Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ипотечная квартира как залог для нового кредита: плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
| Возможность получить деньги за короткий срок | Высокая процентная ставка, если по ипотеке мало выплат (3-10) |
| Не требуется справка о доходах и не нужны поручители | Шанс потерять жилье под обременением, если не будет возможности делать ежемесячные взносы |
| Нецелевое использование. Не придется отчитываться кредитору о том, куда были потрачены средства | Необходимо получить разрешение у банка-залогодержателя. При этом многие организации запрещают последующую ипотеку еще во время заключения сделки |
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
С точки зрения банка ипотечный кредит – это любой кредит под залог недвижимости. Сама ипотека предполагает наличие залога. Предметом выступает либо приобретаемое жильё, либо уже имеющееся.
Тема нашей статьи – как раз второй вариант: ипотека под залог «наличной» недвижимости – квартиры или дома.
Почему банкам такой залог более выгоден? При традиционном ипотечном кредитовании сумма заёмных средств достигает 80% от стоимости квартиры.
А вот при залоге имеющейся недвижимости этот показатель – не более 60%, а иногда и меньше. То есть риски банка снижаются, а потенциальные доходы – увеличиваются.
Заёмщик тоже получает определённые преимущества в результате такой сделки:
- снижается процентная ставка;
- банки менее пристрастно проверяют кредитную историю;
- упрощается процедура оформления кредита – банк требует меньше документов;
- часто при наличии залога не нужно платить первоначальный взнос;
- кредит выдаётся на длительный срок – от 5 до 25 лет, а иногда и дольше.
Заёмщик имеет право выбрать любой объект для покупки, тогда как ипотека под залог приобретаемого жилья обычно предполагает аккредитацию банком конкретных объектов строительства.
Залог единственного жилья по договору займа
Запрета непосредственно на залог единственного жилья как такового нет. Закон перечисляет недвижимое имущество в качестве возможного предмета залога, при этом закон не указывает, что единственное жилье заложить нельзя.
Поэтому залог единственного жилья — это прямой риск самого заемщика, ведь ему в случае неплатежей придется отвечать единственной жилой площадью.
Но какой смысл залогодержателю брать в залог единственное жилье заемщика, если закон прямо указывает на то, что в случае ЧП обращать взыскание на такое имущество нельзя?
Просто залогодатель знает, что новая судебная практика складывается таким образом, что и единственное жилье должника можно отобрать, особенно если оно находится в залоге у банка.
Так, например, может произойти при ипотеке. Покупаемая в ипотеку единственная квартира физ. лица находится в залоге у банка до тех пор, пока человек не выплатит кредит в полном объеме. Только после погашения долга снимается залог на квартиру, и она переходит в собственность лица.
Поэтому в период, пока ипотечная квартира находится в собственности банка, даже если она является единственным жильем гражданина, банк ее может у заемщика забрать. Но лишь в случае неисполнения физ. лицом своих обязательств по договору ипотеки. И это все в силу прямого указания закона.
Единственное заложенное жилье: обращение взыскания
Обращение взыскания на заложенную квартиру — это истребование залогового имущества у физ. лица, его реализация и покрытие вырученными денежными средствами задолженности.
Кредитор может обратиться за обращением взыскания на залог, когда он несет убыток более 3 месяцев или убыток составляет более 5% от стоимости залога, а также при систематическом нарушении должником сроков оплаты.
Обращение взыскания возможно в судебном и внесудебном порядке. Так, если соглашением между сторонами не установлено, что взыскание возможно во внесудебном порядке — оно будет происходить автоматически через суд.
Кроме того, закон устанавливает случаи, в которых внесудебное обращение взыскания на залоговое имущество невозможно. Одним из таких случаев будет как раз таки единственное жилое помещение лица. Так, такое взыскание может обращаться только через суд.
Суд рассматривает исковое заявление и выносит решение об обращении взыскания на залоговое имущество или об отказе. В случае положительного для кредитора исхода судебного дела, кредитор получает исполнительный лист, который передает на принудительное исполнение приставам.
Последние же разыскивают имущество должника, накладывают на него арест, проводят оценку и реализуют на торгах. Все эти действия лежат в плоскости компетенции приставов, как и многое другое. Вся работа приставов направлена на принудительное исполнение предписаний суда.
