Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил судьбу задатка по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
В ГК РФ есть подробное определение только задатка, который одновременно выполняет платежную, доказательную и обеспечительную функции заключения договора купли-продажи. При отмене сделки по решению покупателя задаток достается продавцу. А если договор не заключается по инициативе продавца, покупатель получает двойную предоплату. Подробной трактовки аванса в ГК РФ нет. Этот вид предоплаты обладает только платежной и доказательной функциями. Поэтому даже при срыве сделки по вине покупателя аванс ему возвращается. Покупателям выгоднее платить задаток, а продавцам ‒ брать аванс.
Если вы хотите купить жилье без задатка или аванса ‒ выбирайте квартиру в новостройке, пока стоимость первички из-за перехода застройщиков на эскроу-счета не выросла. В Петербурге сейчас можно купить новую квартиру по цене до 3 млн руб.
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Сходства задатка и аванса
Платежная функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, внося задаток или аванс в сумме 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 1 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 900 000 рублей.
Доказательственная (удостоверяющая) функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате как аванса , так и задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).
Перейдем к конкретным категориям предоплаты. Все они в целом похожи, но имеют некоторые принципиальные отличия. Аванс – это денежная сумма, которая передается другой стороне, чтобы исполнить обязательства по договору. Он не будет гарантом исполнения обязательств полностью, но первый шаг уже сделан.
Как правило, вносится небольшая сумма (до 10%) от общей суммы договора. Особенно в отношении крупных сделок. Возвращается аванс или нет в случае расторжения договора? С уверенностью можно сказать, что да. Причем, неважно какая из сторон стало инициатором разрыва.
ВНИМАНИЕ! Авансовый платеж не гарантия компенсации при срыве сделки. Это можно внести как первый пункт в отличие аванса от задатка.
Когда применяют рассматриваемый тип предоплаты? Это, как правило, случаи, когда стороны пришли к согласию, но документы еще не готовы или неоговорены некоторые нюансы. Особенно актуально это при крупных сделках. Покупатель, выплачивая аванс, подтверждает свои серьезные намерения. Или у него нет всей суммы на руках.
Он вносит небольшой аванс, и продавец убирает, например, квартиру с продажи. Далее владелец недвижимости ожидает пока все нюансы будут решены и получает сумму целиком.
Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Задаток представляет собой денежную сумму, которую одно лицо (юридическое или физическое) передает другому, чтобы тем самым подтвердить заключение и вступление в силу определенного договора. Стороны заключают между собой соглашение о том, что эта денежная сумма входит в счет дальнейших платежей. Данный пункт должен быть обязательно указан в письменном договоре.
Задаток – это гарантия того, что будут соблюдены оговоренные ранее условия всеми участниками. Он необходим для того, чтобы:
- покрыть часть платежа, предусмотренного договором;
- служить стимулом для сторон выполнять в полной мере и с должным качеством свои обязательства;
- подтвердить подписание договора;
- обеспечить защиту интересов одной из сторон на законодательном уровне, если вторая сторона не будет соблюдать условия соглашения.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Вопрос о внесении предоплаты возникает в более дорогих сделках. Выплата денежной суммы вперед несет в себе определенные риски, связанные с мошенничеством.
Чтобы избежать неприятностей, перед сделкой с недвижимостью необходимо получить справку о прописанных в квартире жильцах. Если в продаваемом жилье зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо удостовериться о документальном согласии опекунского совета на продажу.
Часто мошенники работают по схеме: получают задаток и срывают сделку. В предварительном договоре купли-продажи устанавливается срок погашения суммы в случае невыполнения обязательств. После этого продавец всякими способами оттягивает урегулирование вопроса. Покупатель пропускает срок возврата задатка, а продавец отказывается заключать основной договор.
Отличие задатка от аванса
Что такое аванс? В ГК РФ определения этого понятия нет. Налоговых отношений касаться здесь не будем (кому интересно — ч. 3 ст. 58 НК РФ говорит об авансовых платежах по налогу).
