Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение граждан из жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
✅ Кого могут выселить, а кого не могут?
Некоторым может показаться, что под выселение попадают абсолютно все жильцы муниципального дома. Однозначно, так не происходит и здесь имеются исключения.
Срочное выселение касается:
- семьи нанимателя – в случае систематических нарушений;
- зарегистрированных в квартире лиц – если выселение не зависит от них (например, при переводе жилого помещения в нежилое).
Запрещается выселять из муниципальной квартиры:
- малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних – если они живут вместе с матерью или отцом;
- инвалиды I-II группы – считаются малоимущей категорией людей, которым нужен постоянный уход и соответствующие условия для проживания (пандус, инвалидное кресло, специальный санузел);
- пенсионеры – если они являются одинокими.
Очень важно учитывать характер выселения из жилья по договору соц найма жилплощади. Если договор расторгается в судебном порядке, скорее всего выселят без предоставления нового жилья.
Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст. 84 ЖК РФ):
- люди получают благоустроенную квартиру – условия идентичны;
- жилое помещение не будет благоустроенным – например, комната в общежитии;
- жильцов выгонят из квартиры «в никуда».
Последний случай как раз связан с выселением за систематическое нарушение жилищных правил. Здесь действует простой принцип: «нарушил – освобождай жилое помещение и ищи новое».
Каким образом выселяют из служебного жилья?
Жилье служебного пользования предоставляется гражданам на ограниченный срок. Он заканчивается или на конкретную дату, указанную в договоре, или на момент прекращения трудового контракта между жильцом и нанимателем, являющимся владельцем жилья.
Выселение в данном случае проходит просто. Достаточно заинтересованной стороне представить в судебную инстанцию договор с указанием срока. Однако в данном правиле имеются исключения. Не подлежат выселению из служебного жилья следующие категории граждан:
- Лица, вышедшие на пенсию по достижению установленного возраста;
- Граждане, которым присвоена 1 или 2 группа инвалидности;
- Члены семьи нанимателя служебного жилья, если таковой погиб в период несения служебных обязанностей;
- Дети, не достигшие совершеннолетия и оставшиеся без попечения родителей.
Могут ли выселить из муниципальной квартиры без достаточных оснований
В следующем перечне перечислены причины, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, Постановлениями Правительства, иными тематическими законодательными документами:
- отсутствие платежей за пользование помещением и коммунальные услуги на протяжении шести месяцев и более;
- нанесение существенного ущерба объекту недвижимости;
- нарушение законных прав (интересов) соседей;
- лишение гражданских прав;
- нецелевое использование квартиры;
- перевод объекта недвижимости в категорию объектов для планового сноса либо признание непригодным для проживания;
- изъятие земельного участка для решения федеральных (региональных) задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
- передача имущества в собственность религиозной организации.
Каждый пункт оснований для выселения из муниципальной квартиры можно рассмотреть подробно. С учетом ограниченного объема публикации далее приведены отдельные примеры.
Нарушение порядка оплаты коммунальных услуг оспорить в суде сложно. Но допустима отмена выселения по причинам, признанным уважительными:
- ухудшение состояния здоровья;
- наличие в семье несовершеннолетних детей, инвалидов;
- утрата постоянного трудоустройства.
Намеренное разрушение имущества нанимателем должно быть доказано истцом в ходе судебного разбирательства. Таковым не будет признан естественный износ. В некоторых случаях для подтверждения правоты пользуются экспертным заключением.
Исходя из перечисленных ранее оснований, можно выделить следующие причины выселения:
- Жилое помещение как объект недвижимости перестаёт существовать. Его сносят по причине ветхости, аварийности, для очистки земли от застройки или квартира становится нежилым помещением.
- Изменяются характеристики квартиры, и для соблюдения прав и законных интересов граждан, осуществляется их переселение в иное помещение.
- Наниматель или члены его семьи, проживающие в помещении, нарушают условия договора соцнайма. В такой ситуации наймодатель расторгает договор и выселяет граждан, чтобы соблюсти свои интересы.