Вырученные от реализации имущества деньги идут на погашение долга. Если их недостаточно — реализуется еще и другое имущество, если их с излишком — остаток возвращается обратно должнику.
Способы получения займа под залог доли в квартире без согласия других собственников
Оформить кредит под залог доли в квартире возможно по одной из двух схем:
- При необходимости получения денег в кратчайшие сроки и на выгодных условиях потребуется передоверить право собственности кредитору. Тогда заемщик уже не сможет полноценно распоряжаться своим имуществом на время выплаты кредита.
- Если же заемщику нужны деньги, но он хочет и дальше беспрепятственно распоряжаться своим имуществом, то в качестве залога оставляют документацию на собственность. Только условия займа будут хуже.
Если доли в квартире не выделены и другие собственники не дают согласие на оформление кредита, то может быть несколько выходов из затруднительной ситуации. Сначала стоит попробовать договориться мирным путем с противодействующей стороной. Когда не выходит получить одобрения, то пробуют найти компромисс. Вот несколько вариантов:
- предлагают второму собственнику выкупить свою долю;
- разменивают квартиру на две отдельные жилплощади;
Можно продать общую недвижимость, а деньги поделить поровну. Тогда и вовсе отпадает потребность в кредите.
Как выгодно погасить в банке кредит квартирой
Если денег совсем нет, заемщик не платит и не идет на переговоры с банком, есть вероятность, что последний решит забрать квартиру в счет погашения долга по кредиту (в случае с ипотечным кредитованием). Это условие предусмотрено договором. Принцип отторжения ипотечного жилья в пользу банка часто применяется большинством кредитно-финансовых учреждений при условии невозврата долга.
Если же дело касается обыкновенного потребительского кредита, вероятность, что банк заберет квартиру в счет погашения долга даже после судебного разбирательства ничтожно мала. Законом запрещено отнимать последнее жилье у физических лиц-банкротов.
А теперь ближе к сути: если действительно нет денег и дальше выплачивать ипотечный или потребительский кредит возможности нет, либо есть какие-то другие мотивы, можно отдать квартиру в счет долга. Банк будет не против.
Попробуем разобраться, как отдать банку залоговую квартиру. Сразу отметим, что сделать это на выгодных для заемщика условиях практически точно не удастся.
Если ипотечная квартира подпадает под арест третьих лиц
К примеру, заемщик ипотеки берет другой кредит (например, потребительский) под залог квартиры и не выполняет платежей в пользу нового кредитора. Последний обращается в суд, принимающий такую недвижимость для обеспечения требований нового кредитора – выносится запрет передачи прав собственности.
Но, поскольку квартира и так находится в залоге, ипотечный банк имеет приоритетное право на нее, как на объект обеспечения ипотечного договора. Кредитор ипотеки обращается в арбитражным судом и оспаривает вынесенное по обращению третьего лица постановление об аресте квартиры в соответствии с законом за №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Т.е. интересы третьих лиц в отношении ипотечного жилья судом с большой вероятностью учтены не будут.
Порядок замены залога в Сбербанке
Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.
Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:
- обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
- заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
- предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
- банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
- если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
- происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.
Ипотечным кредитом считают любой заем, который человек берет на покупку квартиры. Сразу подразумевается, что приобретенное имущество выступит в качестве залога. Иногда предметом сделки могут выставить уже имеющуюся квартиру или дом заявителя.
Выгоден ли банку такой тип ипотеки под залог? А клиенту? Рассмотрим ситуацию с двух сторон.
Кредитующей компании выгодно, когда заемщик подкрепляется дополнительным доказательством внесения платежей. В случае отказа от уплаты фирма заберет недвижимость в счет долга, это стандартная практика.
Когда пользователь берет ипотеку, то до 90% денег – из банка, поэтому должны быть гарантии, что он выплатит всю сумму. Если ставится жилье под залог, то сумма займа уже не может быть больше 60 процентов, для банка это обнадеживающее решение, снижающее уровень возможных рисков.
У заемщика тоже появляется множество плюсов при оформлении сделки:
- При залоге заметно снижается размер процентов, которые нужно выплачивать в год.
- Банк занимается оформлением кредитной истории без пристрастий.
- Потребуется гораздо меньше документов, справок, организация попросит предоставить самый минимальный пакет.
