Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебные споры о границах земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.
Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:
- на геодезическую съемку около 10 дней;
- на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
- на предоставление документов – 5 дней;
- на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.
Существуют стандартные предпосылки конфликтов, которые часто приводят к судебным разбирательствам:
- Ошибки в документах, из которых внесены сведения в единый реестр недвижимости. Возможно наложение границ участков, если по некоторым из них кадастровые работы проводились относительно недавно, а по другим больше 10 лет назад.
- Неправильные расчеты кадастрового инженера при проведении замеров. В этом случае важно доказать необоснованность, заказав повторное межевание.
- Самозахват. В этом случае соседи самовольно переносят забор. Это влечет к незаконному уменьшению территории соседей. Важно попробовать с ними договориться. Если же они сделали это умышленно и не идут на контакт, поможет судебное разбирательство. В случае положительного решения суда границы будут восстановлены судебными приставами.
Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15
В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.
Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.
Можно ли уточнить только часть смежного надела
По итогам кадастровых изысканий относительно определения размеров нескольких земельных участков количество справок согласования должно соответствовать числу уточняемых объектов недвижимости.
Если по окончанию процедуры была установлена только часть границ смежного надела, совпадающих с межой участка – объекта работ, на основании ч. 2 ст. 43 221-ФЗ отдельный акт согласования не потребуется.
Подобные нормы корректны и при исправлении ошибок в Росреестре относительно месторасположения смежной с определяемой недвижимостью – объектом работ, границы.
Если выявлены недочеты в координатах, не смежных с проверяемым наделом, то потребуется предоставить дополнительный запрос и включить отдельный документ согласования в межевой план.
Порядок согласования местоположения границ земельного участка
К межевому плану составляется акт согласования местоположения границ земельного участка. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц.
Если надлежащим образом извещенное лицо не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования.
Если с собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования (ч. 4 ст. 40 Закона N 221-ФЗ). В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что кадастровая палата откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (п. 9 ч. 3 и п. 2 ч. 5 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).
Для устранения разногласий рекомендуем воспользоваться следующим алгоритмом.
Объекты искусственного происхождения – это стены домов, хозяйственных построек, сараев, бань, гаражей, заборы и иные ограждения, автомобильные дороги, железнодорожные пути и прочие линейные объекты.
Природные объекты – это лесопосадки, лесополосы, овраги, реки, ручьи и аналогичные объекты.
Самое главное – такие объекты должны визуально отделять земельный участок от соседних.
Для того, чтобы определить границу участка по таким объектам нужно установить, где они последний раз без изменений были расположены 15 или более лет.
Объясню на наглядном примере:
- Земельный участок был окружен забором с 1980 года по 2003 год без изменения его местоположения. То есть, 23 года.
- В 2004 году одна из границ участка изменила свое местоположение путем перестановки забора на два метра в сторону от участка, т. е. в 2004 году участок расширился.
- В 2007 году был перенесен забор другой границы на 1,5 метра в сторону от участка, т. е. участок опять расширили.
Границы земельного участка уточняются в 2020 году. Каким образом? По забору, который существовал с 1980 года по 2003 год.
Почему?
Потому, что в соответствии с п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости мы установили границы участка, которые существовали без изменений более 15 лет. Следовательно, именно такая граница считается установленной и согласованной между собственниками смежных участков.
А как определить границы этого участка в 2024 году? По забору, который существовал с 2007 года по 2023 год. Потому, что он просуществовал на местности без изменений последние 15 лет.
Наиболее часто встречающиеся документы, в которых зафиксированы сведения о существовании фактической границы участка:
- Генеральные или ситуационные планы участка, составленные органами технической инвентаризации (БТИ);
- Ортофотопланы местности;
- Картографические материалы государственного фонда данных масштабом 1:5000 и крупнее.
Самое главное, чтобы из этих документов можно было определить местоположение фактических границ и время их существования.
«Соответствие требованиям земельного законодательства» – что значит эта формулировка?
Если границы земли не оформлены, то в кадастровый паспорт будут внесены записи именно с такой формулировкой – границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Это означает, что межевание границ не проводилось. Приказ Минюста от 18 февраля 2008 года №32 законодательно закрепил, что указанная выше формулировка должна быть внесена в графу 17 кадастрового паспорта объекта в случае отсутствия информации в государственном реестре учета земель о границах.
Но такая запись может быть закреплена в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность и даже если имеется межевой план участка с четко определёнными границами. Вероятнее всего в таких случаях допущена кадастровая ошибка. Сотрудники кадастровой палаты могут по невнимательности перепутать данные и внести ошибочные сведения. ФЗ от 24 июля 2007 года №221 гласит, что кадастровая ошибка будет исправлена, если будут предоставлены документы, указывающие на надлежащее оформление границ (в нашем случае, это межевое дело с подробной схемой границ земли).
Запись в пункт 17 кадастрового паспорта может быть внесена, если межевое дело составлено неверно и с отклонением от установленного образца. В подобных ситуациях органы кадастрового учёта не будут вносить изменения в паспорт объекта.
Ввиду этого, всем собственникам настоятельно рекомендуется внимательно ознакомиться с межевым делом. Недвижимость без установленных границ подобна «коту в мешке» — высок риск возникновения споров по поводу общей площади земельного надела.