По общему правилу ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени постановки на учет
Частью 2 ст. 57 ЖК РФ из данного правила сделаны исключения для:
- граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- граждан, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний в соответствии с перечнем тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. Данный перечень утрачивает силу с 01.01.2018 г. (с указанной даты будет применяться другой, утвержденный Приказом Минздрава России от 29.11.2012 N 987н);
- иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
Специфика судебного производства
Важно как можно более полно использовать те возможности, которые предлагает действующее законодательство для защиты личных прав:
| Для доказательства посредством свидетелей, документов, что оснований для вашего выселения в вашем поведении нет | для обоснования, что с вашей стороны отсутствовали правонарушения |
| Чтобы доказать, что квартира была занята правомерно | предоставив документы, согласно которым вы проживаете в помещении. |
| Инициировать обращение со встречными заявления к банковским учреждениям | в ситуации, если нарушались условия заключении кредитных соглашений с целью признания их незаконными |
| В случае наличия несовершеннолетних детей | настаивать на невозможности ухудшения жилищных условий |
| В случае отсутствия места жительства | требовать предоставления вам жилплощади |
Другой комментарий к Ст. 84 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Граждане могут быть выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма, вследствие расторжения этого договора. Выселение производится:
с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (нет требования о благоустроенности жилья);
без предоставления другого жилого помещения.
2. Другое благоустроенное жилье предоставляется по правилам ст. 89 (см. комментарий к ней). Случаи выселения граждан с предоставлением таких помещений установлены ст. 85 ЖК (перечень закрытый).
3. Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется (ст. 90 ЖК РФ): по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ).
Жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 15 (см. комментарий к ней).
4. Основания выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Такое выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору социального найма (см. комментарии к ст. 67 и 69).
Статья 83 ЖК предусматривает расторжение договора социального найма в случаях несоблюдения нанимателем и членами его семьи обязанностей, предусмотренных Кодексом:
разрушение или повреждение жилого помещения;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
использование жилья не по назначению.
Эти три основания влекут расторжение договора социального найма и выселение по правилам ст. 91 ЖК РФ, т.е. без предоставления другого жилья.
Понятие и виды выселения из жилых помещений
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
36.Выселение без предоставления другого жилого помещения : основания и порядок.
Какие могут быть основания выселения
Право российского гражданина на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Согласно основному Закону безосновательно лишить человека жилья никто не имеет права. Все допустимые причины таких деяний строго регламентированы и изложены в ЖК РФ:
- Специальная комиссия признает жилье аварийным,
- Жилое помещение или участок земли, на котором оно возведено, переводится в собственность государства,
- Невнесение платежей за ЖКУ в течение долго срока (не менее полугода подряд),
- Жилое помещение используется не по своему прямому назначению (например, в качестве нежилого объекта, в котором открыт магазин, сауна и пр.),
- Намеренное разрушение важных несущих конструкций помещения,
- Невнесение платежей по аренде жилья, если оно используется по договору социального найма,
- Срок пользования помещением, отведенный по правовым договорам, закончился,
- У жилища официально сменился собственник,
- Жильцы ведут ярко выраженный антисоциальный образ жизни, который существенно ухудшает качество проживания в помещении иных лиц,
- Граждане содержат помещение в антисанитарных условиях, что отражается на качестве жилья и уровне жизни иных лиц,
- Жильцы нарушают права третьих лиц (например, в РФ имеются прецеденты выселения из квартиры за громкое прослушивание музыки).
Когда выселение запрещено
В законодательстве четко прописаны случаи, когда выселять из помещения не разрешается:
- если жилье единственное пригодное для проживания, исключение составляют случаи с ипотечными квартирами, которые подлежат реализации на торгах в связи с накоплением задолженности перед банком;
- когда в помещении проживают пенсионы, находящиеся на государственном обеспечении в связи с выходом на отдых по старости;
- граждан, в том числе родственников, которые отказались от участия в приватизации в пользу другого прописанного в квартире;
- несовершеннолетние, не имеющие другой жилой площади, кроме ситуаций с невыплатой долга по ипотеке;
- жены и дети лиц, погибших во время исполнения служебного долга для отечества;
- сироты, вселенные по государственной программе;
- инвалиды 1 и 2 группы, получившие увечье при исполнении трудовых обязанностей;
- в отношении лиц, признанных погибшими или безвестно отсутствующими, если после вынесения такого решения они объявились;
- при вынесении приговора суда о лишении свободы, после отбытия наказания они вправе восстановить регистрацию по месту проживания;
- при заключении договора пожизненной ренты.
