Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «11 причин, по которым могут отказать в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Большая кредитная нагрузка
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.
Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.
Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.
Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.
Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.
Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.
Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.
За доходы банк может принять сразу несколько источников, откуда вы получаете деньги:
- Зарплата. Если вы работаете в организации по трудовому договору больше шести месяцев, банк считает это надежным источником дохода.
- Сдача недвижимости. Банку нужно предоставить подтверждение такого дохода — например, декларацию, по которой вы платите налоги, договор найма помещения, чеки самозанятого.
- Доход с вклада — можно принести в банк договор на открытие вклада.
В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.
Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.
Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.
Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.
Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Что делать, если банк отказал из-за уровня доходов?
Большинство банков исходят из того, что ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать половины доходов. Чтобы заявка на ипотеку была более убедительной, стоит указать все имеющиеся доходы (например, зарплата, аренда квартиры, пенсия). Если этого оказывается недостаточно, можно найти созаемщика, то есть человека, который разделит ответственность за выплату кредита.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
Кому чаще всего не дают ипотеку?
Если вы планируете взять ипотеку и начать новую жизнь, тогда необходимо помнить о том, что иногда вы можете получить отказ.
В большинстве случаев отказ может быть связан с рядом фактором и не всегда основным фактором будет являться небольшой доход. Иногда отказы могут получать, даже та категория людей, которая имеет стабильный заработок и хорошую работу. Дело в том, что практически в каждом банке есть собственный список профессий, из-за которых они могут просто не выдать вам деньги. Список может отличаться, так как его постановлением занимаются только банки. Если вы планируете отправляться за ипотекой, тогда сначала изучите список, который даст уверенность в том, что вы действительно сможете получить необходимые средства.
Особая ситуация: сначала одобрили ипотеку, потом отказали
Отдельно стоят случаи отказа после одобрения ипотеки. Это обычно происходит, когда:
- Изменилась экономическая ситуация. Например, в 2014 году ЦБ повысил ключевую ставку. Одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Они пересмотрели условия кредитов. Кто перестал подходить, получил отказ перед сделкой.
- Заемщик сменил работу. Банк может пересмотреть решение по заявке. Особенно, если на новой работе ниже зарплата.
- Новый кредит. Не подавайте заявки на новые кредиты до получения ипотеки. Новая кредитная нагрузка может заставить банк отозвать одобрение.
- Просрочка по старым кредитам. Делать долги тоже нельзя. Иначе банк подумает, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
- Против заемщика возбудили уголовное дело. Будет 100% отказ. Потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.
В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.
Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.
Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.
Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.
Как исправить: Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.
Кому не дадут ипотеку
Каждый банк предъявляет свои требования по ипотечному договору. Но в большинстве случаев условия кредитования, так же, как и причины для отказа в кредите, бывают одинаковыми.
Банки чаще отказывают в ипотеке:
— иностранным гражданам (не во всех банках);
— клиентам моложе 20 лет и старше 70 лет;
— лицам, не имеющим официального места работы;
— заемщикам, с которых через суд взыскивались долги по предыдущим кредитам;
— любителям часто менять место работы.
Банк может не принять во внимание все вышеперечисленные факторы лишь при наличии у потенциального заемщика достаточно ценного залога: элитного жилья, большого земельного участка, дорогостоящей нежилой недвижимости, ценных бумаг и т. д.
Дополнительные факторы, которые влияют на решение
При оценке платежеспособности заемщика учитывается:
-
Количество иждивенцев (дети, пожилые родители, которые проживают с ним);
-
Наличие супруга;
-
Возраст;
-
Дополнительные ежемесячные расходы;
-
Уровень долговой нагрузки.
Полная семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем, например, одинокая женщина с детьми. В полной семье второй супруг может выступать созаемщиком. Если один из супругов выплачивает алименты, это учитывается в обязательном порядке в статье расходов. Если по алиментам имеются задолженности, банк вправе отказать в ипотечном кредите.
Людям пенсионного возраста трудно получить ипотеку, тем более на длительный срок. Здесь важен общий доход супругов. Если банк все же примет положительное решение, то на момент погашения кредита возраст заемщики не должен превышать 75 лет.
Когда банк точно откажет в выдаче ипотечного кредита:
-
Просроченные платежи по кредитам.
-
Судебная задолженность, в том числе по алиментам.
-
Низкий доход и иждивенцы, которые находятся на обеспечении заемщика.
Что делать, если не дают ипотеку
Есть ряд клиентов, которые по целому ряду причин вовсе не могут получить ипотеку, то есть им приходится искать другие варианты. Например, есть те кому отказывают в ипотеке, к их числу относятся граждане других стран, или лица, имеющие судимость по тяжким преступлениям. Действительно, если ипотеку получить не удастся то есть только два варианта: накопить на покупку или оформить займ на родственника.
Но зачастую, есть разные пути решения проблемы. Например, если вам отказали в ипотеке в одном банке, то нет повода отчаиваться, можно разослать свои анкетные данные в разные кредитные организации, это заметно повысит шанс на положительное решение. К тому же если у вас маленький доход, и он является причиной отказа от кредитования, то вам достаточно найти первоначальный взнос около 50%, тогда у вас появится шанс получить займ без первоначального взноса.
Требования и документы
Что делать, если банки отказывают в ипотеке с хорошей кредитной историей? В первую очередь следует внимательно изучить требования финансовых учреждений к претендентам на заем. Такая информация публикуется открыто, однако клиенты зачастую пропускают какой-то пункт, а потом не понимают, почему «пришел» отказ.
Каждый кредитор устанавливает свои критерии оценки потенциального заемщика. Стандартные требования к получателю ипотечного займа:
- возраст от 21 года до 60-65 лет (на момент окончания срока действия договора). Отдельные ФКУ допускают приобретение ипотеки лицами от 18 лет;
- российское гражданство;
- непрерывный стаж на текущем рабочем месте от полугода. Причем общий накопленный стаж должен превышать год.