Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Ипотека в новостройке: особенности
Есть и другие отличия.
- Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
- На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
- Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
- Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.
Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.
Перед оформлением сделки, нужно:
- Изучить проектную документацию.
- Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
- Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
- Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
- Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
- Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Кредитный договор как средство платежа
Для того чтобы стало окончательно понятно, как купить новостройку по ипотеке, нужно уделить внимание такому важному событию, как подписание договоров.
После того, как будут произведены все действия, направленные на поиск подходящей квартиры и проверку строительной организации, можно переходить к непосредственному заключению сделки.
Однако так как в данном случае рассматривается ипотека, то сначала следует заручиться согласием банка. Документы, которые нужно будет предоставить в банк, зависят от того, на какой стадии находиться строительство.
Как правило, добросовестный застройщик, уже готов к таким событиям и у него есть определённые договорённости с кредитной организацией. Поэтому покупателю нужно позаботиться лишь о подтверждении доходов.
Для совершения и оформления ипотечной сделки в обязательном порядке требуются согласие супругов, а также выдвигают и другие дополнительные требования.
Подписанный кредитный договор нужно отнести застройщику, и только после этого можно будет подписать договор о приобретении квартиры.
Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.
Основные риски:
- оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
- оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
- заморозка строительства дома;
- долгое, затянувшееся строительство дома;
- низкое качество жилья;
- несоответствие планировки и метража квартиры;
- отсутствие благоустроенной территории.
Давайте познакомимся с основными условиями, которые должны быть соблюдены для того, чтобы стать обладателем жилья в новостройке.
- Очень часто кредитная организация требует, чтобы вы обращались только к тем застройщикам, у которых имеется договоренность с данными кредитными организациями. Дело в том, что банки тоже весьма рискуют, выдавая ипотеку. Дом может быть не сдан, строительство заморожено, и вы через суд можете отказаться от ипотечного кредитования, тем самым, оставив банк в убытках. Поэтому, кредитная организация заключает договора с определенными надежными фирмами застройщиками, приобретение недвижимости у которых и предлагается для ипотечного кредитования.
- Второе условие касается сроков, которые мы обсуждали в пункте выше. Приобретать недвижимость можно только в том случае, если ее строительство завершено не менее чем на 70%.
- Вам необходимо быть готовыми внести существенный залог на приобретение недвижимости. Он может быть начислен в виде денежных средств, а также, вы можете предоставить в залог свое имущество в виде машины или квартиры.
- Срок ипотечного кредитования не может быть начислен меньше, чем 1 год.
- Кроме того, вы должны являться гражданином Российской Федерации, иметь прописку в регионе, где оформляется ипотечное кредитование.
- По возможности, у вас должна быть постоянная работа для того чтобы предоставить справку о доходах. Но некоторые банки закрывают глаза на данный пункт, ведь многие граждане в нашей стране предпочитают работать без официального трудоустройства.
- Также, дополнительно каждая кредитная организация выдвигает свои индивидуальные условия. Поэтому, прежде чем оформлять ипотечное кредитование, тщательно с ними ознакомьтесь, возможно, в некоторых случаях вы не подойдете под критерии банка, как бы вы ни старались.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2017 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Особенности этого вида кредитования
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.
С чего начать, чтобы купить квартиру в ипотеку на этапе застройки
Из-за того, что это отличный вариант сэкономить спрос на такой вид кредитования очень широк и прежде, чем задаться вопросом как оформить ипотеку в новостройке необходимо найти дом в котором бы ещё остались свободные квартиры для продажи.
Стоит выбирать только проверенных застройщиков, только так вы сможете переехать в собственной жилье ближайшие пару лет, из-за нестабильной экономической ситуации это игра в Русскую рулетку, которая может затянуть стройку и на десять лет.
Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки:
- Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант;
- Далее отправляйтесь в представительство девелоперской организации, где предоставляется полный перечень партнёров и банков с условиями, на которых оказывается ипотечное кредитование;
- Попросите в банке список аккредитованных застройщиков. Иначе процесс проверки документов на квартиру в банке может затянуться;
- После обсуждения условий на которых банк согласен участвовать в процессе ипотечного кредитования квартиры в новостройке, необходимо её забронировать и переходить к официальной стадии оформления документов;
- Заключается соглашение об участии в долевом строительстве или уступке прав требования.
Документы, которые необходимо запросить у застройщика
Для того, чтобы как можно скорее заехать в новое жильё и минимизировать свои риски, а так же потери ещё на этапе процедуры покупки квартиры в ипотеки в новостройке, необходимо выбрать надёжного застройщика. Рисковать своими вложениями стоит лишь если вы проверили всю необходимую документацию и ознакомились с отзывами реальных клиентов застройщика. Принять окончание в пользу одной из девелоперской компании можно на основании следующих документов:
- Непосредственно с учредительными документами должно прилагаться право землю для выполнения строительных работ;
- Разрешение от местного муниципалитета на строительство;
- Проектная декларация на объект застройки;
- Решение о распределение квартир в новостройке;
- Инвестиционный договор.
Стоит обратить своё внимание не только на достоверность и законность всех документов, но и репутацию самого застройщика. Для этого изучите уже реализованные проекты и расспросите долевых собственников уже готовых домов на наличие отрицательных моментов, а так же возможных задержек в строительстве.