Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Несколько реальных историй:
Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.
Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.
Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.
Дефекты строителей не исправляются по гарантии — нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.
В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»
«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».
В зависимости от назначения апартаменты классифицируют на несколько групп: для жизни, сервисные и инвестиционные.
Апартаменты, в которых можно жить, обычно строят на земельном участке с назначением под гостиницу. Такая недвижимость зачастую дешевле, чем обычное жилье. Нередко его покупают родители для подросших детей. К этому типу относится и так называемое псевдожилье. В отличие от большинства апартаментов, такие помещения продают без отделки и без мебели. Пример – комплекс Neopark у Пулковского парка.
«В сервисных апарт-отелях (как упоминавшийся Ye’s) часть собственников проживают сами, часть – сдают свои юниты самостоятельно, а часть – передают их управляющей компании и получают доход, – прокомментировала Яна Васильева. – Инвестиционный тип – это кондоотель, особый формат, объединяющий характеристики отеля и кондоминиума. Он отличается множеством собственников – их сотни, а то и тысячи. В таких отелях люди не проживают: они купили готовый бизнес и получают доход с помощью УК».
Екатерина Аршинова к этому перечню добавила рекреационные апарт-отели. Это премиальные объекты в курортных локациях. Например, «Русские сезоны» от девелопера RBI (Сестрорецк).
Доход с гарантией и без
Величина дохода – это, пожалуй, и есть главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей апартаментов. Каждый апарт-отель предлагает определенный пакет доходности. Минимальный – порядка 8%, максимальный – 20% (порой можно встретить и более высокие цифры, но эти предложения нужно изучать особенно пристально).
Много это или мало? По оценкам экспертов, банковские депозиты сейчас дают доходность на уровне 6,0-6,5%, квартиры – 7,0-8,0%, коммерческие помещения – порядка 12,0% (но порог входа в последнем случае довольно высок). Апартаменты на этом фоне смотрятся выигрышно. Однако данные по ним пока можно считать условными – в силу того, что сегмент еще слишком молод. Более уверенные статистические данные появятся лет через пять-десять.
И все-таки сколько денег в месяц могут приносить апартаменты? Эта цифра зависит от множества факторов. В частности – от суммы инвестиций.
«Предположим, вы вложили в покупку два миллиона. На эти деньги на ранних этапах можно приобрести небольшое помещение с отделкой и мебелью, полностью укомплектованный номер. Можно выбрать программу либо гарантированной доходности – она привязана к стоимости инвестиций (8,8% годовых), либо максимальной доходности, которая зависит от суммы, полученной за аренду, и составляет до 20%. Во втором случае в первые год-два вы будете получать порядка 10%, затем процент будет расти и на пятый год достигнет максимума. Это примерно 40 тыс. руб. в месяц», – разъяснила Яна Васильева.
По мнению Светланы Кузьменко, для инвестора самым выгодным и надежным является гарантированный доход. Если такой программы нет, то стоит подумать, нужно ли вкладывать сюда деньги. Еще один критерий, на который стоит обратить внимание, – средняя заполняемость апарт-отеля. При хорошем управлении номер должен быть заселен минимум 20 дней в месяц. Если нет – значит, налицо дефект места либо управления.
Подсчитать будущий доход можно самостоятельно. Вычисляете среднюю стоимость аренды в локации в день (данные по месячной стоимости есть в открытых источниках), умножаете на количество «заполненных» дней и из этой суммы вычитаете накладные расходы (если это полноценный отель – порядка 40%). Если полученная вами цифра в разы отличается от сказанного застройщиком – ищите другой вариант.
Преимущества апартаментов
1. Более низкая цена
Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.
Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.
2. Свобода планировочных решений
Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.
Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.
Оптимальное решение для многих ситуаций
Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации. Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья. То есть апартаменты для него будут подходящим вариантом.
Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.
При покупке объекта недвижимости – неважно, квартиры или апартаментов – будущему владельцу важно найти такой вариант, который будет отвечать всем его запросам по цене, местоположению, потребительским характеристикам. И если всё устраивает, то уже не столь важно, имеет ли квартира формальный статус жилья.
Что стоит учесть при покупке
Если все же возможность покупки апартаментов привлекательна, нужно учесть несколько особенностей такой операции, чтобы почувствовать выгоду от приобретения:
- Важно заручиться помощью опытного в данном вопросе юриста. Оплата его услуг может быть высокой, но он защитит от многих рисков сделки.
- Следует выбирать для приобретения апартаменты квартирного типа. Они выделяются как отдельный объект, могут иметь больше бытовых удобств.
- Желательно совершать сделку после введения в эксплуатацию. Нет риска утраты денег из-за банкротства или мошенничества застройщика. И можно убедится, что здание по результату соответствует проекту, это важно для безопасности.
- При оформлении покупки нужно выяснить возможность использования общего имущества, такого как парковка, холл, придомовая территория.
- Следует поинтересоваться уровнем коммунальных услуг, тарифами поставщиков.
Даст ли банк ипотеку на апартаменты?
Да, банки охотно предоставляют ипотеку на апартаменты. Соответствующие программы есть практически у всех крупных банков, и их становится все больше.
Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить первый взнос по кредиту – 10 – 20 процентов. Некоторые банки идут на предоставление ипотеки на апартаменты без первоначального взноса. Однако процентная ставка по таким ипотечным кредитам будет менее выгодна.
В среднем ставки по ипотеке апартаментов равны 16-19 процентам в год. Это выше, чем ставки по аналогичным кредитам на приобретение квартиры. Разница в ставках вызвана тем, что с точки зрения банка апартаменты – это коммерческая недвижимость. Кроме того, свою роль оказывает и спорное юридическое положение апартаментов. Банки стараются подстраховать свои риски. Если приобретается строящаяся недвижимость, ставка снижается на несколько процентов после оформления права собственности.
Еще один способ снизить ставку ипотеки на покупку апартаментов – оформить ее в банке, который аккредитовал застройщика и конкретный объект. Списки таких банков можно узнать у строительной компании. Как правило, они находятся в открытом доступе на сайте.
После выбора квартиры, покупатель и банк заключают договор ипотеки. Средства по нему перечисляются напрямую застройщику в обмен на уже построенное помещение или обещание его передать в будущем. Договор ипотеки также должен быть зарегистрирован Росреестром. Он станет обременением помещения, на приобретение которого были потрачены кредитные средства.
Другие минусы приобретения апартаментов
На застройщика нежилого фонда не наложены обязанности обеспечивать собственников социальной инфраструктурой: он не обязан возводить детские сады, школы, строить поликлиники. Учитывая увеличение объема продаж апартаментов, жильцов становится все больше на уже существующий объем инфраструктурных объектов. Если здание возведено в спальном районе со сложившейся инфраструктурой, места в школах и садах могут быть переполнены. Таким образом у семей с детьми станет на одну проблему больше: куда устроить своего ребенка.
Ряд законов, регламентирующих проживание в жилых объектах не распространяются на квартиры в апартаментах. Например, не будет действовать «Закон о тишине», устанавливающий рамки для шумных соседей.
Рассматривая минусы апартаментов для покупателя, нельзя не коснуться финансовой стороны вопроса. Плата за услуги ЖКХ в апартаментах выше на 10-25%, чем в жилом фонде. Коммунальные услуги рассчитываются как за нежилое помещение, и эти расценки традиционно выше. Особенно это актуально для самых «дорогих» пунктов в платежке: отопления, горячего водоснабжения и электричества. За них придется заплатить на 22-27% больше, чем в квартирах. Более того, застройщик апартаментов имеет право навязать выгодную для него управляющую компанию, не ориентируясь на пожелания жильцов.
Недостатки апартаментов касаются и сфер налогооблажения и субсидирования. Собственник апартаментов не имеет права на получение жилищных субсидий, налоговый вычет. А налог на само помещение будет повышенным и рассчитываться будет по кадастровой стоимости.
Покупка апартаментов в ипотеку тоже имеет свои трудности. Как правило, банки неохотно выдают ипотечные кредиты, а некоторые кредитные организации и вовсе не сотрудничают с покупателями такого вида жилья.
Почему не стоит покупать апартаменты, если Вы любите тишину и спокойствие, чем они хуже? Вам могут сильно не понравиться соседи, ведь нередко квартиры в апартаментах соседствуют с помещениями, в которых расположены разнообразные фирмы.
Специалисты в строительной сфере утверждают, что на рынке недвижимости всего отмечено четыре основных вида новомодного жилья:
- Бюджетный вариант — апарт-отели. Арендовать такое помещение можно на небольшой срок. К услугам относится гостиничный сервис, оборудованный санузел.
- «Кондоминимум-отели». Эти помещения, имеют полный набор гостиничных услуг, включая охрану, питание, уборку. Могут сдаваться в аренду или же быть выставленными на продажу, с целью проживания в них.
- Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах. Этот вид жилья, не предполагает гостиничного обслуживания, предлагается для выкупа, с возможностью зарегистрироваться.
- Номера в доходном доме. Жилье предназначено для аренды на большой срок, возможно использование сервиса.
В России распространены два вида: проживание в апарт-отелях и жилье с постоянным проживанием.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при приобретении, рассмотрим, какие недостатки и преимущества повлечет за собой приобретение модного жилья.
Плюсы и минусы апартаментов
Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:
-
Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.
-
Расположение в районах с развитой инфраструктурой.
-
Круглосуточный гостиничный сервис.
-
Уникальная архитектура и продуманная планировка.
-
Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.
Мой опыт жизни в апартаментах
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Цены и финансирование
Из-за неопределенного правового статуса и относительно высоких налогов апартаменты в России продаются на 10–30% дешевле обычных квартир в тех же локациях. Такие цифры приводит издание «Лента-Дом» со ссылкой на данные компаний NAI Becar и «Бест-Новострой».
В Европе, наоборот, дороже стоят апартаменты. Например, во Франции считается нормальным, если такой объект продается с наценкой 10% по сравнению с традиционными новостройками и жильем комфорт-класса. Более того, иногда апартаменты на французском рынке обходятся вдвое дороже квартир. Цены выше за счет лучшей обустроенности : комплексы возводятся с бассейнами, тренажерными залами и просторными общественными пространствами. Также, по данным Savills, во всём мире стоимость апартаментов повышается в среднем на 15%, если комплекс обслуживает крупный гостиничный оператор.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.