Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключаем договор аренды под общепит. Часть 1: портрет идеального арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Все стараются добавить в меню алкоголь — это повышает оборот заведения и увеличивает круг потенциальных посетителей. Но для этого понадобится лицензия на розничную продажу алкоголя.
Лицензию выдают в Федеральной службе Росалкогольрегулирования, а документы её оформление принимаются в администрации субъекта РФ: области, края или республики.
Какие нужны документы:
— заявление о выдаче лицензии;
— оригинал или копия ИНН;
— копия свидетельства о регистрации юридического лица;
— квитанция об уплате госпошлины;
— оригиналы и копии учредительных документов;
— справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов (полученная максимум за 60 дней до подачи заявления);
— документ, подтверждающий полную оплату уставного капитала ООО;
— копия документа о регистрации ККТ;
— договор аренды (от года и более) или документы на помещение, зарегистрированные в Росреестре.
От проектора до пальмы: что сдают в краткосрочную аренду
Недвижимость и личный транспорт (от автомобилей и квадроциклов до электросамокатов) — классические направления для арендного бизнеса, которые в 2020 году уже никого не удивят. Но сдавать в аренду можно не только квартиры и средства передвижения, но и потребительские товары — одежду, технику, предметы декора, инструменты.
По нашим данным, в июне и июле 2020 года россияне чаще всего сдавали в аренду личные вещи — одежду, аксессуары, товары для детей. На эти категории приходилось больше всего объявлений на сайте, а спрос на аренду личных вещей вырос за год на 13%.
Самый активный спрос на аренду в летние месяцы наблюдался в категории «Для дома и дачи»: возможностью взять на время бытовую технику и инструменты для ремонта россияне в июне-июле 2020 года интересовались на 84% активнее, чем в прошлом году. Еще одна категория товаров, которые пользователи готовы активно арендовать, — предметы для хобби и отдыха.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Сколько нужно денег на открытие кулинарии
Рассчитать точные затраты на открытие кулинарии не просто. Все зависит от множества факторов: местонахождение бизнеса, состояние помещения, поставщики оборудования и т.д. Представим примерные затраты на открытие кулинарии с учетом аренды помещения:
- Ремонт помещения и создание дизайна, от 200 тыс. рублей;
- Приобретение производственного и торгового оборудования, от 300 тыс. рублей;
- Разрешительная документация (СЭС, пожарники), от 50 тыс. рублей;
- Регистрация бизнеса, от 10 тыс. рублей;
- Прочие расходы: мелкий инвентарь, мебель, разработка рецептуры и т.д., от 150 тыс. рублей.
Итого: от 600 тысяч рублей. Это есть минимальные затраты на открытие небольшого кулинарного отдела с собственной кухней.
Сколько можно заработать
Для открытия своей кулинарии вам потребуется от 1 миллиона рублей. При успешной реализации бизнеса, он окупиться уже в течение первых 12 месяцев, позволяя выйти в стабильный плюс и чистый заработок в 100-200 тысяч рублей в месяц, с учетом вычета налогов и зарплаты персоналу.
План «Пекарня»: производство и продажа кондитерских изделий в статусе самозанятого ИП
Пекарь или кондитер может организовать небольшую пекарню, заниматься выпечкой хлеба и производством кондитерских изделий ручной работы. Но в этом случае ему придётся открыть ИП и уже в этом статусе перейти на самозанятость. Тогда надо:
-
арендовать помещение, соответствующее санитарным правилам и техническим нормативам;
-
получить сертификаты соответствия на производимую продукцию;
-
основную работу по производству и продаже продукции выполнять самостоятельно (самозанятые не могут заключать трудовые договоры).
Плюсы и минусы прокатного бизнеса
Прокатный бизнес, как и любой другой коммерческий проект, имеет сильные и слабые стороны. Рассмотрение его плюсов и минусов даст возможность правильно спрогнозировать прибыль. Кроме того, изучение этой информации позволит грамотно составить бизнес план аренды.
Пассивный характер прибыли. Чтобы зарабатывать приличный доход, арендодателю нет необходимости посвящать время проекту. В его задачу входит наладить бизнес на старте, а дальше он будет ежемесячно в оговоренное время получать заработок на аренде.Стабильная прибыль. С точки зрения надежности наиболее выгодно сдавать квартиру постоянному съемщику. Другие направления прокатного бизнеса также достаточно стабильные. При правильно выбранном направлении спрос на арендованное имущество всегда будет высоким, что гарантирует постоянную прибыль.Разнообразие направления для бизнеса. Сдавать в аренду можно практически все, начиная от детской одежды и заканчивая недвижимостью. Такое разнообразие дает возможность каждому подобрать оптимальную сферу для работы, в которой начинающий предприниматель разбирается лучше всего.Значительные стартовые расходы. Конечно, размер затрат в первую очередь зависит от особенностей объекта, ведь квартира стоит гораздо дороже велосипеда. Одновременно в последнем случае арендодателю нужно купить сразу несколько разных моделей ТС, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Поэтому создание материальной базы в любом случае требует немалых средств.Высокая конкуренция. В арендном бизнесе очень сложно найти свободную нишу, большинство направлений уже переполнено предложениями конкурентов.Арендный бизнес – это всегда долгосрочная инвестиция. Чтобы окупить затраты на приобретения имущества и начать получать доход, потребуется длительное время.
