Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сервитут на земельный участок: что это такое простыми словами?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:
- стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
- составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
- после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
- после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.
Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:
- часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
- необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.
При этом суд дает соответствующее определение на наложение или снятие права на пользование чужим участком земли только в случаях, когда данное право соответствует всем условиям, оговоренным на уровне закона, среди которых:
- разумность возникновения права;
- справедливость возникновения права;
- законность возникновения права;
- цель возникновения данного ограничения.
Согласно законодательным актам сервитут может быть бессрочным и срочным. Точный срок действия данного права может быть установлен следующими актами:
- соглашением об установлении частного сервитута;
- решением суда, содержащим в себе все условия возникновения такого права;
- нормативно-правовым актом.
Во всех случаях, когда точный срок данных правоотношений не устанавливается, он считается действующим бессрочно, за исключением некоторых случаев, установленных на государственном уровне.
Как работают сервитуты?
Сервитуты могут вступить в силу несколькими способами. Точные правила различаются в зависимости от законов страны и муниципалитета. Коммунальные сервитуты, например, могут быть записаны в документы о собственности.
Некоторые просто подразумеваются необходимостью; например, если ваш сосед не может получить доступ к своему дому, не проехав через вашу землю. В некоторых случаях человек может получить сервитут путем «неправомерного владения». Это означает, что он просто пользуется чужой собственностью в течение определенного периода времени. Остальные должны быть предоставлены в письменной форме.
Сервитуты чаще всего идут вместе с землей. Когда земля продается или передается новому владельцу владельцы передают право на землю вместе с сервитутом. Это может различаться в зависимости от вида сервитута и специфики договора. Многие сервитуты считаются постоянными.
Зачем вообще придумали это право?
Было время, когда о сервитуте никто не знал, кроме юристов. Хотя он был закреплен в законе еще в советскую эпоху. Все потому, что участки тогда были ровные, имели строгие границы и свои собственные подъезды и подходы.
Со временем, землю стали раскупать в огромных количествах, появились сотни дачных сообществ, участки начали делиться, сливаться. Некоторые дачи сейчас имеют такие обширные владения, что и правда загораживают собой все, что только можно.
Тогда и начались споры — один не может проехать к своему дому, другому нужно провести водопровод, а сделать это без «наезда» на чужую собственность невозможно. Кто-то и вовсе перегородил единственный общественный пляж забором.
Сервитут как раз и определяет в таких спорах, кто имеет право пользоваться не своим участком, а кто нет.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Разновидности сервитута
Принято выделять два основных типа сервитута – частный и публичный. Официально термина «частный сервитут» не существует, как правило, такой вид документа просто называют сервитутом.
Под частным сервитутом понимают установление права использования территории соседей для личных нужд – например, когда требуется проложить коммуникации через соседний участок. Конечно, не всегда нужно оформлять такое соглашение, особенно если отношения с соседями хорошие, но порой приходится добиваться разрешения в судебном порядке. Важная деталь в таком соглашении – что вы не только сможете проложить коммуникации, но и в случае необходимости осуществите его ремонт.
Публичный сервитут несколько отличается – он устанавливается государством или муниципалитетом: нередки случаи, когда территория, принадлежащая человеку на законных основаниях, становится не совсем комфортной для пользования вследствие установления публичного сервитута – к примеру, на ней начинают пасти скот или превращают в дорогу для жителей поселка. Чтобы избежать подобного, следует обратить внимание на расположение участка, который вы приобретаете. Как правило, небольшой анализ помогает избежать трудностей в будущем. Когда речь идет об участке при таунхаусе, наложение сервитута – большая редкость. Но иногда сервитут все же устанавливается для проведения геодезических работ.
С точки зрения законодательства, это – сделка, целью которой является передача права пользования вещью (в том числе и недвижимого имущества) другому лицу. В такой сделке участвуют два лица – владелец вещи (обязанная сторона) и получатель вещи (управомочное лицо). О том, какие объекты могут быть обременены сервитутом, читайте здесь, а о субъектах сервитутных отношений мы писали тут.
Стоит четко понимать, что передача права использования не приравнивается к передаче прав владения.
То есть, лицо, получившее некоторый объект для личных нужд посредством сервитута, не имеет права продавать, сдавать в аренду, оставлять в залог и проводить иные манипуляции с выданным ему объектом. Все что он может – использовать его в таких целях, которые были прописаны в договоре заключения сервитута. Более подробно о том, какие права и обязанности имеются у обладателя сервитута, мы рассказывали здесь, а что вправе требовать собственник участка, обремененного сервитутом, вы узнаете тут.
Также не стоит забывать, что сервитут действует ровно до тех пор, пока в нем есть какая-либо надобность.
Если цель его оформления себя исчерпала, то сервитут прекращает свое действие. Например, вы использовали озеро соседа, чтобы восполнять запасы воды на своем участке. Однако, как только вы вырыли колодец на своей земле, потребности в сервитуте больше нет и он прекращает свое действие.
Более подробно о том, что такое сервитут на земельный участок, вы можете прочитать в другой статье, а полное определение и описание его видов, вы найдете в этом материале.
Что такое сервитут, определение простыми словами
Говоря простым языком, сервитут – это законное право ограниченно пользоваться чужой собственностью для личных целей. Оформляется он только в случаях крайней необходимости. К примеру, если требуется проход или подъезд к дому, а иначе, чем через чужой участок, сделать его не получается физически.
Определение сервитута дано в ст. 23 ЗК РФ. Согласно этому нормативному акту, сервитут – это право ограниченного использования лицом земельного участка, который ему не принадлежит.
При этом собственник надела может по-прежнему распоряжаться им как ему заблагорассудится. Однако он не может перекрыть доступ к определенному объекту лицам, обладающим сервитутом. Владелец обязан не препятствовать проезду или проходу, оформленному должным образом.
Сервитут не может выступать объектом какой-либо гражданско-правовой сделки. Он навсегда привязывается к определенной недвижимости.
Правом владеть сервитутом обладают только те лица, которые являются собственниками имущества, для которого он устанавливался. Если произойдет отчуждение прав на землю, где установлен сервитут, то вместе с имущественными правами новый собственник получит и обязательства по обременению. Это закреплено в ст. 275 ГК РФ.
При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.
Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.
Как правило, сервитут устанавливается в отношении земли разной формы собственности, с обязательной регистрацией в ЕГРН и может быть получен:
- Путем заключения письменного договора сторон;
- Нормативно-правовым актом;
- Судебным решением.
В соответствии с этим, подразделяют временный и постоянный сервитут, частного (личного) и публичного (общественного) характера. Сервитуты не имеют фиксированных нормативных параметров, устанавливаются как на небольшой территории, так и на сотнях гектарах земли:
- Для организации проезда;
- Проведения работ (геологоразведка недр, водных ресурсов и т.д.);
- Прокладки коммуникаций;
- Для заготовок продукции и сельскохозяйственных нужд.
Частный сервитут в большинстве своем имеет временное значение, для целей обеспечения проезда техники с грузом на время строительства либо подготовке к нему. Однако иногда требуется и постоянный сервитут, например, для создания полноценного прохода к участку соседа.