Основания выселения из жилого помещения
Что такое выселение? Это комплекс действий, в результате которых гражданин, проживающий в жилом помещении, выселяются из него, в тех случаях, если он в нем прописан — дополнительно снимается с регистрационного учета.
Другими словами – квартира или дом полностью освобождается от имущества выселяемого гражданина и в дальнейшем может быть использована собственником. Зачастую кроме просто освобождения квартиры, выселение используется для:
- восстановления прав новых собственников, например, если квартира продана и у нее появился другой собственник;
- наказания за нарушения при использовании жилого помещения, например, при задолженности за коммунальные услуги в течение длительного времени, либо злостного нарушения прав соседей;
- восстановления законных прав владельца квартиры, если, например, жилое помещение занято гражданином самовольно;
- защиты жизни и здоровья жильцов, например, если жилой дом находится в аварийном состоянии.
Есть два вида выселения:
- административное;
- принудительное.
Отличия – в характере процедуры выселения, его сроках, участии в выселении государственных органов или частных лиц и в расходах. Процедура принудительного выселения – более жесткая и длительная.
Как защитить свои права
Если вы получили уведомление о выселении, или, что намного печальнее, повестку в суд по иску о выселении, при соблюдении некоторых правил вы можете избежать выселения:
- Ни в коем случае не игнорируйте полученное уведомление, постарайтесь договориться с собственником, обсудить порядок выполнения их требований и сроки. Если вы не отреагируете на требование собственника, это даст ему законное основание для обращения в суд.
- Старайтесь не доводить дело до ситуации, в которой у собственника появится повод вас выселить. Необходимо вовремя оплачивать коммунальные услуги, ипотечный кредит, соблюдать законные права соседей, использовать жилое помещение только для проживания, содержать его в надлежащем порядке.
- Если собственник пытается выселить вас без решения суда, тем более, если он занимается самоуправством, обращайтесь в полицию или прокуратуру с заявлением о том, что владелец квартиры нарушает ваши права.
Юристы по жилищным спорам дают еще несколько полезных советов:
- Если суд принял решение о выселении, и оно вступило в законную силу – не стоит еще больше усугублять положение и ждать принудительного выселения. В таком случае вам придется заплатить еще и исполнительный сбор.
- Постарайтесь добиться отсрочки выселения. Для этого можно обратиться с просьбой об отсрочке к суду, либо, если судебный вердикт вынесен – в ССП.
- Если у вас имеется большая задолженность по коммунальным платежам и управляющая компания уже грозит судебным выселением, постарайтесь договориться о реструктуризации долга (рассрочки платежей). Скорей всего, юрист УК пойдет вам навстречу и заключит с вами договор о рассрочке. Но если вы все равно не будете платить и не погасите долг согласно договору, это лишь на какое-то время отсрочит ваше выселение.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в следующих случаях.
1. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. В соответствии со ст. 87 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.
2, Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст. 86 Жилищного кодекса такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.
Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена на орган, который принял решение о сносе жилого дома.
В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площади в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.
3. В случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормами находиться в черте данного населенного пункта
4. Если производится выселение в связи с капитальным ремонтом при предоставлении взамен занимаемого другого жилого помещения. Данный случай прекращения жилищных правоотношений ближе к принудительному обмену, нежели к выселению. Более подробно о данном основании прекращения жилищных правоотношений говорилось при рассмотрении вопроса о переселении на время капитального ремонта.
При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам, выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ):
- жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;
- жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
- жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ);
- при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ);
- жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру, либо предназначено для вселения гражданина страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ);
- благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК РФ).
Выселение из специализированных жилых помещений
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке.
Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя.
Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.