Как выбрать, что предложить потребителям
Сегодня можно взять в аренду практически все, что угодно. Но рентабельность бизнеса напрямую зависит от его востребованности. Чем больше клиентов заинтересовано в прокате объекта, тем выше заработки предпринимателя. Поэтому для бизнеса главное – это хорошая идея. Чтобы дело активно развивалось, нужно выбирать товар с учетом двух моментов:
- Частота использования определенного имущества. Если вещь нужна постоянно, то ее проще купить, чем переплачивать за прокат. Если потребность в объекте возникает время от времени, то целесообразно оформить аренду.
- Солидная цена. Если объект аренды стоит дорого, то проще брать его напрокат по мере необходимости, чем покупать.
Удачной иллюстрацией правильного подбора имущества служит садовая техника или концертное оборудование.
В последнее время наблюдается стабильно высокий спрос на профессиональные инструменты. С их помощью ремонт занимает минимум времени, а все работы выполняются очень качественно. Достаточно заплатить несколько тысяч рублей, и клиенту будет предоставлены любые необходимые инструменты. После завершения отделки жилья потребность в них отпадает.
Главное – правильно определить потребность потенциальных клиентов. Для изучения спроса на определенные товары или услуги, можно использовать сайт объявлений. Специализированный сервис наглядно продемонстрирует актуальность определенной идеи. Если на объявление откликнулось сразу несколько пользователей, то дело будет иметь успех. Если товар не заинтересовал клиентов, то не стоит вкладывать средства в его покупку.
Составление бизнес-плана для производства домашней выпечки
Грамотно составленный бизнес план пекарни позволит вам рассчитать рентабельность предприятия и предотвратить возникновение непредвиденных сложностей. В нем вы должны указать:
- Продукцию, которую вы будете производить. Перечисляются все виды изделий, выпекаемых вами, а также ориентировочное количество изготавливаемой продукции в месяц.
- Каким образом вы будете осуществлять производство. Помещение, оборудование, время, затрачиваемое на работу.
- Рынок сбыта и формат предприятия. Как и кому вы будете продавать выпечку. Какова конкуренция в этой отрасли и чем вы можете выделиться.
- Финансовую информацию. Стоимость производства при изготовлении одного изделия и месячной нормы. Сюда входит стоимость продуктов для выпечки, коммунальных услуг, моющих средств, используемого оборудования, а также величина зарплаты наемных рабочих и размер налогообложения. На основе этих данных вы должны рассчитать оптовую и конечную розничную стоимость одной единицы изделия и размер ожидаемой прибыли.
- Перспективы развития и расширения деятельности.
Используемое оборудование и выбор помещения
Для индивидуальной выпечки на дому выбор оборудования на начальном этапе может ограничиваться имеющимся кухонным инвентарем. В дальнейшем необходимо сформировать отдельный комплект, не используемый для нужд семьи. При этом вы должны помнить, что при ежедневном использовании низкокачественные изделия быстро выйдут из строя.
Чтобы купить оборудование для пекарни вам потребуется стартовый капитал в несколько тысяч долларов. Его перечень зависит от ассортимента и может включать: печи, тестомесы, посудомоечные машины, сантехническое оборудование, столы, холодильные камеры, шкафы, вытяжки. Перед покупкой следует четко проработать технологию выпечки, чтобы правильно рассчитать параметры печей и тестомесов для обеспечения нужного объема выпускаемой продукции. Уменьшить объемы вложений можно, купив готовое производство или бывшее в использовании оборудование.
Высокую рентабельность имеют мини пекарни, совмещающие в единый комплекс производство и торговую точку. При поиске помещения для изготовления продукции с целью реализации через магазины, выбирайте место расположения пекарни с учетом последующих транспортных расходов на доставку заказов.
В числе общих требований к помещению:
- Наличие канализации, водоснабжения и вентиляционной системы с кондиционером, полы и стены до уровня 1,75 метра должны быть покрыты водонепроницаемыми негорючими материалами (керамическая плитка).
- Для хранения сухих сыпучих продуктов выделяется отдельное помещение.
- Туалет и раздевалка должны быть вынесены в отдельную зону.
- Не подходят для пекарен подвалы, гаражи.
Если Столы Ип Взяты В Аренду Могут Ли Их Арестовать
- 1.Вступительная часть. В ней указываются фамилии, имена и отчества лиц, составляющих договор, их правовой статус. Также могут быть записаны сведения о дате и времени подписания документа.
- 2.Предметная область договора. Раздел всецело посвящен объекту и предмету сделки. Тут указывается, о чем именно договариваются стороны. Это может быть, к примеру, продажа чего-либо или сдача в аренду.
- 3.Обязанности и права каждой из сторон.
- 4.Сумма сделки. Здесь же описывается, каким образом будет осуществляться взаиморасчет.
- 5.Сроки. В этом пункте оговаривается, за какое время должны быть выполнены обязательства субъектов.