Установление границ земельного участка
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Установление границ земельного участка
Земельное законодательство определяет, что часть земной поверхности, имеющая установленные границы, является земельным участком. Главным признаком, позволяющим выделить земельный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимости, являются его внешние границы, определенные при формировании участка.
Установление границ, проведенное в соответствии с требованиями законодательства, позволяет индивидуализировать участок среди прочих, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Внешняя граница земельного участка складывается из географических координат, определяемых путем геодезического исследования территории с нанесением их на топографические карты и схемы.
Границы земельного участка позволяют определить его местоположение, то есть привязать его к границам соседних сформированных участков, а также к природным или искусственным объектам.
Установление границ участка требуется в следующих случаях:
- 1) Первоначальное формирование земельного участка для целей кадастрового учета и последующего предоставления в пользование физическим и юридическим лицам;
- 2) Проведение комплексных кадастровых работ для целей установления или изменения категорий земли, территориального зонирования в рамках подготовки градостроительного регламента;
- 3) Наличие несоответствия внешних границ земельных участков, один или несколько из которых находятся на стадии формирования (определения).
Главной целью установления границ является индивидуализация конкретного земельного участка, позволяющая выделить этот объект среди аналогичных.
Кто может являться участником процедуры согласования границ земельных участков?
В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (статья 39, п.3) согласование границ земельных участков проводится в присутствии лиц, обладающих правами на смежные участки, между которыми проходить граница межевания по праву:
— По праву пожизненного владения (в том числе и по наследству).
— По праву собственности физическими или юридическими лицами на постоянной (бессрочной) основе, если земли находятся в муниципальном или государственном владении, но предоставлены этим лицам на пожизненное владение или пользование.
— По праву аренды. Когда владельцами земли являются государственные или муниципальные органы и подписан соответствующий арендный договор на владение землей на четко оговоренный срок.
— По праву бессрочного (постоянного) пользования. Когда смежные участки земли передаются в бессрочное пользование физическим лицам от муниципальных учреждений, государственных органов, казенных предприятий или органов местного самоуправления, а также, если права распоряжаться землями утверждаются по нормам неразграниченной госсобственности.
Что собой представляют межевые знаки для определения границ земельных участков?
После согласования границ земельных участков на местности закрепляются специальные межевые знаки – метки о границе смежных участков. На сегодняшний день, по приказу Минэкономразвития РФ, существует три типа разрешенных к размещению межевых знаков:
— деревянный столб;
— металлическая труба;
— металлическая марка.
Технические характеристики межевых знаков четко прописаны в законодательных нормах Земельного Кадастра РФ, с учетом их сохранности, способа использования и условий закладки. На межевом знаке должна указываться подробная информация по срокам согласования границ земельных участков (год и месяц закладки). Надписи производятся специальными красками, устойчивыми к погодным климатическим условиям той местности, где они размещаются. Следить за сохранностью межевых знаков вверяется в обязанность собственников земельных участков, арендаторов или временных пользователь земель. В российском законодательстве предусмотрена административная ответственность за умышленное повреждение или уничтожение межевых знаков.
Кадастровые координаты
Кадастровые координаты это месторасположение на местности недвижимости, которое вносится затем в карту. Публичный кадастр располагает сведениями обо всех земельных наделах, включённых в государственный реестр РФ. Здесь содержатся абсолютно все кадастровые координаты земельного участка, по которым вы легко сможете его найти на карте. Поможет вам в этом, простой в использовании интерфейс данной карты, благодаря которому вы можете вести поиск напрямую по карте, а также указав в специальной строке кадастровый номер или адрес нужного участка. Кадастровые координаты отражаются в специальном кадастровом документе выписка из ЕГРН, где присваивается уникальный кадастровый номер, а также содержатся дополнительные сведения по объекту права, в данном случае земельный или дачный участок. Кадастровый паспорт, выписка или справка может быть представлена как на бумажном, так на электронном носителе. Обратите внимание, ранее кадастровые координаты были зафиксированы в кадастровом паспорте или в выписке из ЕГРП. В настоящее время единым форматом документа является выписка из ЕГРН, согласно закона ФЗ-218. Узнать информацию по объекту права по кадастровым координатам и посмотреть другие образцы документов можно здесь.
ВАЖНО! Основной документ, регулирующий выполнение работ по межеванию, это инструкция от 08.04.96 от Комитета по земельным ресурсам.
Что определяет данная инструкция? Она указывает на виды работ по межеванию, на требования к точности, этапы процесса, контролирующие и принимающие работу инстанции. Также по инструкции оформляется и результат услуг – кадастровый отчет с указанием точных границ.
Данная инструкция является основным регулирующим документом для специалистов по геодезическим работам. И заказчики межевания должны получать точно выверенные данные по любому участку, независимо от того, как они его получили во владение. Особенно важно выделить территорию, которая долго время имела просто естественные границы.
Если межевание проведено с нарушением инструкции, результат его будет признан незаконным.
В случае, если ваша земля не оформлена, не зарегистрирована, нужно начать процесс ее оформления. И самый первый этап этого процесса – его межевание. Нужно отметить точки границ, оформить план участка. Где заказать услугу?
Следует обратиться геодезическую службу по месту нахождения земли, вызвать квалифицированного специалиста. Кадастровый инженер с помощью специального оборудования установит точные координаты надела, какой является его длина, ширина, общая площадь. Межевание проводится для участков и правильной, и неправильной площади.