Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Штраф за незаконную перепланировку
Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.
Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.
Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.
Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.
Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):
- Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
- Паспорт заявителя.
- Устав (если заявитель — фирма).
- Доверенность (если заявление подает представитель).
- Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
- Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
- Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Перепланировка и переустройство
На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:
- Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
- Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.
Типичными примерами перепланировки являются:
- перенос внутренних стен;
- создание пристройки;
- изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
- изменение габаритов проемов двери и /или окон;
- установка рольставней;
- создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.
Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:
- на граждан 1000-2500 руб.
- на должностное лицо 4000-5000 руб.;
- на юрлицо 40000-50000 руб.
Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения
Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.
Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.
Возможно ли самовольное переустройство?
Стоит понимать, что перепланировка — процесс долгий и требует не только времени для сбора необходимой документации, но и материальных затрат.
Перепланировка нежилого помещения — процедура строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов.
Рассмотрим виды работ, которые относятся к перепланировке помещения:
- установка стен;
- смена мест расположения санитарных зон;
- перенос, снос и установка вспомогательных элементов;
- увеличение или уменьшение размеров оконных проемов;
- установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей;
- изменение конструкции основания пола;
- установка или демонтаж лестничных пролетов;
- подключение коммуникаций.
Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения
Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.
Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.
При выполнении ремонта без получения соответствующих разрешений от государственных инспекторов, работы будут признаны самовольными.
В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.
Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление / Правоведус
Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.
Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.
Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.
Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:
- в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
- на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.
Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:
- с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
- со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.
Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:
- возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
- переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
- перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
- остекление лоджий и балконов;
- изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
- устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
- изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
- ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.
Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.