Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность излишки земли на своем участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прирезка земельного участка к основному – это увеличение размера земельного участка за счет смежных земель. Не каждый собственник в курсе, что он может на законных основаниях оформить прирезок к земельному участку и бесплатно получить в собственность дополнительные земли. Как бесплатно узаконить прирезку земельного участка спросите вы? На самом деле, закон разрешает увеличить земельный участок, не более чем на 10% от его площади за счет муниципальных земель. Но тут есть и оговорки. Важно чтобы земля не была в частной собственности и под обременением, кроме того, местные власти вправе законно устанавливать дополнительные ограничения в размерах прирезки земельных участков. В любом случае оформление прирезки земельного участка следует узаконить, предоставив в органы Росреестра необходимые документы.
Как бесплатно узаконить «прирезку» земельного участка
Как проверить земельный участок перед прирезкой
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в перераспределении земель из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить прирезку чужого земельного участка к основному.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Перераспределение земельных участков»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков в случаях, которые чаще всего встречаются (при разводе, получении наследства и т.п.). В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления. Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.
Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.
Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.
Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.
В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.
Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.
Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.
Земельным Кодексом РФ разрешается увеличение площади земли за счет прирезки земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Решение об отведении земли принимается на уровне органов местного самоуправления.
С заявлением обращается собственник участка или его доверенное лицо. При этом получившийся размер не должен превышать установленных границ. Для Москвы и МО предельные параметры участка под ИЖС находятся в границах 6-15 соток. Узнать точное размеры можно в ПЗЗ (правила землепользования) вашего муниципального района.
Внимание! Увеличивать земельные участки за счет дорог, коммуникационных сооружений, иных сооружений, необходимых для нормального функционирования района не разрешается. Запрет касается также лесных и прибрежных зон.
Присоединяемая площадь не должна превышать 10% площади основного участка. Если присоединяемой земли больше, или ее общая площадь превышает установленные границы, то тогда формируют новый участок и выкупают по заявленной кадастровой стоимости.
Кто может увеличить площадь земельного участка?
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Документы для прирезки земельного участка
Комплект необходимой документации включает:
- копии правоустанавливающих или правоподтверждающих документов на ваш земельный участок. Подача их необходима тогда, когда право собственности на землевладение не регистрировалось в органах Росреестра;
- подлинник и копию нотариально удостоверенной доверенности, если вы представляете интересы другого лица;
- перевод документа, подлинность которого засвидетельствована нотариусом, о регистрации организации, если заявитель — иностранное юридическое лицо.
Каждая конкретная ситуация является уникальной, поэтому компетентные органы могут потребовать и другую документацию, так как вышеуказанный перечень считается лишь основным.
Приблизительно через месяц после направления заявления и комплекта документации, кадастровой палатой выносится соответствующий акт о разрешении либо отказе в процедуре перераспределения.
Сколько можно прирезать земли к своему участку
Разрешайте вопрос в отношении прирезки к землевладению только тогда, когда ваше право собственности на землю зарегистрировано и участок подвергался межеванию, а значит он характеризуется четкими границами, площадью и поставлен на кадастровый учет. Имейте в виду, что созданный путем прирезки надел должен находиться в границах конкретного поселения и не относиться к территории общего пользования. Также он не должен выходить за красную линию (границу застройки), которая устанавливает пределы разнообразных линейных объектов.
Прибавить к имеющемуся землевладению неограниченную площадь возможно не в каждом случае. Так как это довольно важно при возникновении необходимости осуществить прирезку, этот момент стоит рассмотреть более детально.
Санкции за незаконный захват земли
Случаи незаконного захвата земли установлены ст. 7.1 КоАП. Если в данном конкретном случае будут выявлены мошеннические моменты, дело может попасть под действие уголовного кодекса. При таком раскладе правонарушение грозит куда более серьезными последствиями, чем просто штраф и изъятие участка.
При отсутствии мошеннических действий нарушитель заплатит штраф. Его размер зависит от нескольких факторов:
- поставлен ли участок на кадастровый учет;
- какова оценочная стоимость данного земельного надела.
