таких ситуациях согласовываются с местными органами опеки.
Чтобы снизить риск расторжения договора, покупателю следует:
- тщательно проверять документы;
- передавать задаток при наличии согласия отдела опеки;
- отразить в соглашении пункт о выписке ребенка до регистрации сделки.
Для получения разрешения на продажу жилья родители (опекуны) должны доказать, что условия проживания несовершеннолетнего не будут нарушены.
Сведения о наложении ареста на жилой дом или земельный участок фиксируются Росреестром. Единый реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о дате и инициаторе применения ограничений.
Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн на официальном портале ведомства или в любом МФЦ. Стоимость услуги составляет 300 рублей за электронный документ и 700 рублей за бумажный вариант справки.
Залог – это сумма предоплаты, входящая в счет стоимости объекта. Величина задатка согласовывается сторонами при составлении предварительного договора.
Передавать деньги желательно в присутствии нотариуса с оформлением простой расписки.
Типовой образец документа содержит:
- сведения о сторонах, включая паспортные данные;
- цель передачи средств (например, залог за дом);
- сумму (прописью и цифрами);
- дату и подписи участников.
Вручение задатка может происходить в присутствии свидетелей обеих сторон.
Какие документы нужны для продажи дома в 2022 году
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Скачать договор купли-продажи дачного земельного участка и акт приема-передачи (образец)
Отдельная бумага, подтверждающая отсутствие обременений по продаваемому угодью, не потребуется. Вся необходимая информация присутствует в выписке из ЕГРН.
Потенциальные покупатели, заинтересовавшиеся вашим наделом, скорее всего захотят осмотреть его на месте. Вам придется заранее с ними согласовывать время осмотра участка.
К моменту встречи с покупателем следует подготовить документы на землю и предварительный проект договора. Нужно заранее продумать, готовы ли вы снизить цену и если да, то на какую величину.
Рекомендуется уточнить у покупателя, имеет ли он какие-либо замечания по предлагаемым вами условиям. Их можно учесть в окончательной версии договора, предварительно согласовав с контрагентом. На вопросы покупателя следует давать достоверные исчерпывающие ответы, не запутывающие его и не вводящие в заблуждение.
Покупатель окончательно оформляет участок в собственность после его регистрации в Росреестре. Сроки ее проведения определены ст. 16 Закона № 218-ФЗ:
- 7 рабочих дней, если соответствующее заявление подано в орган регистрации прав;
- 9 рабочих дней, если заявитель обратился в учреждение МФЦ.
Получение уведомлений в местной администрации
Сведения, содержащиеся в техническом плане, будут указаны в выписке из единого реестра недвижимости (ЕГРН). То есть технический план является подготовительным этапом, так как именно он позволяет получить данные, необходимые для сделок с объектами недвижимости (купля, мена, дарение), при которых нужна такая выписка.
Перед процедурой продажи земельного участка его владелец должен получить справки об отсутствии любых задолженностей у таких инстанций:
- коммунальные службы;
- налоговые службы.
Также стоит собрать всю информацию о построенных зданиях на объекте купли-продажи. Важно получить сведение о пожарной безопасности для данных построек и ограничениях в их эксплуатации.
От владельца участка, выступающего продавцом, при продаже надела требуется документ удостоверяющий личность продавца, которым может быть:
- паспорт, если он действует лично;
- нотариальная доверенность и паспорт поверенного, если он действует в его интересах;
- свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, если собственник ребёнок.
Внесённые поправки установили единые нормы и требования к жилым постройкам на участках под ИЖС и ЛПХ, расположенных в населённых пунктах. Зафиксированы ограничения параметров строений. Они были обусловлены тем, что ранее в градостроительном кодексе РФ, а также в правилах землепользования и застройки отсутствовали нормы строительства на таких участках.
При продаже дома технический паспорт не требуется, они вообще отменены нужен только кадастровый паспорт.
Этот документ не является обязательным, для проведения регистрации сделки купли-продажи в Росреестре, поскольку устанавливается и подтверждается лишь факт перехода имущественных прав от одного лица другому. Технический же план играет сугубо информационную роль, описывая объект недвижимости предметно.
Какие документы смотреть при покупке дома с земельным участком
Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости. Действующим законодательством устанавливается множество различных правил, которые нужно соблюдать в процессе проведения различных сделок с недвижимостью.
- Правоустанавливающие бумаги на жилую постройку и землю.
- Выписку из ЕГРП.
- Гражданский паспорт.
- Выписку из домовой книги.
- Кадастровые и технические паспорта.
- Согласие на сделку от совладельцев (нотариально заверенное).
- Справка, подтверждающая отсутствие долга по имущественному сбору.
- Справка, удостоверяющая отсутствие обременений.
- Разрешение органа опеки (при наличии несовершеннолетних собственников).
Отвечает юрист агентства ЦДН Алексей Черных:
Технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ), или технический план, — один из основных документов объекта недвижимости. Он является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Техпаспорт обязателен при покупке квартиры при помощи ипотечного кредита и входит в пакет документов, которые запрашивает банк. Обычную сделку купли-продажи можно провести и без него: Росреестр и так зарегистрирует права нового собственника. Но вот покупатели часто хотят видеть полный перечень документов на квартиру для того, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Они имеют право потребовать у продавца и техпаспорт.
Срок действия технического паспорта жилого помещения не установлен, но иногда в него надо вносить изменения, например, при переустройстве помещения (часть 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ). Кроме того, иногда БТИ требует от собственников обновлять документ не реже одного раза в пять лет, ссылаясь на утратившее силу Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921. Поэтому при отсутствии перепланировок, не отраженных в техническом паспорте, он считается действительным.