Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовая специфика коммунальных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Что делать с нарушителями порядка?
Правила проживания и борьба с нарушителями связаны между собой. Все люди имеют право на защиту своих прав. Если проблему нельзя решить мирным способом, то поможет это сделать суд. Для этого надо подать исковое заявление.
Часто споры возникают по нарушению прав жильцов на места общего пользования. С вынесением приговора контролировать исполнение обязательств должны приставы. Если дело касается тишины, то нужно обратиться в правоохранительные органы. Нужно отправлять заявку письменно. Эти органы решают вопросы по курению в общественных местах, хранению токсических компонентов и порче имущества.
При незаконной перепланировке, которая может быть угрозой целостности объекта, нужно обращаться в БТИ. Отношения между соседями желательно поддерживать дружеские, иначе судебные споры послужат накалом обстановки.
Что такое право общей долевой собственности?
Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
1) общую совместную;
2) общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Это означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.
Где разрешается курить
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.
Тонкости приватизации
Приватизировать можно лишь ту жилплощадь, которая арендуется по договору социального найма. В этом случае наниматель приватизирует только свое жилое помещение, а не всю квартиру.
Чтобы пройти процедуру приватизации, наниматель должен получить письменное согласие от всех членов семьи. Если кто-либо участвовать в приватизации отказывается, то необходим письменный отказ, который должен быть нотариально заверен.
Если у вас есть несовершеннолетний ребенок, то без согласия органов опеки и попечительства процедура приватизации невозможна. Это необходимо для того, чтобы защитить интересы вашего ребенка в будущем.
Важно соблюдение следующих требований:
- предоставление ребенку жилплощади, равнозначной предыдущей;
- соблюдение санитарно-гигиенических требований.
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Тонкости приватизации помещения
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Что такое коммунальная квартира по жилищному кодексу
Коммунальная квартира — это жилое помещение, в котором у каждого человека есть доля собственности. Собственники могут проживать наряду с людьми, заключившими договор социального найма на равных условиях. Отличие лишь в том, что собственники имеет право распоряжаться личным имуществом – продавать или сдавать в аренду.
Важно! Каждый жилец оплачивает сам коммунальные услуги. Счет приходит каждому отдельно. Что бы признать обычную квартиру коммунальной, нужно подать заявку в жилищную инспекцию.
В ЖК РФ нет единого и четкого определения коммунальной квартиры. Оно определяется местными административными актами. Все понятия объединяет одно – в коммунальной квартире совместно проживают люди, не являющимися родственниками, на одной жилплощади. Пространство делится на общее (места общего пользования) и личное (одна или несколько комнат).
Понятия общего имущества в коммунальной квартире, согласно жилищному кодексу:
- кухня;
- прихожая или коридор;
- душевая и туалет;
- другие подсобные помещения.
У каждого собственника есть равное законодательное право пользоваться любым из вышеперечисленных общих помещений состоящих в квартире. Время пребывания и занимаемое пространство в них, законом не предусмотрено.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Закон о коммунальных квартирах
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Чем отличается современная «коммуналка» от подобной квартиры сто лет назад? Как возник данный тип жилья и чем он был особенно выгоден советской власти? Насколько странные формы принимает идея справедливости в современных коммунальных квартирах и что такое «параноид жилья»? Наконец, как сохранить свою индивидуальность в пространстве с чужими правилами? Разбираемся вместе с «Моноклер».
Прообраз коммунального жилья возник в конце XVIII века. Историки утверждают, что в то время сдавать жилплощадь сразу нескольким семьям было выгоднее. Поэтому одна большая квартира превращалась в несколько арендных участков: это могли быть отдельные комнаты или помещения, разбитые всевозможными перегородками и занавесками на так называемые «углы». Такой тип съёмного жилья просуществовал довольно долго. Известно, что в начале XX века во время жизни в Петербурге художник Марк Шагал был вынужден арендовать именно такую площадь:
«Снять комнату было мне не по карману, приходилось довольствоваться углами.
Даже своей кровати у меня не было. Я делил постель с одним мастеровым. Этот работяга с угольно-черными усами был просто ангелом.
Из деликатности он забивался к самой стенке, чтобы оставить мне побольше места», – пишет он в своей автобиографической книге «Моя жизнь».
Однако наибольшее распространение коммунальное жилье получило после революции в результате насильственных «уплотнений». Тогда, согласно указу В.И. Ленина, советская власть принудительно вселяла рабочих и нуждающихся в просторные квартиры богатых горожан. В 1917 году к таким квартирам относили те, в которых количество комнат равнялось или превышало число жильцов. В один момент в малонаселенных помещениях вместо одной стали проживать до десяти и более семей. Более того, работоспособных подростков и пенсионеров из богатых слоев общества могли принудить к обязательным общественным работам. Так, согласно указу вождя от 1917 года, они должны были следить за правильным распределением продуктов для всего населения квартиры.
С этого момента коммунальная квартира становится крайне популярным типом жилья. На одной, хотя и очень просторной, жилплощади могли умещаться десятки человек. Иметь свою отдельную комнату стало практически непозволительным. Ютящиеся по углам семьи пользовались одним общественным пространством – общей кухней, ванной и туалетом.
Интересно, что норма квадратных метров на человека постоянно снижалась. Если в 1919 году считалось, что личности достаточно 9 квадратных метров, то к 1927 году этот норматив снизился до 5,7 квадратов. При этом, если комната отдельного человека оказывалась больше, тот обязан был заявить об этом и найти себе соседа в течение двух недель. Если гражданин не укладывался в срок, то к нему могли подселить совершенно постороннего человека.
Историки замечают, что советская власть быстро поняла выгоду от коммунальных квартир – каждый из жителей был на виду. Именно в это время огромное количество доносов являлись «соседскими». Иногда граждане действительно сдавали диссидентов, а порой просто использовали форму доноса как удобный способ избавления от неугодных жильцов. В частности, о подобных случаях можно прочесть в книге С. Алексиевич «Время секонд хэнд».
Как появились коммунальные квартиры
О коммуналках часто рассказывают родители, бабушки и дедушки. Немало фильмов с фрагментами коммунального мира в советской кинематике. Один из самых ярких — «Покровские ворота».
В России этот вид жилья появился в начале XVIII века. Владельцы просторных квартир оборудовали комнаты перегородками и сдавали их в аренду. Из 2-х или 3-комнатной квартиры получалась 6-комнатная. В нее заселялось 6 семей, и от каждой собственники получал ежемесячный доход и гарантированную оплату счетов за коммунальные услуги. Кухня была общей, туалет и вовсе был вынесен на лестничную площадку.
Популярность коммунальных квартир все более возрастала. После известных событий 1917 года большевики стали в принудительном порядке подселять к собственникам больших квартир новые семьи. На государственном языке того времени это называлось уплотнением.
Нормами считались следующие параметры:
- 10 м² на 1 взрослого и 1 ребенка до 2-х лет;
- 5 м² на ребенка от 2-х до 12 лет.
С 1924 года нормой стали 16 м² на одного человека, независимо от возраста. Незанятые квадраты беспощадно заселялись. Обеспеченных людей «притесняли» в прямом смысле этого слова. С 1924 по 1936 годы их даже лишили избирательного права, после и вовсе выгнали из собственного жилья.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.