Что такое комплексные кадастровые работы и зачем они проводятся?
Кадастровые работы бывают индивидуальными и комплексными. В индивидуальном порядке они проводятся по заказу владельца дома, дачи или участка, чтобы провести обмер и узаконить собственность. Комплексные кадастровые работы (ККР) заказывают органы государственной власти или местного самоуправления и выполняют за свой счет.
«Комплексные кадастровые работы финансируются из бюджета. Поэтому, если территория, где расположен участок гражданина, попала в программу проведения комплексных кадастровых работ, ему не придется делать межевание за собственный счет. Точные границы участка будут определены в ходе ККР за счет государства», — объясняют в Росреестре.
Комплексные кадастровые работы проводятся, чтобы централизованно уточнить границы земельных участков, зданий и сооружений, исправить реестровые ошибки, а также сформировать земельные участки общего пользования (площади, улицы, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и др.). В Росреестре говорят, что сейчас для уточнения границ объектов недвижимости применяются самые современные технологии, в том числе аэрофотосъемка беспилотными летательными аппаратами.
В 2022 году комплексные кадастровые работы проводились в 13 регионах: республиках Башкортостан, Коми, Мордовия, Саха (Якутия), Тыва, Забайкальском, Камчатском, Пермском, Хабаровском краях, Амурской, Вологодской, Псковской областях, а также городе Севастополе. В 2022 году такие работы запланированы в 33 субъектах РФ, из федерального бюджета на них выделено 205 млн рублей.
Что такое «прирезка», законодательная база
Прирезка – это самовольное присоединение к имеющемуся участку части наделов, расположенных поблизости. Владелец перемещает установленные границы, таким образом, увеличивая общую площадь своего основного надела. Зачастую люди делают это самовольно, поэтому законодательству пришлось создать специальные нормативные акты, способные регламентировать данную процедуру.
Земельный кодекс пережил ряд поправок, которые 1 марта 2015 года обрели необходимую законную силу.
Новый ЗК РФ имеет дополнительную главу, где подробно описан процесс прирезки и последующее оформление наделов, приобретенных ранее самовольным путем, это глава V4.
Ее наименование «Порядок перераспределения» как раз касается возможности прирезать дополнительные сотки к своей существующей территории. Гражданам потребуется статья 29.29.
Отказ в оформлении прирезки к земельному участку
Когда заявителю могут отказать:
- случай, указанный в подаваемом гражданином заявлении, не предусматривался в тексте ЗК РФ;
- нет официального письменного согласия других землепользователей, арендаторов или владельцев, чьи соседние наделы предлагается урезать в данном заявлении;
- на перераспределяемом участке будут впоследствии расположены здания, объекты пока незавершенного строительства или другие строения, относящиеся к государственной либо частной собственности;
- земля, предлагаемая заявителем для урезания, была ранее собственностью государства или же муниципалитета, была изъята из существующего оборота;
- как оказалось, участок был ранее зарезервирован для каких-либо государственных нужд;
- надел фактически является лотом, то есть предметом аукциона, его разыгрывают в будущих торгах;
- площадь нового участка после перераспределения, как оказалось, будет существенно больше нормы, определенной законом.
Разъяснение сложных моментов
Любую землю можно перераспределять? Нет, только соседние участки, если они фактически соответствуют особым требованиям.
Согласие владельцев действительно нужно? Да, письменное, заверенное нотариусом. Нельзя делать прирезку, после чего уведомить хозяев присоединяемых территорий. Подобная новость вряд ли будет расценена как приятная.
Категория земли играет какую-то роль? Конечно. Например, имеется у гражданина определенный надел, назначение которого – ИЖС. Рядом расположена территория, которая считается муниципальной. Итак, гражданин решил совершить перераспределение. Согласно законодательству присоединять можно лишь земли, имеющие одинаковую категорию. То есть, если соседняя территория также подходит для ИЖС, и муниципалитет согласен, почему нет.
Изменить существующую категорию можно? Да, для этого гражданину придется отправить специальную заявку, дополнив ее требуемой документацией.