- Срок кредитования до 25 лет, иногда можно расширить период.
Ипотека под залог недвижимости – алгоритм действий
Продвинутые пользователи давно знают, что сейчас взять кредит можно даже через интернет. Но для многих это целая проблема. Предлагаем подробную инструкцию для тех, кто не знает, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Первым и самым главным шагом будет вообще решение об ипотеке. Как это определить и не прогадать?
- Вы должны выбирать только те организации, которые имеют высокую ликвидность (пользуются спросом у населения).
- Читайте отзывы в интернете.
- Можно позвонить на горячую линию, узнать все нюансы при личном разговоре.
- Старайтесь накопить как можно больше информации.
- Нужно понять, кто является целевой аудиторией выбранного банка.
После того, как вы определились с компанией и программой, нужно начать сбор документов. Вам необходимо заранее заказать справки на работе, в бухгалтерии, обратиться в налоговую. Помните, что это может занять продолжительный период времени и затормозить процесс выдачи ипотеки.
При подаче документов на ипотеку с внесением залога, нужно обязательно предоставить отчет эксперта, который производил оценку вашего имущества. Без этой справки банк не одобрит выдачу займа.
К подписанию договора банк допускает, если:
- Вы принесли пакет соответствующих документов;
- Служба безопасности провела полную проверку, не было выявлено никаких отклонений от нормы;
- Эксперт произвел оценку недвижимости;
- Установлена точная сумма кредита, вынесена предварительная сумма залога;
- Вы соответствуете установленным банком требованиям (возрастным показателям, личным характеристикам).
После заключения договора вы получите необходимую сумму:
- Путем выдачи наличных в офисе (предварительно согласовав это с менеджером, который проводит вашу сделку).
- При снятии в терминале.
- С помощью банковского перевода на дебетовую карту.
Преимущества залога имеющейся недвижимости
Но банк все равно должен получить гарантию возмещения средств, поэтому обойтись без залога вовсе не получится. Разница в том, что в данном случае таким имуществом становится уже имеющееся жилье. Это позволяет клиенту дать кредитору хорошую гарантию того, что сможете вернуть ему все средства.
Банк идет на такие сделки более охотно, так как клиент точно не захочет потерять свое имущество. Это снижает риски разрыва договора в разы.
Главное преимущество такого способа кредитования – возможность целевой и нецелевой ипотеки:
- Целевая. Клиент сообщает банку, на что именно он собирается потратить деньги, будь то коммерческая недвижимость, земельный участок, квартира и прочее;
- Нецелевая. Средства выдаются без получения информации о целях кредитования.
Отличия целевой ипотеки от нецелевой
Однако это достоинство не является единственным очевидным плюсом. Кроме него, можно выделить следующее:
- За ипотечные средства необязательно покупать именно недвижимость, так как залоговое жилье и приобретенное за деньги кредитора имущество в данном случае являются разными вещами;
- Гораздо проще взять кредит на строительство дома или для покупки жилья в новостройке;
- Правовой статус залогового имущества легче определить, поэтому у банка не возникнет дополнительных юридических вопросов;
- Можно оформить кредит без первоначального взноса;
- Стоимость залогового имущества можно оценить сразу, что упрощает процесс оформления.
Не лишена такая форма кредитования и минусов. Они не такие страшные, как может показаться, но при этом могут создать массу трудностей до того момента, как долг будет погашен. Перечислим их:
- Сложность оформления. Кредит под залог жилья достаточно сложно оформить по сравнению с обычным, так как потребуется составить достаточно сложный договор и при этом предоставить документы на жильё;
- Большие сроки. Такие кредиты могут стать серьезным обременением на очень большие сроки, порой до нескольких десятков лет;
- Риск потерять имущество. Сама схема кредитования подразумевает то, что вы можете лишиться собственности в том случае, если не будете следовать условиям договора по выплатам. Да, есть альтернативы и штрафы, но при этом риск потерять жилплощадь будет всегда;
- Обременения, которые мешают пользоваться жилплощадью. Пока недвижимость находится в залоге, на неё будет распространяться обременение, которое будет препятствовать проведению юридических операций с недвижимостью, таких как дарение и продажа. Для их проведения потребуется оформлять специальное разрешение.