Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Как работают аукционы?

Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.

У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.

Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.

Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

• Возможность приобрести жилье со скидкой;
• Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
• Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке?

При продаже квартиры банковской организацией на публичных торгах покупатели могут рассчитывать на вполне ощутимые скидки. Квартиры являются непрофильным активом для банков. По этой причине они попросту стараются как можно быстрее избавиться от них, вернув свое. поэтому на аукционах квартиры порой представлены по цене ниже рыночной. Это часто привлекает потенциальных покупателей, желающих приобрести бюджетное жильё.

Если говорить о продаже объекта недвижимости владельцем, необычайно низкую стоимость ожидать не стоит. Однако покупка квартиры в ипотеке предполагает наличие некоторых дополнительных хлопот. Поэтому, чтобы мотивировать вас на покупку недвижимости с обременением, возможна некоторая скидка.

При этом не стоит забывать основные факторы, влияющие на ценообразование. Речь идет о площади, местонахождении квартиры, ее классе, наличии транспортной развязки и особенностей внутренней и внешней инфраструктуры. Даже в случае присутствия обременения квартира бизнес-класса не может стоить дёшево. Все равно в качестве основного ориентира выступают среднерыночные цены. Но всё-таки немного снизить ценник можно.

Покупка квартиры с возможностью досрочного погашения

Подобные сделки заключаются, когда банковская организация не дает согласия на реализацию квартиры, и покупателю предстоит покупать недвижимость за наличные. Также покупатель может получить займ совершенно в другом банке. Несмотря ни на что, платежи по кредиту предстоит вносить покупателю. Исходя из этого, он должен располагать суммой, равной остатку долга владельца перед банком. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцу перечисляется сумма средств для закрытия ипотеки. Алгоритм следующий:

• Стороны, принимающие участие в сделке, после того, как был подписан предварительный договор на покупку недвижимости, должны обратиться в финансовое учреждение. С собой продавцу нужно иметь гражданский паспорт и договор заключения кредита.
• На кассе потенциальный покупатель передаёт деньги сотруднику банка. По итогу продавец получает квитанцию о перечислении средств на счёт.
• Продавцу нужно написать заявление для получения справки про отсутствие задолженности. В одних финансовых учреждениях этот документ выдается сразу, а в других может потребоваться подождать до двух недель. Сроки отличаются ввиду того, что некоторые банки дополнительно к справке прикладывают закладную на квартиру (находящуюся не в стенах финансового учреждения, а в депозитарии).
• После того, как деньги получены, покупателю предоставляется расписка (заверенная нотариусом) в получении средств. Если нотариус к сделке не привлекался, продавцу потребуется написать документ от руки, указав свои паспортные данные и получение установленной суммы задатка для последующей продажи объекта недвижимости.

После этого с недвижимости снимаются все обременения, и продажа осуществляется по стандартному алгоритму (как будто квартира продается без залога).

Для покупателя этот вариант более рискованный, ведь передача денег осуществляется по договору, не подлежащему регистрации в Росреестре. Если посмотреть на ситуацию с другой стороны, теоретически не стоит списывать со счетов, что продавец может попросту отказаться от регистрации основного договора купли-продажи в Росреестре. В результате получение внесенной суммы денег возможно только в судебном порядке.

Не существует никаких запретов относительно покупки ипотечной квартиры. Просто покупателю предстоит пройти более сложную процедуру. Самым безопасным вариантом будет приобретение недвижимости с согласия банковского учреждения и при его участии. Таким образом, исключены риски мошенничества. Однако важно проверить квартиру так же, как и обычную, без обременений. Важно тщательно осмотреть состояние жилья (работу коммуникационных систем, не протекает ли крыша), ознакомиться с выписками из домовой книги (убедиться в том, что в квартире не прописаны третьи лица), получить выписку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, важно ознакомиться с документом, подтверждающим согласие на проведение сделки купли-продажи органов попечительства.

Что надо узнать до покупки квартиры в ипотеке

Покупка ипотечной недвижимости возможна, и такие сделки происходят все чаще и чаще. Но прежде чем вы примете окончательное решение о приобретении такого жилья, не лишним будет найти ответы на несколько вопросов.

1. Почему продают?

На самом деле причин может быть вагон и маленькая тележка, но не лишним будет попытаться выяснить истинную и самую главную. Чаще всего это разводы или улучшения жилищных условий, смена места жительства. Но бывают и такие случаи, когда человек является должником по алиментам или другим обязательствам и сейчас торопится продать жилье, пока его не арестовали приставы. В этом случае сделка может быть оспорена, если бывшего собственника признают банкротом в ближайшие сроки после продажи жилья. Поэтому не помешало бы проверить собственника квартиры на наличие долгов и исполнительных производств.

2. Где хранится закладная?

Сделка с недвижимостью в любом случае процесс не быстрый. А перепродажа квартиры в кредите длится еще дольше. Главный фактор торможения — процесс получения закладной от кредитора и залогодержателя. Ее выдают владельцу после погашения ипотеки. И без этого документа снять обременение и провести сделку через Росреестр не выйдет. Иногда закладная находится у банка в каком-нибудь архиве и ее не так быстро доставят в нужное отделение. Или же она может оказаться по какой-то причине у другой организации. Выяснить, где находится этот документ, может собственник жилья, обратившись в свой банк.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

• Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
• Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
• Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.

Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

• На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.

• Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.

• Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.

• При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.

• Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.

• Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

• сложность оформления квартиры;
• нахождение жилплощади в обременении;
• регулярные выплаты без задолженностей;
• постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
• необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

• стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
• все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
• перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
• каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
• перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

• Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
• Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
• Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

• Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
• Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Похожие записи:

• Как и куда перечисляются алименты
• Выплаты на 4 ребенка от государства – кому положены и какая сумма выплат
• Запретят ли хостелы в жилых домах?