Если в «Консультант Плюс» через словарь терминов задать слово «аванс», то нам правовая система услужливо предоставит определение, приведенное в «Современном экономическом словаре» Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцева.
«Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги».
Вот что говорит судебная практика по поводу аванса.
«По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015
№ Ф05-1796/2015 по делу № А40-64439/14
Аванс, как и задаток, передается в счет будущих платежей. Иными словами аванс выполняет платежную функцию наравне с задатком. Часто аванс называют предварительной оплатой.
С доказательственной функцией сложнее. Иногда аванс ее выполняет, иногда нет. Например, передача денег в счет платежей по договору, который еще только будет заключен в будущем.
Внести аванс в счет платежей по еще незаключенному договору можно, в отличие от задатка. Последний всегда выполняет доказательственную функцию, поэтому должен быть либо основной договор, либо предварительный (о нем ниже).
Наконец, обеспечительное обязательство в виде задатка не может существовать без основного (обеспечиваемого) обязательства.
Аванс обеспечительной функцией не обладает. Поэтому сторона, внесшая аванс, имеет право требовать возвращения всей суммы аванса и в том случае, если в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора.
Что выбрать — задаток или аванс? После анализа сходств и различий можно сказать, что выбор между авансом и задатком диктуется конкретными обстоятельствами и видом договора, заключаемого сторонами.
На практике аванс получил большее распространение, чем задаток при заключении следующих договоров:
- договор розничной купли-продажи;
- договор поставки;
- договор подряда;
- договор возмездного оказания услуг.
Соглашение о задатке обычно используется при заключении:
- договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков;
- договор поставки больших партий товара.
Задаток, в отличие от аванса, более эффективный способ добиться исполнения договора. При срыве исполнения добросовестная сторона может в какой-то части компенсировать причиненные ей убытки.
Сравнение аванса и задатка в таблице
| Свойства и особенности | Виды предоплаты | |
| Аванс | Задаток | |
| Функции | Обеспечительная, то есть платеж подтверждает серьезность намерений сторон | Подтверждающая, обеспечительная и штрафная функция |
| Документ, где прописана сумма предоплаты |
|
Договор задатка оформляется только письменно |
| Размер согласно закону | не регламентирован законом | не установлен законодательством |
| В каком виде вносится? | деньгами или в виде имущества | денежными средствами |
| Возврат предоплаты при аннулировании следки | осуществляется в полном объеме независимо от вины сторон | возврат возможен только при срыве сделки от форс-мажора |
Суть задатка с точки зрения законодательства
Задаток является важной деталью заключения договора. Покупатель заинтересован в приостановке продажи имущества, в свою очередь, владелец хочет получить гарантию заключения договора
О том, что такое задаток, закреплено в п.1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ
Проще говоря, задатком называют определенную сумму, которую вносят для подтверждения готовности совершить сделку. У этого способа есть три основные функции:
- Доказательственная. Внесение задатка служит доказательством последующего заключения сделки. Это является последним этапом перед ее совершением.
- Платежная. Задаток представляет собой часть суммы, подлежащей уплате по договору купли – продажи. Это не предоплата за покупаемый объект, а способ исполнения обязательств.
- Обеспечительная. Передача задатка обеспечивает приведение договора в действие. Законодательством предусмотрен ряд действий, обеспечивающих исполнение договора.
Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении договора возможно два варианта развития событий:
- Если за неисполнение договора несет ответственность сторона, давшая задаток, деньги не возвращаются и задаток остается у другой стороны.
- Если договор не исполнен по вине стороны, получившей задаток, он будет возвращен в двойном размере.
Кроме того, нарушение условий договора несет еще одно последствие: виновная сторона должна возместить все причиненные убытки. Задаток строго обязывает обе стороны сделки. Поскольку они не заинтересованы в потере денег, это дает гарантию заключения договора.
Вне зависимости от суммы задатка, его необходимо задокументировать в письменной форме. Если одно из вышеперечисленных действий и функций не будет соблюдено, внесенную сумму можно считать авансом.