- 6.Примечания или дополнительная информация. Если заключается какой-то специфический договор, то в данный раздел вносятся особые условия.
- 7.Ответственность. Стороны гарантируют, что в случае невыполнения каких-либо пунктов договора будут задействованы определенные санкции.
- 8.Условия расторжения договора.
- 9.Заключительная часть. Сюда могут вноситься способы решения спорных вопросов.
- 10.Реквизиты ИП и ООО.
Документы, оформление
Тем, кто открывает новый магазин с кулинарией, нужно начать с выбора и регистрации организационно-правовой формы бизнеса. Обычно выбор стоит между двумя вариантами — ИП или ООО. Если упростить, то юрлицо регистрируют в случаях, когда по другому никак, например, вы собираетесь продавать крепкий алкоголь. В остальных случаях достаточно статуса индивидуального предпринимателя. Здесь легче порядок регистрации, меньше штрафы, проще налоговая отчетность.
Если вы уже владеете магазином, вопрос организационно-правовой формы закрыт: под кулинарный цех совсем необязательно регистрировать отдельное ИП или юридическое лицо. Правда, посетить налоговиков все равно придется. При запуске кулинарии нужно внести изменения в коды деятельности ИП или ООО по ОКВЭД. Индивидуальные предприниматели подают заявление установленной формы Р24001, а организации — установленной формы Р14001.
Коды деятельности, соответствующие кулинарии, входят в группу ОКВЭД 56. Поскольку у вас не ресторан или бар, хватит общего кода — 56.10. Он включает в себя услуги по предоставлению питания потребителям, независимо от того, подаются ли они в специальных местах общепита или в ресторанах самообслуживания, едят их в помещении, забирают с собой или заказывают для доставки на дом.
Следующий этап — подача уведомления в органы Роспотребнадзора. Форма документа указана в приложении 2 к “Правилам представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений”.
Документ нужно отнести в органы Роспотребнадзора не позднее 5 рабочих дней после того, как вы запустили кулинарное производство. Допускается подача через многофункциональные центры — МФЦ, а также в электронном виде. Таким образом вы декларируете начало деятельности и контролирующие органы могут включить магазин в график проверок на предмет соблюдения законодательства, а также санитарных норм и правил.
Работнику кухни предъявляется одно ключевое требование — наличие медицинского заключения на предмет пригодности к выполнению данного вида работ. Получить такое можно в специализированном и аккредитованном минздравом медицинском центре. Можно найти работника с действующей медицинской книжкой — это будет быстрее.
На втором месте — опыт работы по приготовлению блюд требуемого направления. Крутой шеф-повар вам не нужен, здесь вполне хватит и менее опытного специалиста.
И наконец, к работнику предъявляются стандартные требования к соискателям:
- трудолюбие;
- дисциплинированность;
- исполнительность;
- обучаемость;
- исполнительность.
Примеры деятельности на “Мой налог”: бухгалтер, бухгалтерия, консультирование, риэлтор, страховые услуги, услуги курьера, финансовые услуги
Многие специалисты, работающие в финансовой отрасли, могут тоже стать самозанятыми. Например, все больше бухгалтеров отказываются от штатной работы в пользу фриланс-сотрудничества с разными организациями, самостоятельно выбирая клиентов. Самозанятость невозможна при условиях, приведенных в начале статьи, и если деятельность бухгалтера похожа на трудовые отношения. То есть ежедневную работу с утра до вечера, премирование и ответственность за нарушение корпоративных правил.
Более понятные и простые правила уплаты налогов стали и для риэлторов, работавших ранее как ИП. Но стоит отметить, что самозанятый агент по недвижимости может заниматься не всем. Нельзя работать в интересах других лиц (ИП или ООО), работая по поручительским, комиссионным и агентским договорам, нельзя сотрудничать с бывшим работодателем в течение двух лет после расторжения трудового договора, а еще — учитывать доход от сдачи в аренду нежилой и коммерческой недвижимости.
Ситуация 1. Нежилое помещение приобретено в браке
Это самый оптимальный вариант. В таком случае помещение является общей совместной собственностью супругов, несмотря на то что зарегистрировано оно на жену . И муж-предприниматель вправе распоряжаться помещением, в том числе сдавать его в аренду в рамках коммерческой деятельности . При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещение .
Однако муж должен заручиться нотариально заверенным согласием жены на распоряжение недвижимостью . Ведь без такого согласия договор аренды (если он заключается на срок более 1 года) просто не зарегистрируют в органе Росреестра . Кроме того, жена может через суд признать договор аренды недействительным .
Внимание! Если ИП-упрощенец собирается сдавать недвижимость в аренду, то ему надо дополнить коды видов его деятельности в ЕГРИП кодом 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Тогда с арендных доходов он будет уплачивать налог при УСН. Иначе налоговики при проверке могут обложить арендную плату НДФЛ как доход обычного физлица .
Полученные в период брака доходы от предпринимательской деятельности — тоже общая собственность супругов . Тем не менее ИП как арендодатель помещения, принадлежащего жене, всю сумму арендной платы учитывает в «упрощенных» доходах. Это нам подтвердил и специалист Минфина.